Tartalomjegyzék
- Növekedés a HOA-ban
- Ismerje meg a HOA-k helyi törvényeit
- A HOA létrehozása
- Védje a HOA-t
- A pénzügyi nyilvántartás megőrzése
- Tájékoztatja a háztulajdonosokat
- A panaszok nyomon követése
- Fogadó közösség összejövetelei
- Alsó vonal
A háztulajdonosok szövetségei (HOA) az egész közösséget érintő kérdéseket kezelik, mint például a biztonság és védelem, az ingatlan karbantartásának hiánya, a helyi kellemetlenségek vagy a helyi önkormányzat által nem gondozott szolgáltatások nyújtása. A HOA-k a háztulajdonosokkal szembeni hatalom miatt is komoly küzdelmet okozhatnak.
A HOA-kat általában a fejlesztők alkotják, amikor új közösséget építenek. Számos közösségben ingatlanszerzés feltételeként a vásárlóknak csatlakozniuk kell a HOA-hoz. Ennek eredményeként sokan bezárják a HOA-khoz való csatlakozást anélkül, hogy valóban megértenék, mi ők vagy hogyan működnek, csak azért, mert beleszeretnek egy adott otthonba.
Növekedés a HOA-ban
A háztulajdonosok egyesületei (HOA) egyre inkább elterjedtek. Amikor a társasházak kialakulásának robbanásszerű növekedésére szól, Robert H. Nelson, a háztulajdonosok szövetségei és a szövetkezetek közpolitikájának professzora, Robert H. Nelson kijelenti:
A közelmúltban, 1970-ben az Egyesült Államok lakásainak csak körülbelül 1% -át képviselték. 2010-re azonban több mint 300 000 közösségi egyesület volt, ahol több mint 60 millió amerikai lakott, az Egyesült Államok lakosságának 20% -án… 1980 és 2000 között az Egyesült Államokban az új ház felét építették és szervezték a egy közösségi egyesület.
Ismerje meg a HOA-k helyi törvényeit
Az állami vagyonjogi törvények a háztulajdonosok szövetségének létrehozására vonatkozó jogi iránymutatásokat tartalmaznak. Például Texasban, az ingatlankódex 204. fejezete szerint egy háromszemélyes bizottságnak létre kell állnia, hogy petíciót nyújtson be az ingatlantulajdonosok szövetségének (POA) létrehozására. A bizottságnak hivatalos írásbeli értesítést kell benyújtania arról, hogy kötelező tagsággal rendelkező POA-t kíván létrehozni. Az albizottság minden rekordtulajdonosát értesíteni kell, és az ingatlan legalább 60% -ának tulajdonosai egy éven belül aláírják és jóváhagyják a petíciót. Amint a POA létezik, korlátozásokat hozhat létre külön petíciós eljárás révén, amelyhez az alosztás legalább 75% -ának tulajdonosának jóváhagyása szükséges.
A HOA létrehozása
A HOA létrehozásának folyamata attól függ, hogy hol található a HOA, de valószínűleg a következő lépésekre lesz szükség.
- Üzleti struktúra létrehozása LLC vagy nonprofit társaság létrehozásávalSzövetségek, feltételek és korlátozások (CC & R) létrehozása, amelyek leírják a HOA működését és a háztulajdonosok által betartandó szabályokat. Be kell vezetni egy eljárást a CC és Rs jövőbeli módosítására. Írási szabályok és rendeletek, amelyek a CC és R könnyen érthető nyelv a közösség lakói számáraA irányító dokumentumok, például az alapszabályok és az alapszabályok elkészítése (amelyek ismertetik az ülés gyakoriságát, a szavazási irányelveket, a HOA vezetõinek megválasztását és egyéb mûködési eljárásokat) Minõsített tisztviselõk / igazgatósági tagok megválasztása (a pénztárosnak valójában szüksége hogy megértsék, hogyan lehet például könyvet vezetni és pénzt kezelni)
Ha a HOA-t létrehozó emberek nem ingatlanszakértők, akkor ebben a szakaszban helyes döntés lenne a HOA szakértelemmel rendelkező ügyvéd felvétele. A HOA nem lesz képes végrehajtani szabályait, ha azokat megtámadják, és azoknak törvénytelennek bizonyulnak. A jó ügyvéd rámutathat olyan kulcsfontosságú kérdésekre is, amelyeket a HOA vezetõinek figyelniük kell, például a tisztességes lakhatásra vonatkozó törvényekre, hogy elkerüljék a jogi problémákat, amikor az egyesület feláll és működik. A szövetségi, az állami és az önkormányzati rendeletek elsőbbséget élveznek a HOA szabályaival szemben.
