Lehet, hogy otthon vásárol életének legnagyobb és legfontosabb pénzügyi döntését, és valószínűleg jelzálogköltséget igényel a vásárlás finanszírozásához. A lakásvásárlási technológia fejlődésével a legjobb jelzálogkamatlábak megtalálásának folyamata mind online elvégezhető - praktikus eszközökkel, például az Investopedia jelzálogkölcsön-számológépével, amely segít megtalálni az Ön számára legmegfelelőbb lehetőséget. Ez a fajta számológép jó módszer arra, hogy megismerkedjen a környéken lévő jelzálogpiacgal - a rendelkezésre álló típusokkal, feltételekkel és díjakkal.
Á, de a számok ismerete csak az első lépés. Azt is meg kell értenie, ami befolyásolja őket, és hogy jó üzletnek számítanak-e, vagy sem. Tehát a kiszámítás után olvassa el tovább, hogy megértse a jelzálogkölcsönök különböző kategóriáit, valamint néhány vásárlási tippet a minőségi hitel elfogásához.
A legjobb jelzálogkölcsönök megtalálása a kalkulátorunk segítségével
A számológép több tényezőről szól, hogy segítsen szűkíteni az egyedi igényeinek leginkább megfelelő lehetőségeket. Össze lehet hasonlítani a rövid és a hosszú szerződések kifizetéseit, ki lehet értékelni egy alacsonyabb kezdeti kamatlábat egy állítható kamatozású jelzálogkölcsönnél (“ARM”), szemben a hagyományosabb fix kamatozású opcióval, vagy meghatározhatja, hogy a csak kamatlábú (“IO”) jelzálog adja-e a legtöbbet értelemben.
Az alábbiakban felsoroljuk azokat a kifejezéseket, amelyekkel valószínűleg találkozunk a jelzálogszámológép használatakor:
Hitel pontszám: A hitel pontszám az ember hitelképességének numerikus kifejezése.
Tartózkodási hely: ki kell választania az államot, amelyben a jelzálogot felveszik, majd szűkítse le a helyet a legközelebbi város vagy irányítószám alapján.
Hitelösszeg: Ez megegyezik a lakás becsült értékével (levonva az előleget) vagy az inkumbens jelzálog fennmaradó egyenlegével, amelyet refinanszírozni kíván.
Jelzálogpontok: A jelzálogpont a jelzálog teljes összegének egy százalékával egyenlő. A pontoknak két típusa létezik: kedvezményes pontok , amelyek jelzálog előzetesen fizetett kamatát képviselik; és kezdeményezési pontok , amelyek díjat számítanak fel a jelzálogkölcsön-hitelezőtől.
Százalék lefelé: Előlegként vagy első befizetésként is ismert, amikor valamit hitelre vásárolnak.
Termékek: Az Ön számára érdeklődő jelzálog típusa, például egy hagyományos rögzített kamatozású jelzálog, ARM vagy IO jelzálog. Az ARM opció olyan arányt mutat, mint például a "7/1", amely azt jelzi, hogy a jelzálog hány éven át rögzített kamatot fizet. Az előre beállított évek száma (ebben az esetben 7) után a kamatláb egyszer korrigálódik. év (1) a hitel hátralévő futamidejére, három tényező szerint: az index szintje, amelyhez a jelzálogkötés kapcsolódik, mint például a LIBOR; a hitel kezdetén megállapított ARM margin, és a jelzálog felső korlátja.
Vásárlás vagy refinanszírozás: A vásárlási jelzáloggal ház megvásárlásának finanszírozására kerül sor. A refinanszírozást arra használják, hogy egy régebbi kölcsönt helyettesítsen egy új, jobb feltételekkel kínált, díj ellenében.
Jelzálogtípusok: megszerezheti a legjobb áron?
