Más típusú befektetésekkel összehasonlítva az ingatlanbefektetés viszonylag kedvező kockázat / haszon profillal jár, viszonylag alacsony likviditással (könnyű belépés és kilépés). Lássuk néhány, az ingatlanba történő befektetés során figyelembe veendő legfontosabb tényezőt.
1. Az ingatlan helye
Miért fontos? Az életkor régi „Hely, hely, hely” lyukasztó sor továbbra is érvényes és továbbra is a legfontosabb tényező az ingatlanbefektetések jövedelmezőségének. A lakóingatlan-értékelés alapvető tényezői a kényelemhez való közelség, a békés környezetnek megfelelő helyek, a környéki állapot, a festői kilátás stb. Míg a piacok közelsége, a raktárak, a közlekedési csomópontok, autópályák, adómentes területek stb. Fontos szerepet játszanak a kereskedelmi ingatlanok értékelésében.
Mit kell keresni? Közép-hosszú távú nézet arról, hogy a település hogyan fog alakulni a beruházási időszak alatt. A mai békés, nyitott földterület, a lakóépület hátulján, a jövőben zajos gyártóüzemgé alakulhat, így a lakóingatlanok értékelése kevésbé lesz nyereséges. Célszerű alaposan ellenőrizni a szomszédos területek, létesítmények és a település szabad földterületének tulajdonát, típusát és rendeltetésszerű használatát.
2. Az ingatlan értékelése
Miért fontos? Az ingatlan finanszírozása a vásárlás során, a tőzsdei ár az eladás során, a befektetési elemzés, a biztosítási díj és az adózás - mindegyik az ingatlan értékelésétől függ.
Mit kell keresni? Az általánosan alkalmazott értékelési módszerek a következők:
- Értékesítés-összehasonlítási megközelítés: A hasonló jellemzőkkel bíró ingatlanok közelmúltbeli összehasonlítható értékesítése - leggyakoribb, és mind az új, mind a régi ingatlanokhoz egyaránt alkalmasKöltség-megközelítés: Minden költségösszeg mínusz értékcsökkenés - új építésre alkalmas jövedelem-megközelítés: A várható pénzbeáramlás alapján - bérleti díjhoz megfelelő
3. A befektetés célja és a befektetési horizont
Miért fontos? Tekintettel az alacsony likviditásra és az ingatlanbefektetések magas értékére, a cél egyértelműségének hiánya váratlan eredményekhez vezethet, ideértve a pénzügyi nehézségeket is, különösen ha a befektetést jelzáloggal jelölték meg.
Mit kell keresni? Határozza meg a következő széles kategóriák közül melyik felel meg a céljának, és készüljön fel ennek megfelelően:
- Bérleti megtakarítások, az önfelhasználás és az értéknövekedés előnyeiRendszeres jövedelem és a hosszú távú értéknövekedés. Építeni kell ingatlantulajdonos temperamentumát - lehetséges viták és jogi kérdések kezeléséhez, bérlők kezeléséhez, javítási munkákhoz stb.; egy olyan hosszú távú célok megoldása, mint például a nyugdíjazás tervezése, a gyermek oktatása stb.
4. Várható cash flow-k és profitszerzési lehetőségek
Miért fontos? A befektetés célja és felhasználása befolyásolja a cash flow-kat, és ezáltal a profit lehetőségeket.
Mit kell keresni? Készítsen előrejelzési tervezeteket a következő nyereség- és ráfordítási módokra:
- A bérleti jövedelem várható pénzáramlása - Az infláció a bérleti jövedelemben részesíti a bérbeadókatA belső érték várható növekedése a hosszú távú árnövekedés miattA amortizáció előnyei (és a rendelkezésre álló adókedvezmények) Az eladás előtti felújítás költség-haszon elemzése a jobb ár elérése érdekébenA jelzálogkölcsönök költség-haszon elemzése az érték felértékelődése
5. Legyen óvatos a tőkeáttétel mellett - ismeri a buktatókat
Miért fontos? A hitelek kényelmesek, de nagy költségekkel járhatnak - Ön vállalja jövőbeni jövedelmét, hogy ma hasznot szerezzen a sok évre elosztott kamatköltség mellett. Ha megérti, hogyan kell kezelni az ilyen jellegű kölcsönöket, akkor ez a lehető legnagyobb mértékben kihasználhatja azt. A kockázatok figyelmen kívül hagyása komoly bukásokhoz vezethet.
