Tartalomjegyzék
- Vonzó hosszú távú befektetés
- Építési tőke
- Hely, hely, hely
- A tőkenyereség kizárása
- Adólevonások
- Az adócsökkentésről és a munkahelyről szóló törvény
- Magas kezdeti költségek
- Lehetséges értékcsökkenés
- Büszkeség és felelősségvállalás
- illikviditása
- Alsó vonal
A háztulajdon mindig is része volt az amerikai álomnak. Emiatt sokan elfogadják a ház birtoklását mint jogot, sőt kötelező feladatot az előnyök és a kockázatok figyelembevétele nélkül. Ha egy ház megvásárlását tervezi, akkor a szaggatott vonalra való aláírás előtt ismernie kell és át kell tekintenie a tervezett beruházás előnyeit és hátrányait - mint bármilyen befektetési döntést meghozna.
Kulcs elvihető
- Ha mérlegeli a háztulajdon kialakítását, akkor tisztában kell lennie és vizsgálja meg az esetleges kockázatokat, valamint az esetleges kockázatokat, mielőtt lezárja az üzletet. Az otthoni befektetés haszna magában foglalja a felértékelődést, az otthoni tőkét, az adólevonásokat és a levonható költségeket. A házba történő befektetés magában foglalhatja a magas előzetes költségeket, az értékcsökkenést és a likviditást.
Vonzó hosszú távú befektetés
Az elismerés az otthoni értékek idővel növekedését jelzi. Az ingatlanárak ciklikusak, és a háztulajdonosoknak nem szabad azt várniuk, hogy az ingatlan értéke rövid távon drasztikusan növekedjen. De ha elég hosszú ideig marad otthonában, nagyon nagy a valószínűsége annak, hogy hamarosan a jövőbeni felértékelődés miatt profitot adhat el otthonaként.
Valójában a házvásárlás az egyik legjobb hosszú távú befektetés, amelyet tehet.
Néhány drámai visszaesés ellenére, mint például a 2008-10 közötti időszakban, a lakóingatlanok értéke általában növekszik. A St. Louis Federal Reserve Bank szerint az eladott házak átlagára az Egyesült Államokban a 2014. harmadik negyedévi 340.400 dollárról 2019. harmadik negyedévben 380.300 dollárra növekedett - ez az érték 10% -os növekedése öt év alatt. Visszatérj egy évtizedre, amikor az átlagos otthon 274 100 dollárt hozott (2009. harmadik negyedév), és 28% -kal növekedett. Ez nem olyan rossz befektetés megtérülése, amely szintén biztosítja az Ön számára a lakóhelyet.
Az ingatlant elsősorban a földterület miatt értékeli, amelyen az otthon ül, míg a tényleges szerkezet az idő múlásával romlik. Tehát a „hely, hely, hely” kifejezés nem csupán az ingatlanra vonatkozó mondat, hanem egy nagyon fontos szempont a ház megvásárlásakor. A szomszédság és az általa biztosított kényelmi lehetőségek - iskolakerületek, parkok, az utak állapota stb. - és a város, ahol az otthona található, minden szempontot befolyásolnak.
Fontolja meg az otthont, amely teljesen le van bontva és elpusztult ahhoz a pontig, hogy lakhatatlan. A ház alatti földterület továbbra is jelentős összeget érhet - ebben az esetben több, mint a lakóhely. Az eladó fontolóra veheti annak eladását, ahogy az ép - ép szerkezete még mindig sértetlen -, vagy egy kis pluszt költenek a ház lerombolására és a föld magasabb áron történő eladására.
Építési tőke
Saját tőke azt a különbséget jelöli, amely továbbra is tartozik a jelzálogkölcsönért, és az otthon piaci ára vagy értéke között. Az otthoni tőke és az értékbecslés együtt mérlegelhető. Mint fentebb megjegyeztük, otthonának valószínűleg idővel növekszik a piaci értéke. Saját tőkéje szintén növekszik, amikor fizeti a jelzálogot, kevesebb összeggel jár a kamat, és inkább csökken a hitel egyenlege.
Az elismerés az otthoni érték időbeli változása, míg az otthoni tőke a jelzálog egyenlege és az otthon piaci értéke közötti különbség.
A saját tőke kiépítése némi időt vesz igénybe, mert időbe telik a jelzálogkölcsönből fakadó főösszeg csökkentése - kivéve, ha természetesen nagy előleget vagy rendszeres előleget fizet. Az egyik dolog, amelyet szem előtt kell tartani, az, hogy otthona hossza nagy szerepet játszik abban, hogy mekkora tőkét építesz, és milyen nagyra becsülhet. Minél hosszabb ideig tartja, annál több tőkét szerez.