Az olyan tényezőktől függően, mint a hitelképesség, a foglalkoztatási előzmények és az adósság / jövedelem arány, a kalkulátor előfordulhat - és a hitelező kínálhat neked - alapkamatú jelzálogot, másodlagos jelzálogkölcsönöt vagy valamit a közöttük, úgynevezett „ Alt-A ”jelzálog. Vessen egy rövid pillantást a jelzálog-kategóriákra és nézzük meg, hogy mi befolyásolja azt, amelyikre jogosult.
Prime Jelzálogkölcsönök
Az elsődleges jelzálogkölcsönök megfelelnek a Fannie Mae (a Szövetségi Nemzeti Jelzálogkölcsönök Szövetsége) és a Freddie Mac (a Szövetségi Államkölcsön Jelzálogtársaságok), a két kormány által szponzorált vállalkozás által meghatározott minőségi előírásoknak, amelyek az otthoni jelzálogkölcsönök másodlagos piacát biztosítják származási hitelezőktől származó hitelek vásárlásával.. A Federal Reserve szerint az elsődleges lakáscélú jelzálogkölcsön olyan jelzálogkölcsön, amelynek hitelképessége 740 vagy annál magasabb, akinek az adósság / jövedelem aránya alacsonyabb, mint az átlag, és amelynek jelzálogjellemzője a rögzített kamatlábakra jellemző általános amortizációs ütemterv. vagy állítható kamatú jelzálog. ”
A jelzálogkölcsön-jelölteknek szintén jelentős előleget kell fizetniük - általában 10% -ról 20% -ra - a lakásban, azzal az elképzeléssel, hogy ha van játékod a játékban, akkor valószínűbb, hogy mulasztja el. Mivel a jobb hitelképességű és adósság / jövedelem arányú hitelfelvevők általában alacsonyabb kockázatúak, ezért kínálják őket a legalacsonyabb kamatlábak - jelenleg egy átlagos 30, 6 éves fix kamatozású jelzálogkölcsön esetében átlagosan 4, 6% -, amelyek tízezer dollárt takaríthatnak meg a hitel élettartama alatt.
Subprime jelzálogkölcsönök
Subprime jelzálogkölcsönöket kínálnak azoknak a hitelfelvevőknek, akiknek alacsonyabb hitelminősítéseik vannak, és a FICO hitelminősítése mintegy 640 alatti, bár a pontos leválasztás a hitelezőtől függ. A hitelezők fokozott kockázata miatt ezeknek a hiteleknek magasabb kamatlába van - például 8–10%.
Különböző típusú másodlagos jelzálogkölcsön-struktúrák léteznek. A leggyakoribb az állítható kamatozású jelzálogkölcsön (ARM), amely először rögzített kamatú „teaser kamatot” számít fel, majd változó kamatlábbal és plusz haszonnal változik a hitel fennmaradó részére. Az ARM egy példa a 2/28 kölcsön, amely egy 30 éves jelzálog, amelynek rögzített kamatlába van az első két évre a kiigazítás előtt. Míg ezek a hitelek gyakran ésszerű kamatlábmal kezdődnek, a magasabb változó kamatlábra való áttéréskor a jelzálogkölcsönök jelentősen növekednek.
Alt-A jelzálogkölcsönök
Az Alt-A jelzálogkölcsönök valahol a prémium és a másodlagos kategóriába sorolhatók. Az Alt-A jelzálogkölcsönök egyik meghatározó jellemzõje, hogy tipikusan alacsony doku- mentumú vagy nem dokumentumokkal járó hitel, vagyis a hitelezõnek nincs sok (ha van) dokumentációja a hitelfelvevõ jövedelmének, eszközeinek vagy költségeinek igazolására. Ez megnyitja a kaput a csalárd jelzáloggyakorlatokhoz, mivel mind a hitelező, mind a hitelfelvevő túlozhat a számokkal egy nagyobb jelzálog biztosítása érdekében (ami több pénzt jelent a hitelező számára, és több házat jelent a hitelfelvevő számára). Valójában, a 2007–2008-as másodlagos hitelminősítőkkel kapcsolatos jelzálogválság után hazughitelnek nevezték őket, mert a hitelfelvevők és a hitelezők túlbecsülhették a jövedelmet és / vagy az eszközöket, hogy a hitelfelvevőt nagyobb jelzálogköltségnek minősítsék.