Mit kell keresni? A jelenlegi és várható jövőbeli jövedelmétől és a fizetési képességétől függően vegye figyelembe a következőket:
- Döntse el, hogy melyik jelzálogkölcsön adja leginkább az Ön helyzetét (rögzített kamat, állítható változó kamat, csak kamat vagy nulla előleg). Vigyázzon a finanszírozók által kivetett feltételekre és egyéb díjakra. mint egy jelzálog-kalkulátor, hogy alacsonyabb kamatlábakat találjon. Keressen alacsonyabb biztosítási díjakat is.
6. Beruházás az új építésbe, illetve a létező létesítményekbe
Miért fontos? Az új építési ingatlanok általában vonzó árakat, testreszabási lehetőséget, egyértelműen dokumentált kényelmet és egyértelmű címeket kínálnak. A befektetőnek csak az építőipari vállalkozással kell szembenéznie. A kockázatok magukban foglalják a birtoklás késését, a költségek növekedését, a környék tudatosságának hiányát stb.
A viszonteladóknak fordítva vannak a tényezők, és szükség lehet a tulajdonjog, a dokumentumok és a jogi ügyek alaposabb ellenőrzésére.
Mit kell keresni?
- Ellenőrizze a múltbeli projekteket és az építőipari vállalkozás jó hírnevét az új építési beruházások szempontjából. Nézze meg az ingatlanok okmányait, a közelmúltbeli felmérést és a régi építkezések értékelő jelentését. Ezek a költségek súlyosan befolyásolhatják a szokásos pénzáramlásaitBefektetés a lízingbe vett ingatlanba (mások birtokában) - Szabályozható-e a bérleti díj, stabil a bérleti díj vagy a szabad piac? A bérleti szerződés lejár? Van-e megújítási lehetősége a bérlő javára? A belső tárgyak a bérlő vagy a tulajdonos tulajdonában vannak? stb. néhány olyan részlet, amelyet tisztában kell lennie.Minőség-ellenőrző cikkek (bútorok, berendezési tárgyak és felszerelések), ha azok eladásban vannak
7. Indirekt ingatlanbefektetések
A fizikai tulajdonságok hosszú távú kezelése nem mindenkinek felel meg. Van néhány alternatíva az ingatlanszektorba történő közvetett beruházáshoz, amelynek célja az előny kihasználása.
Mik a lehetőségek?
- Ingatlanközvetítő társaságok részvényei - Az ingatlanvállalatok részvényeit meg lehet vásárolni és eladni tőzsdén. Ingatlanszektor-alapú befektetési alapok / ETF-ek - Az ágazatspecifikus alapok, mint például a „Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)” a diverzifikáció és a szakmai pénz előnyeit kínálják. menedzsment, az alapköltségek költségein alapuló jelzálogkötvények - A fizikai vagyon által biztosított alacsonyabb megtérülési rátákat kínálnak a vállalati kötvényekhez képest.Real Estate Investment Trust (REIT) - magas hozamot, adóbevallást és nagy likviditást kínálnak tőzsdei kereskedelem során.
Alsó vonal
Az ingatlanbefektetések jó, magas értékű kockázat-megtérülési profilt kínálnak. A fent említett tényezők átgondolt mérlegelése lehetővé teszi a befektetők számára, hogy kihasználják az előnyöket, miközben csökkentik a kockázatokat.
