Tartalomjegyzék
- Mi az a tőkeáttétel?
- A tőkeáttétel elérésének módjai
- Példa a tőkeáttételre
- A tőkeáttétel veszélyei
- Hátrányok, kihasználva sok tulajdonságot
- A kockázatok kihasználásának elkerülése
- Alsó vonal
Az ingatlanbefektetés népszerű módja lett a befektetési portfólió diverzifikálásának. Bárhová nézünk, állandóan emlékeztetünk az ingatlanvásárlás előnyeire, a sok infomercialistól, amely az ingatlanszemináriumokról szól, vagy az otthoni műsorok azt mutatják, hogy hihetetlen értékű az ingatlanok kezelése vagy átfordítása.
De ez nem olyan könnyű. Végül is a bérleti ingatlan megvásárlása nem olyan, mint a részvényekbe történő befektetés - nem csak engedhet egy kicsit itt-ott, és ingatlantulajdonos lehet. A vásárláshoz tőkére van szüksége. És a folyamat gyakran hosszú és kihúzható. Nem is beszélve az összes kapcsolódó kockázatról, különösen, ha nem végez kutatást. De van-e módja annak, hogy nettó vagyonuk növelésével lépjenek be a piacra? Próbálja ki a tőkeáttételt az Ön előnyeinek felhasználására. Ezzel kevés pénzt tud lerövidíteni, és az adósság felhasználásával segít visszatérni.
Olvassa tovább, hogy többet tudjon meg arról, hogy miként használhatja fel tőkeáttételt az ingatlan nettó vagyonának növelésére, valamint a kapcsolódó kockázatokról. (További információ: Investopedia Net Worth Tracker.)
Kulcs elvihető
- A tőkeáttétel kölcsönzött tőkét vagy adósságot használ fel a beruházás lehetséges megtérülésének növelésére. Ingatlanok esetében a befektetés leggyakoribb módja a saját pénzzel vagy jelzáloggal történő kölcsönös tőkeáttétel. A hitelintézet az Ön előnyeire szolgál, ha az ingatlanok értéke emelkedik, de ez veszteségeket is eredményezhet, ha az értékek csökkennek. Kerülje el a kockázatok kihasználását megalapozott befektetési döntések meghozatalával, valamint a jelzálog-kifizetések, a megüresedett állások és a nehéz gazdaság elszámolása alapján.
Mi az a tőkeáttétel?
A tőkeáttétel különböző pénzügyi eszközök vagy kölcsönzött tőke - más szóval adósság - felhasználása a befektetés lehetséges megtérülésének növelése érdekében. Általában a Wall Street-en és a Main Street-en használják, amikor az ingatlanpiacról beszélünk. A tőkeáttétel egy olyan módszer, amelyet az emberek és a vállalatok egyaránt használnak a megtérülési lehetőségek bővítésére, miközben ugyanakkor kiterjesztik az esetleges kockázatok hátrányait, ha a dolgok nem működnek rendben.
Noha lehetséges a jó hozam - például amikor az ingatlanárak emelkednek -, a tőkeáttétel használata kétélű kard lehet. Ennek oka az is, hogy veszteségeket okozhat, ha a beruházás ellenkező irányba halad. Az ingatlanárak esetében veszteségek fordulnak elő, amikor az árak csökkennek.
A tőkeáttétel elérésének módjai
A tőkeáttétel elérésének legegyszerűbb módja a saját pénzének felhasználása. Jelzálogkölcsön esetén a szokásos 20% -os előleget kapja annak a háznak a 100% -áig, amelyben élni kíván. Néhány finanszírozási program segítségével még kevesebb pénzt lehet lerakni.
Tőkeáttétel: Az ingatlan nettó értékének növelése
Példa a tőkeáttételre
Fontolja meg a 20% -os előleg általános ingatlanvásárlási követelményét. Ez egy 100 000 dollár egy 500 000 dolláros ingatlanon. Azáltal, hogy a pénznek csak 20% -át engedi le, és a fennmaradó részletet kölcsön veszi, a vevő alapvetően saját forrásainak viszonylag kis százalékát használja fel a vásárláshoz. Ezért a többséget hitelező biztosítja. Ezért az ingatlanbefektetők gyakran a vásárlási összeg fennmaradó 80% -át más emberek pénzének nevezik.
Tegyük fel, hogy az ingatlan évente 5% -kal növekszik. Ez azt jelenti, hogy a hitelfelvevő nettó vagyona mindössze 12 hónap alatt 525 000 dollárra növekszik. Ha ezt a nyereséget összehasonlítják egy közvetlen, hitel nélküli vásárlásból származó haszonnal, rávilágít a tőkeáttételi stratégia ezen értékére. Például ugyanaz a hitelfelvevő felhasználhatta volna a 100 000 dollárt 100 000 dolláros ingatlan teljes befizetésére.
Feltételezve, hogy ugyanaz az 5% -os felértékelődési ráta, a 100 000 dolláros pénzösszegű ingatlan vásárlásából származó vevő nettó értéke 5000 hónap alatt növekszik, szemben a drágább ingatlanok 25 000 dollárjával. A 20 000 dolláros különbség demonstrálja a tőkeáttétel révén biztosított potenciális nettó vagyonnövekedést. Most képet, hogy 20 év alatt évente 5% -kal növekszik. Az idő múlásával a tőkeáttétel használata nagyon jelentős és nagyon pozitív hatással lehet a nettó vagyonra.
