Több tucat jelzálogkölcsön-hitelező hetek alatt hirdeti ki a csődöt. A piacot komoly aggodalmak adják a globális hitelválság miatt, amely a hitelfelvevők minden osztályát érintheti. A központi bankok sürgősségi záradékokat alkalmaznak a likviditás beszúrásához az ijedt pénzügyi piacokon. Az ingatlanpiacok zuhantak az évek rekordmagassága után. A kizárás mértéke kétszeres, mint az előző év hasonló időszakában, 2006 második felében és 2007-ben.
A jelentések félelmetesnek tűnnek, de mit jelent ez az egész?
Jelenleg térdig érünk egy olyan pénzügyi válságban, amely az Egyesült Államok lakáspiacára összpontosít, ahol a befagyasztott másodlagos jelzálogkölcsön-piac kiszivárgása jut a hitelpiacra, valamint a hazai és a globális részvénypiacokra. Olvassa tovább, hogy többet megtudjon arról, hogy a piacok milyen messzire estek, és mi várható el tőlük.
A válsághoz vezető út
Ez volt az eset, ha egy csoport vagy egy társaság elalszik a kormánynál? Ez a túl kevés felügyelet, túl sok kapzsiság, vagy egyszerűen elégtelen megértés eredménye? Mint gyakran, amikor a pénzügyi piacok rosszul járnak, a válasz valószínűleg "a fentiek"
Ne feledje , hogy a piac, amelyet ma nézünk, a hat évvel ezelőtti piac mellékterméke. Visszatekintve vissza 2001 végére, amikor a szeptember 11. utáni globális terrortámadások félelme egy már nehéz helyzetben lévő gazdaságot forgatta fel, amely éppen csak az 1990-es évek végén a technológiai buborék által kiváltott recesszióból indult ki. (A kapcsolódó olvasmányhoz lásd: A legnagyobb piaci összeomlások, és amikor a félelem és kapzsiság átveszi .)
Válaszul 2001 folyamán a Federal Reserve drámai módon csökkentette a kamatlábakat, és a betáplált pénzeszközök kamatlába 2003-ban elérte az 1% -ot, amely a központi banki értéken alapvetően nulla. Az alacsony szövetségi alapok célja a pénzkínálat bővítése és a hitelfelvétel ösztönzése, amelynek ösztönöznie kell a kiadásokat és a befektetéseket. Széles körben elterjedt az a gondolat, hogy a költés "hazafias", és mindenki - a Fehér Háztól kezdve a helyi szülő-tanár társulásig - ösztönözte bennünket a vételre, a vételre, a vásárlásra.
Működött, és a gazdaság 2002-ben folyamatosan bővült.
Az ingatlan vonzónak tűnik
Ahogy az alacsonyabb kamatlábak beindultak a gazdaságba, az ingatlanpiac őrületbe kezdett, amikor 2002-től drasztikusan növekedett az eladott házak száma - és az eladott árak -, amikor abban az időben A 30 éves rögzített kamatozású jelzálog a legalacsonyabb szinten volt a közel 40 évben, és az emberek egyedülálló lehetőséget láttak, hogy hozzáférjenek csak a rendelkezésre álló legolcsóbb tőkeforráshoz. (A kapcsolódó olvasnivalókért lásd: Miért befolyásolja a lakáspiaci buborékok pop és hogyan befolyásolják a kamatlábak a tőzsdét .)
Befektetési bankok és az eszközfedezetű értékpapír
Ha a lakáspiacra csak tisztességes kézzel - például alacsony kamatlábakkal és növekvő kereslettel - foglalkoznának, minden problémát méltányosan levontak volna. Sajnos fantasztikus kezét adták neki, köszönhetően az új pénzügyi termékeknek, amelyeket a Wall Street-en forogtak. Ezek az új termékek végül széles körben elterjedtek és bekerültek a nyugdíjalapokba, a fedezeti alapokba és a nemzetközi kormányokba.
És amint most megtanuljuk, ezeknek a termékeknek a sora nem ért semmit.