Míg az Alt-A hitelfelvevők hitelképessége általában legalább 700 - jóval meghaladja a másodlagos hiteleket meghaladó küszöböt -, ezek a kölcsönök viszonylag alacsony előlegeket, magasabb hitel-érték arányt és nagyobb rugalmasságot tesznek lehetővé a hitelfelvevők adósság- a jövedelem aránya. Ezek a engedmények lehetővé teszik bizonyos hitelfelvevők számára, hogy több házat vásároljanak, mint amennyit ésszerűen meg tudnak engedni, és ezáltal növelik a mulasztás valószínűségét. Ennek ellenére az alacsony doktori és nem doktori kölcsönök hasznosak lehetnek, ha valóban jó jövedelmük van, de nem tudják igazolni, mert szórványosan keresik (például ha önálló vállalkozók).
Mivel az Alt-As-t kissé kockázatosnak tekintik (valamelyest a prémium és a másodlagos jelzálog közé esik), a kamatlábak általában magasabbak, mint az elsődleges jelzálogkölcsönöknél, de alacsonyabbak, mint az másodlagos jelzálogkölcsönök - körülbelül 5, 5% és 8% között, a hitelezőtől és a hitelfelvevő helyzetétől függően.
A lehető legjobb jelzálogkölcsön megszerzése
Nyilvánvaló, hogy minél magasabb a kamatláb, annál többet fizet minden hónapban, és minél többet fizet végéért otthonáért. Összehasonlításképpen nézzünk meg egy 30 éves fix kamatozású jelzálogkölcsönt 200 000 dollárért.
Az elsődleges kamatlábnál - ebben a példában 4, 6% - a havi befizetése 1025 USD lesz. A kölcsön futamideje alatt kamatot fizetne 169 103 USD-t - tehát valójában összesen 369 103 USD-t fizetne vissza.
Tegyük fel, hogy ugyanazt a 30 éves fix kamatozású jelzálogot kap 200 000 dollárért, de ezúttal 6% -os másodlagos kamatot kínálnak Önnek. Havi fizetése 1, 199 USD lenne, és összesen 231 676 USD kamatot fizetne, így a visszafizetett összeg 431 676 USD lesz. Ez a látszólag kicsi kamatváltozás 62 573 dollárba került.
Fontos észrevenni a következőt: Csak azért, mert a hitelező Alt-A vagy másodlagos kamatú jelzálogkölcsönöket kínál Önnek, az nem jelenti azt, hogy nem jogosult egy elsődleges kamatozású jelzálogkölcsönre egy másik hitelezőnél. Lehet, hogy a hitelezők és a jelzálog brókerek versenyképesek, ám általában nem kötelesek felajánlani a rendelkezésre álló legjobb ajánlatot. Érdemes megkísérelni megkerülni a vásárlást: Ha időt kap a jobb kamatláb elérésére, tíz ezer dollárt takaríthat meg Önnek egy hitel folyamán.
Hogyan lehet olcsóbb jelzálogkönyvet szerezni
Tippek a legjobb jelzálogkamatok megtalálásához
Nem ez az idő, hogy hagyjuk, hogy valaki más vásároljon érted. Ahogy most láttuk, a kapott feltételek jelentősen megváltoztathatják azt az összeget, amelyet fizet, ha ugyanolyan összegű kölcsönt kölcsönöz.
Hogyan kerülheti el, hogy a jelzálogkölcsönnél többet fizetjön, mint amire szüksége van? Természetesen hasonlítsa össze a kapott ajánlatokat azáltal, hogy futtatja azokat az online jelzálogszámológépen, hogy megnézze, mi lesz a kifizetések és a kamatok. És ahogy tette - vagy akár még mielőtt tenné is - kövesse az alábbi lépéseket.
1. Kezdje el az előkészítést korán
Ha éppen otthon otthont keres, nehéz pénzügyi helyzetbe kerülhet a pénzügyeinek megfelelő formája. Tehát próbálj előre gondolkodni; akár el is halaszthatja a ház vadászatot, amíg meg nem tisztítja a pénzügyi házat.