(A kapcsolódó olvasmányhoz lásd: Hogyan válasszuk ki a megfelelő ügyvédet .)
Védje a HOA-t
A tisztek és az igazgatóság felel a HOA vezetéséért és felügyeletéért. A magas szintű felelősségvállalás mellett magas szintű kockázatot jelent. A HOA-nak szüksége van egy módszerre, hogy megvédje magát, ha a háztulajdonos bepereli.
Miért indíthat egy háztulajdonos? A kaliforniai Elk Grove-ban egy lakos beperelte HOA-ját a környéki parkolási szabályok javasolt módosítása miatt. A Texas állambeli houstoni ember beperelte HOA-ját, mert azt akarta, hogy távolítsa el a betörésgátlókat otthonából, annak ellenére, hogy a környéken magas a bűnözés. Egy tisztességes lakásügyi szervezet beperelte a floridai társasházi egyesületet azért, mert megtagadta a gyermekeknek az épületben való engedélyezését. Az igazgatósági tagot beperelhetik a HOA lakosaival szembeni bizalmi kötelezettségének megsértése miatt, és személyesen felelősségre vonhatók.
Az igazgatók és tisztviselők biztosítása pénzügyi védelmet nyújt a HOA-t működtető emberek számára. Ez fedezi mind a jogi védelmi költségeket, mind a károkat. Ez azonban nem terjed ki a szándékos kötelességszegésre. A munkavállalói lopásbiztosítás megvédi az egyesületet, ha egy igazgató, tiszt vagy ingatlankezelő átvette a HOA pénzeszközeit.
Megőrizze a pénzügyi nyilvántartást
A HOA-nak pénzre van szüksége a működéséhez, és ez a pénz a közösség lakosaitól származik. A pénz egy részét a HOA adminisztrációja fedezi (pl. Jogi, számviteli és ügyviteli szolgáltatások), de a legtöbb pénz a közös helyiségek fenntartására fordul. Fizethet a tereprendezési szolgáltatásokért, a medence karbantartásáért és akár a szemetes gyűjtéséért is. A pénz egy részét minden hónapban költik el, a maradékot tartalék alapba helyezik. Időnként jelentős kiadások merülnek fel, amelyeket nem lehet megtéríteni a HOA tartalék alapjából. Ebben az esetben a HOA a lakosoktól külön díjat fizet, amely úgynevezett speciális becslés.
Az új HOA-nak finanszírozási elemzést kell készítenie és költségvetést kell készítenie annak meghatározására, hogy az egyes ingatlanok tulajdonosai (i) tól havonta be kell-e fizetni. Az elemzés azon alapul, hogy a közösség tagjai milyen költségeket fognak megfizetni, mennyit fognak fizetni, mennyit különítenek el a tartalékalapnak, és a közösség vagyonának százaléka az egyes lakosok tulajdonában van. Ezenkívül a tartalék alapot kezelni és befektetni kell a HOA pénzügyi stabilitásának megőrzése érdekében (például az alap értékét meg kell őrizni az inflációval szemben).
Tájékoztatja a háztulajdonosokat
Mivel a közösség tagjai, akik illetékeket fizetnek, és akikre a HOA döntései vonatkoznak, a lakosokat folyamatosan tájékoztatni kell a HOA tevékenységeiről és a közösséget érintő kérdésekről. A HOA-knak rendszeres találkozókat kell tartaniuk, és elég előre értesíteniük kell a lakosokat arról, hogy mindenkinek lehetősége van részt venni. Rendezniük kell az igazgatók és tisztek választásait, és biztosítaniuk kell mindenkinek a szavazási lehetőséget. A közösségi hírlevél, e-mail és / vagy webhely szintén segíthet a háztulajdonosok körében tartásában.