Egy egyszerű ötlet vezet nagy problémákhoz
Az eszközfedezetű értékpapír (ABS) évtizedek óta fennáll, és annak lényege egy egyszerű befektetési elvben rejlik: Vegyen egy csomó eszközt, amelyek kiszámítható és hasonló cash flow-kkal rendelkeznek (mint például az egyén otthoni jelzálogköltsége), és kösse össze egy kezelt csomagba amely összegyűjti az összes egyedi kifizetést (jelzálogkölcsön-kifizetéseket), és a pénzt arra használja fel, hogy a befektetőknek egy kupont fizetjen a kezelt csomagon. Ez olyan eszközfedezetű biztosítékot hoz létre, amelyben az alapul szolgáló ingatlan fedezetként működik. (További betekintésért olvassa el a fix jövedelmű eszközallokációt .)
Egy másik nagy plusz az volt, hogy az olyan hitelminősítő intézetek, mint a Moody's és a Standard & Poor's ezekre az értékpapírokra sok „AAA” vagy „A +” jóváhagyási bélyegzőt helyeznének, jelezve, hogy befektetésük relatív biztonságát mutatják. (További betekintésért olvassa el a Mi a vállalati hitelminősítés? )
A befektető számára az az előnye, hogy megszerezheti a fix kamatozású eszközök diverzifikált portfólióját, amely egy kuponos kifizetésként érkezik meg.
A Kormány Nemzeti Jelzálogszövetség (Ginnie Mae) évek óta értékpapírosított jelzálogkölcsönöket költözött és értékesített; „AAA” besorolásaik mindig garantálták, hogy Ginnie Mae kormánya támogatást nyújtott. A befektetők magasabb hozamot értek el, mint a kincstárak, és Ginnie Mae a finanszírozást új jelzálogkölcsönök felkínálására tudta felhasználni.
A margók kiszélesítése
A felrobbanó ingatlanpiacnak köszönhetően az ABS frissített formája is létrejött, csak ezekre az ABS-re töltöttek fel másodlagos jelzálogkölcsönöket, vagy a csillagoknál kevesebb hitellel rendelkező vásárlóknak nyújtott hiteleket. (Ha többet szeretne megtudni a másodlagos hitelprofilról , olvassa el az Subprime gyakran subpar és subprime hiteleket : segítő kéz vagy alulvédett? )
Az másodlagos hiteleket, a sokkal magasabb nemteljesítési kockázatokkal együtt, különféle kockázati osztályokba vagy részletekbe sorolták be, amelyek mindegyike saját törlesztési ütemtervvel rendelkezik. A felső részletek képesek voltak „AAA” besorolást kapni - még akkor is, ha másodlagos hiteleket tartalmaztak -, mivel ezekre a részletekre megígérték az első dollárt, amely a biztosítékba került. Az alacsonyabb részletek magasabb kamatlábat jelentettek a megnövekedett nemteljesítési kockázat kompenzálására. A végén egészen a „részvény” részlet nagyon spekulatív befektetés volt, mivel pénzbeli áramlása lényegében megsemmisülhetne, ha a teljes ABS teljesítési szintjének alacsonyabb szintje felett - 5–7% tartományban - alakulna ki a mulasztási arány.. (További információkért olvassa el a Jelzálog mögött található jeleneteket .)
Hirtelen még a másodlagos jelzálogkölcsön-hitelezőknek is volt lehetősége a kockázatos adósságuk eladására, ami viszont lehetővé tette számukra, hogy ezt az adósságot még agresszívebben értékesítsék. A Wall Street ott volt, hogy felvegye a másodlagos hiteleket, csomagolja őket más hitelekkel (némelyik minőségű, mások nem), és eladja őket a befektetőknek. Ezen túlmenően a csomagolt értékpapírok közel 80% -a varázslatosan befektetési fokozatúvá vált („A” besorolású vagy magasabb), köszönhetően a hitelminősítő intézeteknek, amelyek jövedelmező díjakat szereztek az ABS-k minősítéséért végzett munkájukért. (További információkért lásd: Mit jelent a befektetési osztály? )
E tevékenység eredményeként nagyon jövedelmezővé vált a jelzálogkölcsönök létrehozása - akár kockázatos is. Nem sokkal azelőtt, hogy a jelzálogkölcsön-hitelezők még az alapvető követelményeket, mint például a jövedelem igazolását és az előleget, nem vették figyelembe; A hitelképes jelzálogkölcsönök 125% -át írták alá, és a leendő háztulajdonosoknak adták. Ennek logikája az, hogy ha az ingatlanárak ilyen gyorsan emelkednek (a ház medián árai 2005-re évente akár 14% -kal emelkedtek), akkor egy 125% -os LTV jelzálog kevesebb, mint két év alatt víz felett lenne.