A tőkeáttétel veszélyei
Most a rossz hírről. Mindez nagyszerűen hangzik, de van egy hátránya. A tőkeáttétel ellened működhet, ugyanúgy, mint az ön javára. Hogy bemutassuk, vizsgáljuk meg újra korábbi példánkat. Ha 100 000 dolláros előleget fizet 500 000 dolláros lakásvásárláshoz, és a környéken lévő ingatlanárak évek óta egymást követően csökkennek, a tőkeáttétel fordítottan működik. Az első év után 500 000 dolláros ingatlanod 475 000 dollárt érhet, ha 5% -kal csökken. Ha az árak ugyanazon a pályán folytatódnak, akkor ingatlanának értéke 451 250 dollár lehet - 4850 dollár veszteség a saját tőkéjében.
Csakúgy, mint a tőkeáttétel az ön javára működhet, az ön ellen is működhet.
Ugyanezen 5% -os árcsökkenési forgatókönyv szerint, ha ezt a 100 000 dollárt 100 000 dolláros ház teljes készpénzvásárlásához használják fel, akkor a vásárló mindössze 5000 dollárt veszített volna az első évben a házárak csökkenésekor - jóval kevesebbet, mint a drágább otthon.
Az ingatlanpiacokon, ahol az árak jelentősen csökkennek, a háztulajdonosok több pénzt kereshetnek, mint amennyit a ház megér. A befektetők számára az árak csökkenése csökkentheti vagy akár megszüntetheti a profitot. Ha a bérleti díjak is esnek, az eredmény olyan ingatlan lehet, amelyet nem lehet bérelni olyan áron, amely fedezi a jelzálogköltséget és az egyéb költségeket. Ha földesurakká válik, sok tényezőt kell figyelembe venni.
Hátrányok, kihasználva sok tulajdonságot
A problémák még nagyobbá válnak, ha több egység vesz részt, mivel a kereskedelmi ingatlanbefektetők gyakran a lehető legkevesebb pénzt bocsátják el. A cél az, hogy pénzeszközeit az eszközök 100% -ának felelõsségének átvételével növelje, miközben csak az érték 20% -át engedi el. Vegye figyelembe az előző példánkban szereplő 500 000 dollárt. csak mondjuk, hogy ez egy kis apartmanház. Mivel előlegként 100 000 dollárral vásárolták meg, ha az épület értéke 30% -kal csökken, az ingatlan csak 350 000 dollárt ér, de a befektetőnek továbbra is kamatot és tőkét kell fizetnie a 400 000 dolláros kölcsön teljes értékén.
Ha a befektető bérleti díj összege szintén csökken, akkor az eredmény alapértelmezett lehet az ingatlanra. Ha a befektető az adott ingatlanból származó cash flow-t használja más ingatlanok jelzálogkölcsönének kifizetésére, a jövedelemkiesés dominohatást eredményezhet, amely egy teljes portfólióval zárulhat le egy ingatlan rosszindulatú kölcsönének kizárásával.
A kockázatok kihasználásának elkerülése
Most, hogy megismerte az ingatlan-tőkeáttétel alapjait, valamint a buktatókat, úgy gondolhatja, hogy lehetetlen jó eredményt elérni ezzel a technikával. Ne aggódj - csak a józan ész gyakorlásának kérdése. Mint minden befektetés, az ingatlan kockázattal jár. Noha használhat tőkeáttételt előnyei érdekében, van néhány kulcsfontosságú dolog, amiben el kell kerülnie, hogy elkerülje, hogy jobb előnyt biztosítson a piacon.
Először ne feltételezzük, mi fog történni, mielőtt megtörténik. Nem mindig használhatja a múltbeli teljesítményt annak jelzésére, hogy mi történik a jövőben - különösen a lakáspiacon. Ha látja, hogy a tulajdonságok értéke egy adott területen 5% -ról 10% -ra nőtt egy adott időtartam alatt, ez nem jelenti azt, hogy ugyanazon az úton folytatódnak.
Ezután költségvetést készítsen ennek megfelelően, és tudja, mire készül. Ha alacsonyabb előleget fizet le, akkor nagyobb lesz a kölcsönösszeg. Ez azt jelenti, hogy nagyobb jelzálogfizetést kell fizetnie. Lehet, hogy számolnia kell az alacsonyabb kihasználatlanságokról, a szigorúbb gazdaságról, a rossz bérlőkről - ezek mind rajtad állnak. Végső soron Ön továbbra is a felelős a jelzálog-fizetésért, tehát mindenképpen gondoskodnia kell arról, hogy bármilyen helyzetben képes maradjon a felszínen.
Alsó vonal
Az ilyen tőkeáttételes vásárlások képei emlékezetbe veszik azokat a késő esti infomercialiseket, ahol a simán beszélő hangosbemutatók azt sugallják, hogy millió dollárt kereshet ingatlanvásárlással, ha nincs pénz. Bár lehetséges, nem javasoljuk ezen az úton menni.
Szerencsére nem kell. Léteznek kevésbé egzotikus módszerek a tőkeáttétel felhasználására, amelyek lehetővé teszik, hogy viszonylag kis összeggel vásároljon ingatlant - még egyáltalán nincs pénz. Valójában, bár nem gondolkodnak tőkeáttételként, a legtöbb ember ezt akkor teszi, ha jelzálogkölcsönt vesz fel, amikor házat vásárol. Évente vagy évtizeden keresztül visszafizetik a kölcsönt, miközben élvezik az ingatlan használatát. A történet erkölcsi szempontjából az, hogy a tőkeáttétel általános eszköz, amely jól működik - körültekintően használva.
