Az emberek egyik fő oka a vagyonuk növelése. Noha a motivációk eltérhetnek a befektetők között - egyesek pénzt akarnak nyugdíjba vonulni, mások dönthetnek úgy, hogy pénzt szüntenek más olyan eseményekre, mint a baba vagy az esküvő - a pénzszerzés általában az összes befektetés alapja. És nem számít, hová helyezi a pénzt, akár a tőzsdére, a kötvénypiacra vagy az ingatlanra kerül.
Az ingatlan tárgyi javak, amelyek földből állnak, és általában magukban foglalják az ezen a földön található összes szerkezetet vagy erőforrást. A befektetési célú ingatlanok az ingatlanbefektetés egyik példája. Ezeket vásárolják azzal a szándékkal, hogy pénzt keressenek bérleti jövedelem révén. Egyesek befektetési célú ingatlanokat vásárolnak azzal a szándékkal, hogy rövid időn belül eladják őket. A szándékotól függetlenül, az olyan befektetők számára, akik befektetési portfólióikat diverzifikálják ingatlanokkal, fontos mérni a befektetés megtérülését (ROI) az ingatlan jövedelmezőségének meghatározása érdekében. Ez a cikk áttekintést nyújt arról, hogy milyen megtérülést jelent, hogyan kell kiszámítani azt a bérleti ingatlanra, és miért fontos egy változó, amelyet tudnia kell a vásárlás előtt.
Kulcs elvihető
- A beruházás megtérülése azt méri, hogy mekkora pénzt vagy nyereséget szerez egy beruházás a beruházás költségének százalékában. A készpénzvásárlás százalékos megtérülésének kiszámításához vegye figyelembe a beruházás nettó nyereségét vagy nettó nyereségét, és ossza meg Az eredeti költség alapján.Ha jelzáloggal rendelkezik, figyelembe kell vennie az előlegét és a jelzálogkölcsön befizetését.Egyéb változók kerülnek játékba, amelyek befolyásolhatják a megtérülést, ideértve a javítási és karbantartási költségeket, valamint a rendszeres költségeket.
Mi a befektetés megtérülése (ROI)?
A befektetés megtérülése azt méri, hogy mekkora pénzt vagy nyereséget keresnek egy befektetésből a befektetés költségének százalékában. Megmutatja, hogy a befektetési dollárokat mennyire hatékonyan és eredményesen használják fel nyereségszerzésre. Annak ismerete, hogy az Ön megtérülése lehetővé teszi a befektetők számára, hogy felmérjék, vajon bölcs választás-e egy adott befektetésbe pénzt fektetni.
A befektetés megtérülése bármilyen járműre vonatkozhat - részvények, kötvények, megtakarítási számlák, akár egy darab ingatlan is. Lényeges ROI kiszámítása egy lakóingatlan számára kihívást jelenthet, mivel a számítások könnyen manipulálhatók - bizonyos változók beépíthetők vagy kizárhatók a számításba. Különösen nehéz lehet, ha a befektetőknek lehetősége van készpénzt fizetni vagy jelzálogkölcsönt venni az ingatlanra.
Itt áttekintjük két példát a lakóingatlan-bérleti ingatlan megtérülésének kiszámítására - készpénzvásárlás és egy jelzáloggal finanszírozott példa.
A ROI képlete
ROI = Investment költségeA befektetési bevétel - a befektetés költsége
Bármely beruházás nyereségének vagy nyereségének kiszámításához először vegye figyelembe a beruházás teljes megtérülését, és vonja le a beruházás eredeti költségét. Mivel a ROI egy jövedelmezőségi mutató, ez megadja nekünk a beruházás nyereségét, százalékban kifejezve.
Mivel a befektetés megtérülése jövedelmezőség-arány, a nyereséget százalékban adják meg.
A beruházás százalékos megtérülésének kiszámításához a nettó nyereséget vagy a beruházás nettó nyereségét vesszük fel és elosztjuk az eredeti költséggel.
Például, ha az ABC részvényt 1000 dollárért vásárolja, és két évvel később 1600 dollárért eladja, akkor a nettó profit 600 dollár (1600 dollár - 1000 dollár). Az állomány ROI-je 60%.
A bérleti tulajdonságok megtérülésének kiszámítása
A fenti egyenlet kiszámításához elég könnyűnek tűnik, de ne feledje, hogy számos olyan változó játszik szerepet az ingatlanban, amelyek befolyásolhatják a ROI-számokat. Ezek magukban foglalják a javítási és karbantartási költségeket, valamint a tőkeáttétel kiszámításának módszereit - a kezdeti beruházáshoz kölcsönözött kamatozású kölcsönösszeget.
Ingatlanvásárláskor a finanszírozási feltételek nagymértékben befolyásolhatják a beruházás árát. Az olyan források használata, mint például a jelzálogkölcsön-számológép, segíthet pénzt megtakarítani, segítve a kedvező kamatlábak megtalálását.
ROI készpénzes tranzakciókhoz
Az ingatlan ROI kiszámítása meglehetősen egyszerű, ha készpénzzel vásárol egy ingatlant. Íme egy példa készpénzzel megvásárolt bérleti ingatlanra:
- 100 000 dollárt fizettek készpénzben a bérleti ingatlanért. A bezárási költségek 1000 dollár, az átalakítás költségei pedig 9000 dollár volt, így a teljes beruházás 110 000 dollár volt az ingatlanért. Havonta 1000 dollárt bérelsz össze.
Egy évvel később:
- Ebből a 12 hónapból 12 000 dollárt keresett bérleti jövedelemmel. A költségek, beleértve a vízszámlát, az ingatlanadókat és a biztosítást, az évre összesen 2400 dollárt tettek ki, vagy havonta 200 dollárra tettek szert.