A HOA tisztviselőinek és igazgatóinak részletes nyilvántartást kell vezetniük tevékenységükről, például a közösségi találkozók jegyzőkönyveiről. Az egyesületeknek rendszeresen nyilvánosságra kell hozniuk a fontos pénzügyi információkat a közösség tagjai számára. A tagoknak tisztában kell lenniük azzal a jogával, hogy megtekintsék a HOA nyilvántartást, és kérésre hozzáférést kell biztosítani.
(További információ: Foglalkozása a lakóegységgel .)
A panaszok nyomon követése
A HOA szabályokon alapuló közösségek, tehát időről időre be kell tartaniuk azokat a szabályokat, amelyeket a közösség tagjai megszegnek. A HOA-knak kezelniük kell a lakosok panaszait a meglévő szabályokról is, amelyek nem tetszik, vagy azokat a szabályokat, amelyeket érzésük szerint hozzá kell adni a folyamatban lévő probléma megoldásához.
A HOA-knak gyorsan és következetesen kell végrehajtaniuk a szabályokat. A háztartásokat, amelyek megtagadják a szabályok bevezetését, pénzbírsággal kell kiszabni. Ha a háztulajdonos megtagadja a szabályok betartását, akkor a HOA-nak el kell küldenie a fiókot a gyűjteményekbe, vagy be kell vonnia a háztulajdonost. A HOA-knak el kell kerülniük a szelektív érvényesítést - más szóval, nem játszhatnak kedvenceket a HOA vezetõivel vagy a közösség lakóival, akikkel barátok. Az elfogult magatartás pert indíthat.
Professzionális alapkezelő társaság bérbeadása csökkentheti a HOA tisztviselőinek és igazgatóinak terheit, és kiküszöbölheti a HOA vezetői és a közösség többi tagja közötti esetleges konfliktusforrást. Az alapkezelő társaság át tudja venni az adminisztratív munkák nagy részét, és olyan nem támogatásokkal is foglalkozhat, mint például a szabályok végrehajtása és a díjak beszedése. Használhatja szakértelemét az ingatlankezelésben is, hogy biztosítsa a közösség zökkenőmentes működését, és elkerülje a tapasztalatlan tisztviselők és igazgatók által elkövetett hibákat. A professzionális menedzsment azonban pénzbe kerül, ami azt jelenti, hogy a háztulajdonosok havonta magasabb HOA-díja lesz.
A szabályok végrehajtásának legrosszabb esetben a háztulajdonos ingatlanának bezárása a díjak vagy a külön díjak megfizetésének elmaradása miatt. Ez a szélsőséges intézkedés vitatható helyzetet teremthet a háztulajdonos és a HOA között. Az árverések szintén lerontják az ingatlanértékeket, ami nem jó a környéken élő többi lakos számára.
Fogadó közösség összejövetelei
A HOA-k szigorúan üzleti tevékenységekre vonatkozhatnak, de nem kell, hogy legyenek. Az alkalmi szórakoztató tevékenység lehetővé teszi a HOA tagjai számára, hogy barátságos és társadalmi alapon megismerjék egymást, nem csak a HOA találkozójának potenciálisan ellentmondásos környezetében. Ha a szomszédok személyesen ismerik egymást, akkor a közösség kellemesebb élethely lehet, és a konfliktusok könnyebben megoldhatók.
Alsó vonal
A háztulajdonosok szövetségének megalakítása és irányítása hatalmas feladat, jelentős felelősségekkel és jelentős következményekkel jár. Ha egy HOA-ban ingatlanvásárlást tervez, akkor vásárlás előtt értsd meg, mibe kerülsz.
(További részletek: 9 dolog, amit tudnia kell a háztulajdonosok társulásáról .)