Amint befizeti a jelzálogot, és csökkenti a tartozás összegét, anélkül hogy felismerné azt, megtakarít, mivel otthonának értéke növekszik - ugyanúgy, ahogyan a megtakarítási számla értéke növekszik az érdeklődés mellett. Ha elad, akkor valószínűleg visszatér minden kifizetett dollárt és így tovább, feltételezve, hogy elég hosszú ideig marad a házában. Az idő múlásával a megtakarítások átlagos 6% -os hozama (kamatláb) több mint 10% lehet
fedezze a költségeit.
Egy másik plusz: a lakáshoz kötött tőke rugalmasságot biztosít olyan kölcsön megszerzéséhez, amely hozzá van kötve az otthoni saját tőkéjéhez. Számos befektető egyidejűleg követi a saját tőkéjét és az otthon felértékelődését. Ha egy befektető úgy véli, hogy otthoni értékük nagyra méltányolja, akkor késleltetheti a lakáscélú kölcsönt, hogy jobb esélyt kapjon az eladó felértékelődésére.
Hely, hely, hely
Bár a jelzálog visszafizetése ugyanúgy működik, függetlenül attól, hol lakik, a piaci érték növekedése helytől függően változik. A Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség (FHFA) házárak indexe (HPI) szerint az ingatlanárak átlagosan 32, 93% -kal emelkedtek az 2019. augusztus 31-ig tartó ötéves időszakban az Egyesült Államokban. A közép-atlanti népszámlálási osztály árai azonban csak 22, 26% -kal emelkedtek, míg a csendes-óceáni népszámlálási körzet árai átlagosan 41, 04% -kal.
Ha meg szeretné tudni, hogy ez hogyan befolyásolhatja az árakat, ahol vásárolni tervezi, olvassa el az alábbi FHFA táblázatot:
|
Osztály |
Osztály Rangsor |
Egy év |
Negyed |
Ötéves |
Mivel 1991 Q1 |
|---|---|---|---|---|---|
|
USA |
4, 94% |
1, 11% |
32.93% |
174, 44% |
|
|
hegy |
1 |
6, 91% |
1, 77% |
47, 18% |
276, 71% |
|
Békés |
2 |
4, 45% |
1, 08% |
41.04% |
218, 63% |
|
Dél-Atlanti |
3 |
4, 96% |
1, 02% |
36.39% |
177, 94% |
|
Nyugat-Dél Közép |
4 |
4, 65% |
1, 02% |
30.75% |
188, 76% |
|
Kelet-Dél Közép |
5 |
5, 27% |
0, 99% |
29.59% |
149, 60% |
|
Kelet-Észak Centra l |
6 |
5, 16% |
1, 15% |
30.25% |
128, 07% |
|
Új Anglia |
7 |
4, 67% |
1, 35% |
24, 41% |
152, 51% |
|
Közép-Nyugat |
8 |
4, 78% |
1, 16% |
28.60% |
171, 64% |
|
Közép-Atlanti-óceán |
9 |
4, 04% |
0, 76% |
22, 26% |
146, 18% |
Forrás: FHFA. Az amerikai népszámlálási osztályok, a házárak százalékos változása. Szezonálisan kiigazított, csak beszerzésre kerülő HPI, 2019. augusztus 31-én zárult le.
A tőkenyereség kizárása
Végül eladja otthonát. Ha ezt megteszi, a törvény lehetővé teszi a nyereség megtartását és a tőkenyereség-adók nem fizetését. Nos, nem feltétlenül az összes nyereség. Az adómentes nyereség 250 000 dollár az egy háztulajdonosok és 500 000 dollár a házaspárok számára. Ez csak a fő lakóhelyére vonatkozik, nem pedig a második otthoni vagy nyaraló ingatlanra.
Néhány követelménynek kell teljesülnie ahhoz, hogy erre a kizárásra jogosult legyen. Legalább két évig - 24 hónapig - a háznak kell a tulajdonában lennie az elmúlt öt évben a határidőig. A tartózkodási követelmény azt írja elő, hogy legalább 730 napot vagy két évet kellett otthonában élnie az eladáshoz vezető ötéves időszak alatt. A végső követelmény, a visszatekintési követelmény felvázolja, hogy nem nyereséget nyert egy másik elsődleges lakóhely eladásával a legutóbbi eladáshoz vezető kétéves időszak alatt.