Tőkeáttétel négyzetben
A megerősítő hurok túl gyorsan elkezdett forogni, de a Wall Street, a Main Street és mindenki között, aki profitált az útból, ki fékezte be?
A rendkívül alacsony kamatlábak az egyre lazább hitelezési szabványokkal kombináltak, amelyek az ingatlanárak rekordszintű magasabb szintjéhez vezettek az Egyesült Államok nagy részében. A meglévő háztulajdonosok rekordszámban refinanszíroztak, és nemrégiben megszerzett tőkét szereztek be, amely néhány száz dollárral elkölthető volt otthoni felmérésre. (A kapcsolódó olvasmányhoz lásd: Otthoni hitelek: A költségek és az otthoni hitelek: mi ez és hogyan működik .)
Eközben a piaci likviditásnak köszönhetően a befektetési bankok és más nagy befektetők egyre többet kölcsönzöttek (megnövekedett tőkeáttétel) további befektetési termékek létrehozására, amelyek remegő másodlagos másodlagos eszközöket is tartalmaztak.
Biztosított adósság csatlakozik a betéthez
A bankok és más nagy befektetők kölcsönfelvételének képessége arra biztatta a biztosítékkal fedezett adósságkötelezettségeket (CDO), amelyek lényegében az MBS-k tőkerészesedését és „mezzanine” (közepesen alacsony és alacsony besorolású) részletét gyűjtötték be, és újracsomagolták őket, ezúttal mezzanine-be. CDO.
Ugyanezen „csekély összegű” fizetési rendszer alkalmazásával a legtöbb mezzanine CDO megszerezheti az „AAA” hitelminősítést, és fedezeti alapok, nyugdíjalapok, kereskedelmi bankok és más intézményi befektetők kezébe bocsáthatja.
Lakossági jelzáloggal fedezett értékpapírok (RMBS), amelyekben a pénzáramok lakossági adósságból származnak, és a CDO-k hatékonyan megszüntették a kommunikációt a hitelfelvevő és az eredeti hitelező között. Hirtelen a nagy befektetők ellenőrizték a biztosítékot; Ennek eredményeként a késedelmes jelzálog-fizetésekkel kapcsolatos tárgyalásokat megkerülték a veszteségek csökkentését célzó befektetõ „közvetlen kizáráshoz” modelljére. (További információ: Otthon megmentése a kizárásból .)
Ezek a tényezők azonban nem okozhatták a jelenlegi válságot, ha 1) az ingatlanpiac továbbra is virágzott és 2) a háztulajdonosok ténylegesen meg tudnák fizetni a jelzálogkölcsönöket . Mivel azonban nem történt meg, ezek a tényezők csak később segítették növelni a kizárások számát.
Kávé díjak és az ARM
Mivel a jelzálogkölcsön-hitelezők a kockázat nagy részét exportálták a másodlagos hitelezés során, és szabadon fektethetnek fel érdekes stratégiákat a felszabadított tőkével kölcsönök előteremtésére. A tudós kamatlábak (speciális alacsony kamatlábak, amelyek a jelzálog első vagy két évében fennmaradnak) alkalmazásával a beállítható kamatozású jelzálogkölcsönökön (ARM) a hitelfelvevőket egy olyan kezdetben megfizethető jelzálogba lehet csábítani, amelyben a fizetések három, öt, vagy hét év. (További információkért olvassa el az ARMed And Dangerous and American Dream or Mortgage Nightmare cikket ? )
Ahogy az ingatlanpiac 2005-ben és 2006-ban elérte a csúcspontját, a hátrányos kamatlábakat, az ARM-eket és a „csak kamatozású” kölcsönt (ahol az első néhány évben nem folyósítanak alapvető kifizetéseket) egyre inkább a háztulajdonosokra hárították. Ahogy ezek a kölcsönök egyre gyakoribbak voltak, kevesebb hitelfelvevő megkérdőjelezte a feltételeket, és inkább csábította őket annak a kilátásuk, hogy néhány év alatt újrafinanszírozni tudnak (hatalmas haszon mellett állítják az érvet), lehetővé téve számukra a felzárkózási kifizetések teljesítését. szükséges. Amit azonban a hitelfelvevők nem vettek figyelembe a virágzó lakáspiacon, az az volt, hogy az otthoni érték bármilyen csökkenése miatt a hitelfelvevö számára tartósan fennmaradó kombinációja lehet a léggömb és a sokkal magasabb jelzálogfizetésnek.
