Az amerikai történelem nagy részében - vagy legalábbis annyira visszamenőleg, amikor a megbízható információ megy - a házárak csak kissé emelkedtek, mint a gazdaság inflációs szintje. Csak az 1990 és 2006 közötti időszakban, a Nagy Mérség néven ismert, a lakhatás visszatért a riválishoz. A tőzsde következetesen több boomot és lejtőt hozott létre, mint a lakáspiac, de az általános hozamai is jobb voltak.
A részvények relatív teljesítménye és az ingatlanárak összehasonlításából származó bármilyen eredmény a vizsgált időtartamtól függ. A 21. század visszatéréseinek vizsgálata nagyon másképp néz ki, mint a 20. század legnagyobb részét vagy egészét magában foglaló visszatérések.
Történelmi bizonyítékok
Az Egyesült Államokban az ingatlanokra vonatkozó megbízható adatok viszonylag homályosak az 1920-as évek előtt. A Case-Shiller Housing Index szerint a házak átlagos éves megtérülési rátája 1928 és 2013 között 3, 7% -kal növekedett. Az állományok ugyanabban az időszakban éves szinten 9, 5% -ot hoztak vissza.
A Dow Jones ipari átlag (DJIA) inflációval korrigált felértékelődése ugyanebben a 84 éves időszakban évente 1, 6% volt. Az idő múlásával ez a különbség ötször jobb teljesítményt eredményezett a tőzsde számára.
De nincs sok befektető, akinek a 84 éves befektetési horizontja van. Tegyen egy másik időtartamot: az 1975 és 2013 közötti 38 év. Egy átlagos otthonba történő 100 dolláros beruházás (amelyet a Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség (FHFA) otthoni árindexe követ) 1975-ben kb. 500 dollárra nőtt volna 2013-ra. Egy hasonló 100 dolláros beruházás az S&P 500-ban ebben az időtartamban körülbelül 1600 dollárra nőtt volna.
Alma és narancs
Míg a részvényárak és a házárak egyaránt tükrözik egy eszköz piaci értékét, nem szabad a házokat és a készleteket csak a piaci hozamok alapján összehasonlítani.
A részvények a nyilvánosan forgalmazott társaságok tulajdonosi részesedését képviselik. Ezek nem tárgyi eszközök, és kizárólag értéktárolót és egy likvid értékpapírt szolgálnak fel. Noha okkal lehet azt hinni, hogy a teljes tőzsde a valós (ellentétben a nominális) értékkel idővel növekszik, alig lehet azt feltételezni, hogy egyetlen részvénynek állandóan növekednie kell.
Az ingatlan nem olyan, mint a készletek. Egyesek az ingatlanárakkal spekulálnak, de a kereskedelmi és lakóingatlanok kézzelfogható funkciókat látnak el. Az emberek házakban és társasházakban élnek. A vállalkozások kereskedelmi ingatlanokon kívül működnek. A fizikai tulajdonságnak önmagában is értéke van.
Ez két egymással ellentmondó jelenséget vezet be. Egyrészt a meglévő ingatlanszerkezeteknek természetesen idővel elveszítik az értéket az elhasználódás és az értékcsökkenés miatt. A módosítatlan otthonnak nincs oka az érték növekedéséhez az idő múlásával; az összes padló, mennyezet, készülékek és szigetelés elhasználódik, és kevésbé értékes.
Másrészről, a 2015-ben épített átlagos otthonok vitathatatlanul magasabbak voltak az 1915-ben épített házaknál. Míg a meglévő építményeknek nem szabad értéket szerezniük, az új építményeknek szerkezeti és funkcionális fejlesztéseik alapján értékesebbnek kell lenniük.
Advisor Insight
Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Dayton, OH
1968 és 2009 között a meglévő otthonok átlagos felértékelődési rátája évente 5, 4% körül növekedett. Eközben az S&P 500 átlagosan 8, 2% -os hozamot ért el; A kis tőketartalmú készletek átlagosan évi 11, 5% -ot tettek ki. Az infláció 4, 5% körüli volt. Nem várjuk el, hogy az ingatlanbefektetések az infláción túl sokkal növekedjenek.
De a számok nem mondják el a teljes előadást. Meg kell vizsgálnia az adókedvezmények, a jövedelemhozamok hatását és azt a tényt is, hogy az ingatlanbefektetések gyakran jelentős tőkeáttételt tesznek lehetővé (finanszírozhat otthonvásárlást, például a saját pénzének legfeljebb 20% -át teheti le). Természetesen, ha közvetlenül ingatlant vásárol, akkor az idejének kezelésekor figyelembe kell vennie az ingatlan kezelését, valamint a karbantartási és javítási költségeket. A megtérülési ráták összehasonlításának ezeket az elemeket tartalmaznia kell.