Adólevonások
Felértékelés után a háztulajdon előnye, amelyet leggyakrabban idéznek, az adólevonások vagy a megtakarítások. Ha házat vásárol, levonhatja az otthon megszerzésének néhány részét a kormánynak fizetett adókból. Ez magában foglalja a fő lakóhely és a második otthon jelzálogköltségeit, amelyek évente több ezer dollárt is elérhetnek.
A lakáscélú hitelek vagy a háztartási hitelkeretek (HELOC) kamatai szintén levonhatók, ha a pénzeszközöket otthonának lényeges javításához használják fel.
Levonhat akár 10 000 dollár állami és helyi adókat is (SALT), ideértve az ingatlanadókat is.
Az adócsökkentésről és a munkahelyről szóló törvény hatása
Az adócsökkentésről és a foglalkoztatásról szóló, 2017. decemberében elfogadott törvény lényeges változtatásokat hajtott végre az adótörvény azon részeiben, amelyek a háztulajdonhoz kapcsolódnak. Ha egy jövőbeli kongresszus nem módosítja a törvényt, akkor az összes rendelkezés 2025. december 31. után hatályát veszti. De egyelőre a törvény változásai csökkentették a háztulajdonos értékét.
A törvény a jelzálogkölcsön-levonások összegét a teljes jelzálogtartozás 750 000 dollárjára korlátozza, beleértve az első és a második otthont, valamint az otthoni vagy HELOC kölcsönöket. Az előző limit 1.000.000 USD jelzálogkölcsön, plusz további 100.000 USD lakáscélú adósság.
Kivételt képez egy kivétel, amely 1 000 000 dollár teljes jelzálogkölcsön-adósságot eredményez, ha 2017. december 14-én vagy azt megelőzően vásárolta meg otthonát. Ez a rendelkezés akkor is érvényes, ha újrafinanszírozza ezt a régebbi jelzálogkölcsönt. A lakáscélú kölcsön kamatai csak akkor vonhatók le, ha a pénzt annak a háznak a jelentős javítására fordítják, amelyen kölcsön vették. Korábban a 100 000 dollár kamatot le lehetett vonni, függetlenül attól, hogy miként használták fel a saját tőkét.
A törvény a SALT levonási korlátját 10 000 dollárra is meghatározta. Korábban az összes SALT-kifizetés levonható volt, kivéve, ha Ön az alternatív minimumadó alá került.
Más új rendelkezések tartalmazzák a veszteségtérítési igények korlátozásait, kivéve a szövetségi szinten bejelentett katasztrófákat. A mozgóköltségek levonása már nem létezik, kivéve az aktív katonaságú katonai költözést munkavégzés céljából.
Mindezek a változások csökkentették a háztulajdonos értékét - ideértve azt is, hogy a szokásos levonás megkétszerezésével (a törvény másik jellemzője) kevesebb embernek lesz elegendő levonása az A ütemterv benyújtásához az általános levonás helyett. Tehát az a tény, hogy jogosult adókedvezményre, nem azt jelenti, hogy ez hasznos lesz Önnek. A SALT-levonás súlyos korlátozása különösen hátrányos lesz, ha csökkennek a magas adóztatású államokban élők számára elérhető levonások.
Magas kezdeti költségek
A házba történő beruházás költségei magasak lehetnek - többet kell megtenni a költségein, mint az ingatlan eladási árán és a jelzálog kamatlábán. Először is számíthat arra, hogy a vételár 2–5% -át fizeti a bezárási költségekben. A leggyakoribb zárási költségek közé tartozik a jelentkezési díj, az értékelési díj, az ügyvédi díjak, a vagyonadók, a jelzálogbiztosítás, az otthoni ellenőrzés, az elsőéves háztulajdonos biztosítási díja, címkeresés, címbiztosítás, pontok (előre fizetett kamat), kezdeményezési díj, nyilvántartás díjak és felmérési díjak.
A szakértők szerint legalább öt évig a házban kell maradnia, hogy megtérítse ezeket a költségeket.
Lehetséges értékcsökkenés
Nem minden otthon növekszik értékben. A 2008. évi lakhatási válság eredményeként sok háztulajdonos víz alatti volt, ami azt jelenti, hogy többet fizet a jelzálogkölcsön, mint amennyit érdemes. Nem igényel lakásválságot az, hogy a lakásárak stagnáljanak vagy csökkenjenek. A regionális vagy helyi gazdasági feltételek olyan otthoni értékeket eredményezhetnek, amelyek nem lépnek fel az inflációval.
