Működési költségarány (oer)

Mi az üzemi költségarány (OER)?

Az ingatlanok esetében a működési költségek aránya (OER) egy ingatlan működtetésének költségeinek az ingatlan által behozott jövedelemhez viszonyított mérése. Ezt úgy számítják ki, hogy az ingatlan működési költségeit (mínusz értékcsökkenés levonva) elosztják a bruttó működési jövedelemmel, és a hasonló ingatlanok költségeinek összehasonlításához használják. A befektetőnek vörös zászlókat kell keresnie, például magasabb karbantartási költségeket, működési jövedelmet vagy közműveket, amelyek visszatarthatják őt egy adott ingatlan megvásárlásától.

A működési költségek aránya a legideálisabb a 60–80% szintek között, ahol minél alacsonyabb, annál jobb.

Kulcs elvihető

• A működési költségek aránya azt jelenti, hogy mennyire jövedelmező egy jövedelemtermék-befektető egy befektető számára. Ezt úgy számítják, hogy az összes működési költséget elvonják az amortizációt levonva a működési bevételekkel..

Az OER képlete:

$OER=\frac{\text{Összes működési költség}-\text{értékcsökkenés}}{\text{Bruttó bevétel}}$ OER = Bruttó bevételMűködési költségek összesen - értékcsökkenés

Az OER kiszámítása

Működési költségarány

Az ingatlan OER kiszámításához meg kell ismernie a működési költségeket. Ide tartoznak mindenféle díj és költség, amelyek az üzleti tevékenység szokásos költségeként merülnek fel. Ki kell számítania az ingatlan értékcsökkenési költségeit is, amelyek az alkalmazott alkalmazott számviteli módszertől függően változnak.

Mit mond a működési költségek aránya?

Az OER kiszámítása több éven keresztül segíthet a befektetõnek észrevenni az ingatlan működési költségeinek alakulását. Ha az ingatlan költségei évente nagyobb mértékben növekednek, mint a jövedelem, az OER szintén évente növekszik. Ezért a befektető minél több pénzt veszíthet, minél tovább tartja az ingatlant.

Lakóház birtoklásakor a befektetőnek a szabad bérleti jövedelem felhasználásával a tényleges bérleti jövedelem felhasználásával vagy a potenciális bérleti jövedelemmel, levonva az üresedési és hitelveszteséggel kell kiszámítania a megüresedett állásokat, a lehetséges bérleti jövedelem helyett. Mivel a megüresedett állások kezelése a hatékony ingatlankezelés részét képezi, az üres álláshelyek bevonása az OER-ben pontosabb képet ad a működési költségekről és megmutatja, hol lehetne javulni. Például egy rosszul kezelt ingatlan esetében valószínűleg magasabb lesz az üresedési ráta, ami tükröződik az OER-ben.

Ingatlankezelési díjak, közművek, szemét eltávolítás, karbantartás, biztosítás, javítás, ingatlanadók és egyéb költségek szerepelnek a működési költségek arányában. A működési költségek, amelyeket a befektetőknek figyelembe kell venniük az OER-ben, magukban foglalják az ingatlankezelési díjakat, a tájrendezést, az ügyvédi díjakat, a bérbeadó biztosítását és az alapvető ingatlanbiztosítást. Ezek a költségek elősegítik az ingatlan napi üzemeltetését. Ezért a hitelkifizetéseket, a tőkejavításokat és a személyes vagyont nem tartoznak a működési költségek közé.

Az alacsonyabb OER általában azt jelenti, hogy az ingatlant hatékonyan kezelik, és a befektetők számára jövedelmezőbbek, és hogy az ingatlan jövedelmének kevesebb része fedezi az üzemeltetési és karbantartási költségeket. Ha az üzleti vállalkozás méretezhető, a tulajdonos növelheti az egyes egységek bérleti díját anélkül, hogy jelentősen megnövelné a működési költségeket. Ezenkívül az OER meg tudja mutatni, hogy hol fordulhatnak elő potenciális problémák, például a közüzemi számlák jelentősen növekednek, így a befektetők gyorsabban megoldhatják a problémákat és megvédhetik profitszintüket.

Példa az OER használatára

Vegyünk egy hipotetikus példát, amikor az A befektető egy többcsaládos apartmanházat birtokol, és havonta 65 000 dollárt bérel. A befektető 50 000 USD-t is fizeti a működési költségekért, ideértve a havi jelzálog-kifizetéseket, adókat, közműveket és így tovább. Az ingatlan várhatóan 85 000 dollárval is leértékelődhet ebben az évben.

Ezért az éves OER kiszámítható:

$\frac{}{(65,000\times 12)}=66\%$ (65.000 × 12) = 66%

Ez azt jelenti, hogy a működési költségek az ingatlan által generált bevételek kb. Kétharmadát teszik ki.

A különbség az OER és a felső korlát között

A tőkésítési rátát (vagy felső kamatlábat) a kereskedelmi ingatlanok világában használják annak jelzésére, hogy a megtérülési rátát várhatóan megkapja-e egy ingatlanbefektetési célú ingatlan. Ezt a mérési értéket gyakran "cap rate" -nek nevezik, és azt a nettó jövedelmet veszik alapul, amelyet az ingatlan várhatóan generál. Arra szolgál, hogy megbecsüljék a befektető lehetséges befektetési megtérülését az ingatlanpiacon.

A felső kamatláb egyszerűen csak egy ingatlan hozamát jelképezi egy év alatt, feltételezve, hogy az ingatlant készpénzben és nem kölcsönben vásárolják meg. Ezt a következő képlet határozza meg:

$\text{<strong>Cap arány</strong>}<strong>=</strong>\text{<strong>nettó működési bevétel</strong>}<strong>÷</strong>\text{<strong>jelenlegi piaci érték</strong>}$\ text {Cap rate} = \ text {nettó működési bevétel} div \ text {aktuális piaci érték} Korlátozási arány = nettó működési eredmény ÷ jelenlegi piaci érték

Bár egy befektetési célú ingatlan jövedelmezőségének mérése szempontjából hasonló az OER-hez, az abban különbözik, hogy az OER a nettó jövedelem helyett bruttó bevételt használ fel, és azt a nevezőbe helyezi. Az OER nem veszi figyelembe az ingatlan piaci értékét.

Az OER korlátozásai

Az OER-nek két hátránya van az ingatlanbefektetők számára. Először, mivel nem tartalmazza az ingatlan piaci értékét (ugyanúgy, mint a felső határ), nem tájékoztatja a befektetőt az ingatlan vétel vagy eladás relatív értékéről. Csak a folyamatban lévő műveletek hatékonyságáról szól. Ezért azt valami hasonlóval, mint például a felső határral együtt kell használni az ingatlanbefektetés értékelésekor.

Másodszor, mivel az értékcsökkenést többféle módon lehet kiszámítani, az OER megítélhető egy kedvezőbb módszerrel az értékcsökkenés elszámolására.