Az otthonhoz közeli piacot, mint az ingatlant, lehetetlenné kell hagyni, hogy figyelmen kívül hagyja, amikor minden hengerre tüzel. Öt év alatt a lakások árai sok területen szó szerint megduplázódtak, és csak azok, akik nem vásároltak otthont vagy nem refinanszíroztak, úgy gondolják, hogy hátráltatják magukat abban a versenyben, hogy pénzt keresjenek az adott piacon. A jelzálogkölcsön-hitelezők ezt tudták, és egyre agresszívebben nyomultak hozzá. Az új otthonokat nem lehetett elég gyorsan felépíteni, és a házépítők készletei gyorsan növekedtek.
A CDO-piac (elsősorban másodlagos hitelképességgel fedezve) több mint 600 milliárd dolláros kibocsátással növekedett egyedül a 2006 folyamán - ez több mint tízszerese az évtizeddel korábban kibocsátott összegnek. Ezeket az értékpapírokat, bár nem likvid, de lelkesen vették fel a másodlagos piacokon, amelyek boldogan nagy bankokba helyezték őket piaci kamatlábbal.
A repedések megjelenése kezdődik
2006 közepére azonban repedések kezdtek megjelenni. Az új lakások eladása megállt, és a medián eladási árak megállították a növekedést. A kamatlábak - bár a történelem során továbbra is alacsonyak voltak - emelkedtek, az inflációs félelem pedig azzal fenyeget, hogy magasabbra emelni fogják. Az összes könnyen aláírható jelzálogkölcsön és refinanszírozás már megtörtént, és a 12–24 hónappal korábban írt remegő ARM-ek közül az első kezdett visszaállni.
A nemteljesítési arányok hirtelen emelkedni kezdtek. A CDO hirtelen nem volt olyan vonzó a befektetők számára, hogy hozamot keressenek. Végül is sok CDO-t annyira újracsomagoltak, hogy nehéz volt megmondani, hogy mekkora kockázatot jelentett benne a másodlagos hitelminősítők.
Az egyszerű hitelválság
Nem sokkal később az ágazat problémáiról szóló hírek a tárgyalótermi megbeszélésektől a címsoros hírekig terjedtek.
A jelzálogkölcsön-hitelezők pontszámát - anélkül, hogy a másodlagos piacokon vagy a befektetési bankoknak többet kellene eladniuk a hiteleikre - levágták a fő finanszírozási forrássá váló tőkéből, és kénytelenek voltak leállítani a műveleteket. Ennek eredményeként a CDO-k az likvidaktól a nem piacképes piacokig terjedtek.
A pénzügyi bizonytalansággal szemben a befektetők sokkal inkább elkerülik a kockázatokat, és arra törekedtek, hogy lazítsanak a potenciálisan veszélyes MBS-ek pozícióiban, és minden olyan fix kamatozású értékpapírt, amely nem fizet megfelelő kockázati prémiumot az észlelt kockázati szintért. A befektetők tömegesen szavazták meg, hogy a másodlagos kockázatokat nem érdemes vállalni.
A minőségi repülés mellett a három hónapos kincstárjegyek az új „must have” fix kamatozású termékré váltak, és a hozamok néhány nap alatt sokkoló 1, 5% -ot estek. Még figyelemre méltóbb, mint az állam által fedezett kötvények (és abban rövid lejáratú) vásárlása, az volt a különbség a hasonló lejáratú vállalati kötvények és a DK-k között, amely körülbelül 35 bázispontról több mint 120 bázispontra nőtt kevesebb mint egy hét.
