Tartalomjegyzék
- Hogyan alakulnak ki?
- Az MBS típusai
- MBS kibocsátók
- Befektetési alapok
- Alsó vonal
A New York-i Federal Reserve Bank szerint a jelzálogkövetelések a háztartások adósságának legnagyobb részét tették ki 2018. második negyedévében. A fogyasztói hitelekről szóló jelentések június 30-án összesen 9 trillió dolláros jelzáloggal kapcsolatos adósságot mutattak, azaz 60 milliárd dollár az év első negyedévétől. Noha a jelzálogkamatok várhatóan emelkedni fognak, a lakások iránti kereslet és az alacsony munkanélküliség párosulva tovább fokozzák a jelzálogpiacot. Ez azt jelenti, hogy ez a hitelfelvétel feltétlenül bővül. Ez a helyzet lehetőséget teremt a becsületes befektetők számára, akik jelzáloggal fedezett értékpapírokkal (MBS) használhatják az adósság egy részét.
Ne feledje, hogy ezek az eszközök kulcsfontosságú szerepet játszottak a 2008. évi pénzügyi válságban. A bankok számos korlátozást szüntettek meg a jelzálogkölcsönökkel kapcsolatban, némelyikük pedig még pénzt sem vett le, és teljes mértékben finanszírozta a lakáshiteleket. Az új háztulajdonosok többsége azonban csak nem engedhette meg magának a kifizetéseket, ami úgy tűnt, hogy nem zavarja a hitelezőket. Még mindig képesek voltak pénzt keresni a kölcsönök csomagolása és befektetőknek történő eladása révén. Ez viszont egy buborékot hozott létre, amely 2007-ben felrobbant. A csepegtető hatás a Lehman Brothers-t sújtotta, a bank összeomlását okozva, és sokkhullámot küldött a globális gazdaságban.
Tehát továbbra is megengedheti magának, hogy befektessen ezekbe az eszközökbe?, megmutatjuk, hogyan használhatja az MBS-t más rögzített jövedelmű eszközök kiegészítésére.
Kulcs elvihető
- A jelzáloggal fedezett értékpapírok (MBS) olyan fix kamatozású eszközök, amelyek egyesítik az egyes jelzálogkölcsönöket egyetlen értékpapírba. Bár az MBS diverzifikálja az ingatlankockázatot, szintén nagyon kockázatosak, részben felelősek a 2008-as pénzügyi válságért és a jelzálogpiac összeomlásáért. megkezdte az egyes MBS-ajánlatok vizsgálatát, és képesek azonosítani a jövedelmező értékpapírokat. Az egyes befektetők számára nehéz hozzáférni az MBS-hez, ám ezt közvetett módon megteheti az MBS-be befektető befektetési alapokon keresztül.
Hogyan alakulnak ki?
A jelzáloggal fedezett értékpapírok olyan hitelviszonyt megtestesítő kötelezettségek, amelyeket bankoktól, jelzálogkölcsön-társaságoktól, hitelszövetkezetektől és más pénzügyi intézményektől vásároltak meg, majd egy kormányzati, kvázi kormányzati vagy magánszervezet összegyűjtötte poolokba. Ezek a szervezetek ezután értékesítik az értékpapírokat a befektetők számára. Ezt a folyamatot az alábbiakban mutatjuk be:
- Ingatlanvásárlók kölcsönöznek pénzügyi intézményektőlFinanszírozási intézmények jelzálogkölcsönöket adnak el az MBS-szervezeteknek. Az MBS-ek jelzálogkölcsön-poolokat alkotnak és jelzáloggal fedezett értékpapírokat bocsátanak ki.Az egyének az MBS-poolokba fektetnek be.