Általában fennálló hitelre van szüksége. Mielőtt még jelzálogkölcsönöket fontolgatnának, a hagyományos hitelezők legalább 700-as hitelképességet, és mint fentebb már említettük, az elsőbbségi jelzálogkölcsönök esetében a 740-es hitelképességet keresik. Az FHA-kölcsönök enyhébb előírásokkal járnak, de szigorúbb feltételek mellett. Tegyen meg mindent, amit elérhet, hogy a hitelkártya-egyenlegeket és egyéb személyes adósságokat fizesse ki, amennyire csak képes.
Még a 20-pontos pontszámkülönbség is növelheti vagy lefelé növelheti az arányát 0, 25% -nál. Egy 250 000 dolláros lakásban a pont egynegyede további 12 000 dollár vagy annál magasabb kamatot jelenthet a kölcsön futamideje alatt.
Másodszor, takarítson meg! Minél többet tehet le, annál alacsonyabb a jelzálog-befizetés, és annál kevesebb kamatot fog fizetni az idő múlásával. A magasabb előleg alacsonyabb kamatot jelenthet. Például, ha egy 30% -os előleget fizet (szemben a hagyományos 20% -kal), akkor az aránya több, mint 0, 5% -kal eshet le.
2. Ne nézd egyedül a kamatlábat
A kamatláb fontos, de összehasonlítani kell még. Van-e előre fizetési büntetés, ha úgy dönt, hogy valamikor refinanszírozza? Melyek a teljes bezárási költségek? A bezárási költségek általában a ház árának 2–5% -át teszik ki. Ha otthona 150 000 dollárba kerül, akkor várhatóan 3000 és 7500 dollár közötti költségeket fog fizetni. Ez egy nagy választék, ezért érdemes megnéznie, hogy a hitelező általában mit számít fel.
3. Ismerje meg a PMI-t
Noha a jelzálog általános költségébe beleszámítanak, a bezárási költségek egyszeri eredményt jelentenek. De van még egy falat, amely továbbra is harap. Ha az előleg kevesebb, mint 20%, akkor magasabb kockázatúnak számít, és PMI vagy magán jelzálogbiztosítással kell rendelkeznie. Ez biztonságosabb tétet tesz lehetővé a hitelező számára. Hiba az, hogy fizetsz érte - a teljes hitel évi 0, 5% -ának 1% -áig. Ez több ezer dollárt adhat hozzá ahhoz, hogy mennyit fizet a hitel. Ha végül fizetnie kell a PMI-t, ügyeljen arra, hogy az megálljon, amint elegendő tőkét szerez házában a jelzálog-kifizetésekkel ahhoz, hogy jogosult legyen.
4. Zár és be
Tegyük fel, hogy megkapja a legcsodálatosabb jelzálogkölcsönt. Gratulálok, de gyorsan haladj! A kamatlábat - és esetleg egyéb feltételeket is - meghatározott ideig rögzítik. A zárolási időszakon belül be kell záródnia, vagy kockáztatnia kell az üzlet elvesztését. Ne késleltesse.
Alsó vonal
A legalacsonyabb jelzálog-kamatláb elérésével kapcsolatos munka nagy része jóval azelőtt történik, hogy készen állna a jelentkezésre. A csillagszintű hitelképesség és az előleg nagy összege a legjobb módja az árfolyam csökkentésének.
De ne vakon bízzon bankjában, ingatlanügynökében vagy jelzálogkölcsönében, hogy a legjobb feltételeket kapja. Lehet, hogy pénzügyi ösztönzésük van arra, hogy egy bizonyos irányba irányítsanak. Tegye meg saját vásárlási, jelzálogkölcsön-kiszámítási és összehasonlító elemét. Ne feledje továbbá, hogy csak azért, mert jogosult X összegű jelzálogkölcsönre, nincs semmi, ami azt mondja, hogy ennyit kell kölcsönöznie.