Ezek a változások képzetlen szemüknek tűnhetnek minimálisnak vagy károsnak, de a modern fix kamatú piacokon - ahol a tőkeáttétel király és az olcsó hitel csak a jelenlegi jester - egy ilyen nagyságrendű lépés sok kárt okozhat. Ezt több fedezeti alap összeomlása szemlélteti. (Az összeomlásokkal kapcsolatos további információkért olvassa el az Amaranth játék elvesztése és a Masszív fedezeti alap kudarcát .)
Számos intézményi alapnak fedezet- és biztosítéklehívásokkal kellett szembenéznie az ideges bankoktól, amelyek arra kényszerítették őket, hogy más eszközöket, például részvényeket és kötvényeket értékesítsenek készpénzszedés céljából. A megnövekedett eladási nyomás megtartotta a tőzsdeket, mivel a főbb részvények átlagát hetek alatt hirtelen visszaesés sújtotta, amely ténylegesen megállította az erős piacot, amely 2007. júliusában a Dow Jones ipari átlagot a mindenkori csúcsra helyezte..
A válság hatásának megakadályozása érdekében az USA, Japán és Európa központi bankjai több száz milliárd dolláros készpénz-injekciók révén segítették a bankokat likviditási kérdéseikben és stabilizálták a pénzügyi piacokat. A Federal Reserve emellett csökkentette a diszkontráta-kamatlábat, ami olcsóbbá tette a pénzügyi intézmények számára a Fed pénzeszközeinek kölcsönvételét, likviditásuk növelését műveleteikben és a küzdő eszközök támogatását. (További információkért olvassa el a „ Legfontosabb központi bankok megismerése” című cikket .)
A hozzáadott likviditás hozzájárult a piac bizonyos mértékű stabilizálásához, de ezeknek az eseményeknek a teljes hatása még nem világos.
Következtetés
A biztosítékkal fedezett adósságkötelezettségben vagy annak bármely pénzügyi rokonában nincs semmi lényegesen rossz vagy rossz. Ez egy természetes és intelligens módszer a kockázatok diverzifikálására és a tőkepiacok megnyitására. Mint bármi más - a dotcom buborék, a hosszú távú tőkemenedzsment összeomlása és az 1980-as évek eleji hiperfláció - ha egy stratégiát vagy eszközt visszaélnek vagy túlfőznek, akkor is jó kijátszást kell végezni az arénában. Nevezze azt a kapitalizmus természetes kiterjesztésének, ahol a kapzsiság inspirálhatja az innovációt, de ha nem ellenőrzik, akkor jelentős piaci erőknek kell visszahozniuk az egyensúlyt a rendszerbe.
Mi a következő lépés?
Tehát hova megyünk innen? A kérdésre adott válasz arra irányul, hogy megtudja, milyen messzemenő hatással lesz mind az Egyesült Államokban, mind a világ minden tájáról. Az összes érintett fél számára továbbra is a legjobb helyzet áll fenn, amelyben az Egyesült Államok gazdasága jól működik, alacsony a munkanélküliség, a személyi jövedelem lépést tart az inflációval, és az ingatlanárak mélypontot találnak. Csak akkor, amikor az utolsó rész megtörténik, ki tudjuk értékelni a másodlagos kockázatot jelentő magas szintű fedezeti olvadás teljes hatását.
A szabályozási felügyelet ezen fiaskó után feltétlenül szigorúbbá válik, valószínűleg a hitelezési korlátozásokat és a kötvényminősítéseket nagyon konzervatívnak tartja az elkövetkező néhány évben. Bármely levonott tapasztalat alapján a Wall Street továbbra is új módszereket keres a kockázatok áraira és az értékpapírok csomagolására, és továbbra is a befektető kötelessége a jövő látása a múlt értékes szűrőin keresztül.
A subprime jelzálogkölcsönökkel és az subprime-ekkel kapcsolatos egyablakos ügyintézéssel kapcsolatban tekintse meg az Subprime jelzálogkölcsön funkciót .