Az MBS típusai
Kétféle MBS létezik. Az átruházási vagy részvételi igazolás közvetlen tulajdonjogot jelent a jelzálogkölcsön-készletben. Az alapba befizetett összes tőke- és kamatfizetés arányos részét kapja meg, mivel a kibocsátó havi kifizetéseket kap a hitelfelvevőktől. A jelzálog-pool általában 5–30 éves futamidővel rendelkezik. A pénzforgalom azonban havonta változhat, attól függően, hogy hány jelzálogkölcsönt fizettek ki korán. Itt fekszik az előrefizetés kockázata. A jelenlegi kamatlábak csökkenése esetén a hitelfelvevők újrafinanszírozhatják és előtörleszthetik hiteleiket. A befektetőknek ezután meg kell próbálniuk az eredeti befektetéseikhez hasonló hozamokat alacsonyabb, jelenlegi kamatlábú környezetben találni. Ezzel szemben a befektetők a kamatlábak kockázatával szembesülhetnek, amikor a kamatlábak emelkednek. A hitelfelvevők továbbra is kölcsönökkel maradnak, így a befektetők ragaszkodnak az alacsonyabb hozamokhoz az emelkedő jelenlegi kamatláb-környezetben.
Az MBS második típusa a biztosítékolt jelzálogkötelezettség (CMO). Ez egy jelzálogkölcsön.
Számos olyan közös piacszervezés létezik, amelyek célja a befektetők előrefizetési kockázatának csökkentése. Egy egymást követő fizetési CMO-ban a közös piacszervezés kibocsátói osztják el a cash flow-t a kötvénytulajdonosoknak osztályok sorozatából, úgynevezett részletekből. Mindegyik részlet jelzáloggal fedezett értékpapírokkal rendelkezik hasonló lejáratú és pénzforgalmi mintákkal. Minden egyes részlet különbözik a KPSZ többi részétől. Például a KPSZ-nek négy részlege lehet olyan jelzáloggal, amelyek átlagosan két, öt, hét és 20 év. A jelzálogkölcsön-fizetések beérkezésekor a KPSZ-kibocsátó minden egyes részletben először fizeti a megadott kamatlábat a kötvénytulajdonosoknak. Az ütemezett és nem ütemezett tőketörlesztések elsőként a befektetőknek kerülnek az első részletekben. Kifizetésük után a későbbi részletekbe befektetők kapnak tőkefizetéseket. A koncepció az előrefizetési kockázat egyik részletből a másikba történő átcsoportosítása. Néhány KPSZ-nek 50 vagy több egymástól függő részlettel lehet rendelkeznie. Ezért a befektetés előtt meg kell értenie a KPSZ többi részletének jellemzőit. A részletek két típusa létezik:
- A PAC-részletek a süllyedő alap koncepcióját használják annak érdekében, hogy segítsék a befektetőket csökkenteni az előrefizetési kockázatot, és stabilabb cash flow-t kapjanak. Kiegészítő kötvényt hoznak létre a többlet tőke felszívására, mivel a jelzálogkölcsönök korábban kifizetésre kerülnek. Ezután két forrásból (PAC és társkötvény) származó bevételekkel a befektetőknek nagyobb esélyük van arra, hogy kifizetéseket kapjanak az eredeti lejárati ütemterv szerint. Z-részletek szintén elhatárolható kötvények vagy akkreditációs kötvények részeként ismertek. Az eredményszemléletű időszakban nem fizetnek kamatot a befektetőknek. Ehelyett a tőke összevont arányban növekszik. Ez kiküszöböli a befektetők azon kockázatát, hogy alacsonyabb hozamokkal kell újrabefektetni, ha a jelenlegi piaci kamatlábak csökkennek. Az előző részletek kifizetése után a Z-részvények tulajdonosai kupondíjakat kapnak a kötvény magasabb tőkeösszege alapján. Ráadásul az alapul szolgáló jelzálogkölcsönök minden előtörlesztést megkapnak. Mivel az eredményszemléletű időszak alatt jóváírt kamat adóköteles - noha a befektetők azt ténylegesen nem kapják meg -, a Z-részletek jobban megfelelhetnek az adóhalasztott számlákhoz.
A leválasztott jelzáloglevelek olyan MBS-k, amelyek csak a befektetőknek fizetnek tőkét (PO) vagy csak kamatot (IO). A szalagok MBS-ből készülnek, vagy részletek lehetnek a közös piacszervezésben.