Ne feledje azt sem, hogy a tényleges szerkezet, amelyben él, idővel romlik. Ennek oka lehet az ingatlan kopása vagy karbantartása és javítása.
Büszkeség és pénzügyi felelősség
A háztulajdonosság egyik gyakran idézett előnye az a tudás, hogy a világ kis sarkának tulajdonosa van. Testreszabhatja házát, átalakíthatja, festheti és díszítheti anélkül, hogy engedélyt kellene kérnie a házigazdától.
A tulajdonos azonban felelősségekkel jár. Fizetnie kell a jelzálogkölcsönöket, vagy annak kockázatát, hogy elveszíti otthonát és az épített tőkét. A karbantartás és a karbantartás az Ön felelőssége. Nem hívhatja a házigazdát 2 órakor, hogy javítsanak egy szivárgó vízvezetéket. Ha a tető megsérült, akkor saját maga kell megjavítania - vagy megjavítani. A fűnyírás, a hóeltakarítás, a háztulajdonosok és a felelősségbiztosítások önre vonatkoznak.
illikviditása
Ellentétben a készletekkel, amelyek néhány napon belül értékesíthetők, a házak kirakodása általában sokkal hosszabb időt vesz igénybe. Az a tény, hogy 500 000 dollár adómentes tőkeemelést kaphat, nem azt jelenti, hogy készen áll a hozzáférésre. Mindeközben továbbra is jelzálog-kifizetéseket kell fizetnie és fenn kell tartania a házat, amíg eladja.
Alsó vonal
Az otthon olyan befektetés, amely számos befektetési előnnyel jár, de kockázatokkal is jár, és ez olyan befektetést jelent, amely nem mindenki számára elérhető. Fontos fontosságú a befektetési előnyök mérlegelése a kockázatokkal szemben. Az érvek és ellenérvek racionális összehasonlítása segíthet eldönteni, hogy pénzt házi befektetésbe helyezi-e, vagy esetleg jobb hozamot talál másutt.
kapcsolódó cikkek
Nyugdíjba vonulás tervezése
Ha a nyugdíjasoknak otthont kell adniuk vagy bérelniük?
kölcsönzése
A különbség a ház bérlése és birtoklása között
Otthoni tőke
A háztartási kölcsön kamataihoz kapcsolódó adóhiány található
Otthoni tőke
Lakáshitel-kölcsön vs. HELOC: Mi a különbség?
Adólevonások / Hitelek
Itt vannak azok a levonások, amelyeket az adójogi változások miatt veszítettek el
Háztulajdonjog
A ház birtoklásának rejtett költségei
Partner linkekKapcsolódó feltételek
Hogyan működik a hitel-érték arány (LTV) A hitel-érték arány egy olyan hitelezési kockázatértékelési mutató, amelyet a pénzügyi intézmények és más hitelezők megvizsgálnak, mielőtt a jelzálogot jóváhagynák. több Lakáshitel-kölcsön A lakáscélú hitel egy második jelzáloggal biztosított fogyasztási hitel, amely lehetővé teszi a háztulajdonosok számára, hogy kölcsönbe vegyék az otthoni saját tőkéjüket. tovább Ingatlanok rövid eladása Ingatlanok esetén a rövid eladás az, amikor a pénzügyi helyzetben lévő háztulajdonos ingatlanát a jelzálogkölcsön által fizetendő összegnél kevesebbel értékesíti. további adó levonható kamatok Az adó levonható kamat olyan hitelfelvételi költség, amelyet az adóalany szövetségi vagy állami adóbevalláskor igényelhet az adóköteles jövedelem csökkentése érdekében. Az adóhoz levonható kamattípusok közé tartozik a jelzálogkölcsön, a befektetési célú ingatlanok jelzálogkölcsönének kamata, a diákhitel-kamat és így tovább. tovább Szövetségi Házigazgatási Hitel (FHA kölcsön) A Szövetségi Házigazgatás (FHA) kölcsön az FHA által biztosított jelzálogkölcsön, amelyet alacsonyabb jövedelmű hitelfelvevők számára terveztek. tovább Hogyan lehet profitálni az ingatlanból Az ingatlan valódi, vagyis tárgyi eszköz, amely földből és a rajta található dolgokból áll, beleértve az épületeket, az állatokat és a természeti erőforrásokat. több