Az ingatlan ROI kiszámításához:
- Osszuk el az éves hozamot (9600 dollár) a teljes beruházás összegével vagy 110 000 dollárral.
A finanszírozott tranzakciók megtérülése
A finanszírozott tranzakciók ROI-jának kiszámítása sokkal fontosabb.
Például ugyanazt a 100 000 dolláros bérleti díjat vásárolta meg, mint a fentiek, de készpénzfizetés helyett jelzálogkölcsönt vett fel.
- A jelzálogkölcsönhez szükséges előleg a vételár 20% -a volt, vagy pedig 20 000 USD (100 000 USD eladási ár x 20%). A záró költségek magasabbak voltak, ami jellemző a jelzálogkölcsönre, összesen 2500 USD előlegen. a zsebköltségek költségei 31 500 dollár (20 000 dollár + 2500 dollár + 9 000 dollár) voltak.
A jelzálogkölcsönökkel kapcsolatban felmerülnek folyamatos költségek:
- Tegyük fel, hogy 30 éves kölcsönt vett rögzített 4% -os kamatlábbal. A kölcsönzött 80 000 dolláron (100 000 dollár eladási áron levonva a 20 000 dolláros előleget) a havi tőke és kamatfizetés 381 933 dollár lenne. Ezt a havi 200 dollárt hozzá fogjuk adni a víz, az adók és a biztosítás fedezéséhez, így teljes havi fizetésünk 581, 93 dollár lesz. A havi 1000 dolláros bérleti jövedelem összesen 12 000 dollár az évben. A havi cash flow havi 418, 07 dollár volt (1000 dollár bérleti díj - 581, 93 dollár jelzálog-fizetés).
Egy évvel később:
- Az év teljes bérleti jövedelmével 12 000 dollárt keresett, havonta 1000 dollárral. Éves hozama 5 016, 84 dollár (418, 07 dollár x 12 hónap) volt.
Az ingatlan ROI kiszámításához:
- Ossza meg az éves hozamot az eredeti zsebköltségekkel (20 000 USD előleg, 2500 USD záró költségek és 9 000 USD átalakítás) a ROI.ROI meghatározásához: 5 016, 84 $ 31 500 = 0, 159. ROI 15, 9%.
Otthoni tőke
Egyes befektetők hozzáadják a ház saját tőkéjét az egyenlethez. Saját tőke az ingatlan piaci értéke, levonva a teljes hitelösszeget. Kérjük, ne feledje, hogy az otthoni tőke nem pénzforgalom. Önnek el kellene eladnia az ingatlant, hogy elérje azt.
Az otthoni saját tőke összegének kiszámításához tekintse át a jelzálog-amortizációs ütemtervet, hogy megtudja, a jelzálogkölcsön-befizetések mekkora része fordult elő a hitel tőkeösszegének kifizetéséhez. Ez megteremti az otthonod méltányosságát.
A saját tőke összege hozzáadható az éves hozamhoz. Példánkban a kölcsön amortizációs ütemezése azt mutatta, hogy az első 12 hónapban összesen 1 408, 84 USD tőket fizettek ki.
- Az új éves hozam, beleértve a saját részvényt is, 6425, 68 USD (5 016, 84 USD éves jövedelem + 1 408, 84 USD saját tőke).ROI = 6 425, 68 USD $ 31 500 = 0, 20.A ROI 20%.
A megtérülés fontossága az ingatlan számára
Mint fentebb említettük, ha megismerjük minden befektetés, különösen az ingatlan megtérülését, a befektetők jobban tájékozódhatnak. Vásárlás előtt megbecsülheti költségeit és kiadásait, valamint a bérleti jövedelmét. Ez lehetőséget ad arra, hogy összehasonlítsa más, hasonló tulajdonságokkal. Miután szűkítette le, akkor meghatározhatja, hogy mennyit fog keresni. Ha bármikor észreveszi, hogy költségei és kiadásai meghaladják a megtérülést, akkor dönthet arról, hogy ki akarja-e dobni azt, és reméli, hogy ismét nyereséget fog elérni, vagy pedig eladja-e ingatlanát nem veszítesz el.
Egyéb szempontok
Természetesen további költségek merülhetnek fel a bérleti ingatlan birtoklásával, például javítási vagy karbantartási költségekkel, amelyeket be kell vonni a végső soron a ROI-t érintő számításokba.
Azt is feltételeztük, hogy az ingatlant mind a 12 hónapra bérbe adják. Sok esetben az üres álláshelyek különösen a bérlők között fordulnak elő, és a számításokban figyelembe kell venni az adott hónap jövedelmének hiányát.
A bérleti ingatlan megtérülése különbözik, mivel attól függ, hogy az ingatlant finanszírozzák jelzáloggal vagy fizetik-e készpénzben. Általános szabály, hogy minél kevesebbet fizetnek előleget előlegként az ingatlan előlegeként, annál nagyobb a jelzálogkölcsön egyenlege, de annál nagyobb a megtérülése. Ezzel szemben, minél több előleget fizetnek és annál kevesebbet költenek fel, annál alacsonyabb a ROI, mivel a kezdeti költségek magasabbak lennének. Más szavakkal: a finanszírozás lehetővé teszi rövid távon a ROI megtérülését, mivel a kezdeti költségek alacsonyabbak.
Fontos egy következetes megközelítést alkalmazni a több tulajdonság ROI mérésekor. Például, ha egy ingatlan értékelésekor figyelembe veszi a ház saját tőkéjét, akkor az ingatlanportfólió megtérülésének kiszámításakor a többi ingatlan tőkét is bele kell foglalnia.