- Csak tőke (PO): A befektetők mélyen diszkontált árat fizetnek a PO-ért, és tőkeösszegeket kapnak az alapul szolgáló jelzálogkölcsönökből. A termelői szervezet piaci értéke ingadozhat a jelenlegi kamatlábak alapján. A kamatlábak csökkenésével az előtörlesztések növekedhetnek, és a PO értéke emelkedhet. Másrészt, ha a jelenlegi kamatlábak emelkednek, és az előrefizetések csökkennek, a PO értékét eshet le. Csak érdeklődés (IO): Az IO szigorúan kamatot fizet, amely a fennálló tőke összegén alapul. Mivel a jelzálogkölcsönök amortizálódnak, és az előtörlesztések csökkentik a tőke egyenleget, az IO cash flow-ja csökken. Az IO értéke ingadozik a PO-val ellentétben, mivel a jelenlegi kamatlábak csökkenése és az előrefizetések növekedése esetén a jövedelem csökkenhet. És amikor a jelenlegi kamatlábak emelkednek, a befektetők nagyobb valószínűséggel kapnak kamatfizetéseket hosszabb ideig, ezáltal növelik az IO piaci értékét.
A Fitch Ratings és mások hitelminősítéseket, valamint szelvény-kamatlábakat és lejárati dátumokat biztosítanak az MBS számára.
MBS kibocsátók
MBS-t több különböző kibocsátótól is megvásárolhat. A befektetési bankok, a pénzügyi intézmények és a házépítők saját márkás, jelzáloggal fedezett értékpapírokat bocsátanak ki. Hitelképességük és biztonsági besorolásuk sokkal alacsonyabb lehet, mint a kormányzati ügynökségek és a kormány által támogatott vállalkozásoké.
A Freddie Mac egy szövetségi szabályozású, kormány által támogatott vállalkozás, amely jelzálogkölcsönöket vásárol hitelezőktől az egész országban. Ezután újracsomagolja őket értékpapírokba, amelyeket különféle formákban lehet eladni a befektetők számára. A Freddie Mac-eket nem az Egyesült Államok kormánya támogatja, de a vállalat külön felhatalmazással rendelkezik az USA kincstárától történő kölcsönfelvételre.
A Fannie Mae egy részvényes tulajdonban lévő társaság, amely jelenleg tőzsdén kereskedelmet folytat. 2008-ban eltávolították az S&P 500-ból, és 2010-ben kivezték a New York-i tőzsdéről, miután a minimális áremelkedés alá esett. Nem kap állami támogatást vagy támogatást. A biztonság szempontjából a Fannie Mae MBS-jét a vállalat pénzügyi helyzete támasztja alá - nem az Egyesült Államok kormánya.
A Ginnie Maes az egyetlen MBS, amelyet az Egyesült Államok kormánya teljes hittel és hittel támaszt alá. Ezek elsősorban a Szövetségi Házigazgatás által biztosított vagy a Veteránok által garantált kölcsönökből állnak.
Befektetési alapok
A kölcsönök nagyobb diverzifikációja mellett a befektetési alapok az összes tőkemegtérülést újra befektethetik más MBS-be. Ez lehetővé teszi a befektetők számára, hogy hozamokat kapjanak, amelyek a jelenlegi kamatlábbal változnak, és csökkentik az előtörlesztés és a kamatlábak kockázatát.
Alsó vonal
Az MBS a szövetségi kormány támogatását, havi jövedelmét és rögzített kamatlábat kínálhat. A hátránya azonban, hogy a futamidő bizonytalan lehet, és esetleg nem növekednek az értékük, mint más kötvények, amikor a jelenlegi kamatlábak csökkennek. Ne felejtsd el azt sem, hogy minden havi kifizetéssel visszatéríthet egy darab tőkeösszeget. Következésképpen a lejáratkor nem maradhat tőkéje újrabefektetésre.
