Tartalomjegyzék
- A tőkesztrippelés alapjai
- HELOC-ok használata
- Második jelzálog húzása
- Homestead mentességek használata
- Barátságos hitelstratégia
- Határon biztosítékok
- Ingatlan LLC
- Alsó vonal
A tőkemegszüntetés - az ingatlan vagyonának saját tőkéjének csökkentésének folyamata - az egyik legrégebbi eszközvédelmi stratégia. Alapvetően magában foglalja egy ingatlan adóssággal való megterhelését oly mértékben, hogy a hitelezők számára kevés vagy nincs tőke a hitelezők számára. Azáltal, hogy egy másik félnek követelést nyújt be az ingatlan ellen, a tulajdonosok megtartják az irányítást a cash flow-k és az eszköz felhasználása felett, miközben az ingatlant vonzóvá teszik azok számára, akik bármilyen típusú jogi döntést megkísérelnek tökéletesíteni. Noha ez látszólag egyértelmű megközelítés, vannak bizonyos követelmények, amelyeket teljesíteni kell annak hatékonysága érdekében. A stratégia végrehajtásának különféle módjai növekvő előnyökkel járnak a tulajdonosok számára.
A tőkesztrippelés alapjai
Nem szabad összetéveszteni a kizárás elleni jogorvoslattal, a tőkemegszüntetéssel vagy a biztosítékkal, az ingatlanvagyon tulajdonjogának megóvása érdekében történik azáltal, hogy az ilyen eszközökben lévő saját tőkét értéktelenné teszik a hitelezők számára. Bár számos különféle tőkemegvonási stratégia létezik, mindegyikük magában foglalja az ingatlan vagyon ellenőrzését anélkül, hogy benne nagy részvényesi érdekeltség lenne. Azáltal, hogy megnehezíti vagyonának megszerzését az ingatlanban, a tulajdonosok remélik, hogy otthonaikat és egyéb vagyontárgyaikat bírósági eljárásban lefoglalják. Az ötlet egyszerű: tartsa fenn az irányítást és az ingatlan élvezését, de hagyjon kevés vagy semmilyen tőkét a hitelező számára. (További információ: A kizárási csalások elkerülése .)
Ugyanakkor, mint bármely típusú eszközvédelmi stratégiánál, a tőkemegszüntetést jóval a védelem szükségességének időpontja előtt végre kell hajtani. Valamennyi vagyon-előrejelzési stratégia végrehajtását jogi eljárás során általában a bíróságok alkalmatlannak tekintik. Például, ha valaki más nevére tesznek eszközöket, akkor azt csalárd átutalásnak tekintik, amelynek kizárólagos célja az eszközök elrejtése.
Hagyományosan a tőkelevonás leggyakoribb formája (házastársi leszerelés) az volt, hogy feleségének a házastárssal szembeni igénylését kérték fel, akit pénzügyi okokból kevésbé valószínű, hogy perbe vettek. Ezt a korábban hatékony stratégiát már nem használják, mivel a válás most nagyobb veszélyt jelent az eszközökre, mint a jogi felelősségre.
HELOC-ok használata
Manapság a lefoglalás valószínűségének csökkentésének leggyakoribb módja az eszközhöz történő kölcsönfelvétel és egy másik fél számára zálogjog megadása az adósságkötelezettségre. A kölcsönzés leggyakoribb formája a saját tőke hitelkerete (HELOC). A HELOC segítségével a hitelező zálogjoggal rendelkezik az ingatlan saját tőkéje ellen, amely a kölcsön fedezetéül szolgál. Még egy nem finanszírozott saját tőke kölcsön jelentősen csökkenti a könyvben szereplő tőkét anélkül, hogy jelentős kockázatot jelentene a hitelfelvevő számára. A legtöbb hitelkeret nem számít fel díjat az alap felhasználásának elmulasztása miatt, és nagyon olcsó (ha nem is ingyenes) a létrehozása. A HELOC-k sokkal nehezebbé és költségesebbé teszik a hitelezőket abban, hogy megszerezzék az ingatlan tényleges saját tőkéjét, és gyakran visszatartják a hitelezőket a bírósági eljárások kezdeményezésétől, anélkül hogy befolyásolnák a hitelfelvevő cash flow-ját.
A nem finanszírozott HELOC elhelyezése egy ingatlanra az ingatlan első védelmi vonala; Ezenkívül forrásokat kínál forrásokra, amelyeket vészhelyzetek vagy egyéb váratlan pénzügyi kötelezettségek fedezésére lehet felhasználni. Ha továbbra sem fedezi a finanszírozást, a HELOC nem vállal pénzügyi kockázatot az előírt kamat vagy tőketörlesztés formájában. Mivel a hitelezők nem tudják megmondani, mennyit tartoznak ténylegesen a banknak, ez a stratégia hatékonyan akadályozhatja meg a felet attól, hogy az ingatlant kövesse, de kevésbé hatékony, ha a hitelező úgy dönt, hogy bírósághoz fordul.
Második jelzálog húzása
Hatékonyabb, bár kockázatosabb védelmi eszköz a finanszírozott kölcsönök használata HELOC vagy második jelzálog formájában. A kölcsön finanszírozásakor a hitelező elsőbbségi zálogjogot kap, azaz a kölcsönbe vett összeg tőkéjével szembeni követelést, amely felülírja bármely hitelező ítéletét. Ebben az esetben az ingatlanban lévő tőkét ténylegesen csökkenti a kölcsönvett tőke összege, amelyet jogi eszközökkel nem lehet behajtani, tovább csökkentve a hitelező indíttatásának motivációját.
Homestead mentességek használata
Sok állam rendelkezik háztartási mentességekkel, amelyek korlátozzák az otthoni saját tőke összegét, amelyet a hitelező igénybe vehet pénzügyi kötelezettség teljesítése érdekében. A legtöbb ember számára azonban a falusi adómentesség csak egy részét fogja megvédeni az otthon saját tőkéjének. Például egy 400 000 dolláros, jelzálog nélküli ház és 100 000 dolláros otthonmentesség esetén 300 000 dollár saját tőke lenne potenciális jogi követeléseknek kitéve. Ebben a helyzetben ésszerű lenne valamilyen típusú kölcsönt tartani az ingatlanon, hogy a tőke soha ne haladja meg a 100 000 dollárt. Ha történik valami, és ítéletet hoznak, a hitelező megnézné az ingatlannyilvántartást, felbecsülné a ház értékét, és úgy dönt, hogy drága jogi lépésekkel kevés lehet.
A kölcsön finanszírozásával kapcsolatos kérdés azonban kettős. Az egyik: az ingatlantulajdonosnak olyan forrást kell találnia, amely ugyanolyan vagy annál eredményesebb lesz, mint az ingatlanbefektetés. Másodszor, a tulajdonosnak képesnek kell lennie a hitel fenntartására a szükséges havi tőke- és kamatfizetések révén, vagy a hitelező kizárásával. Sok olyan számlája van, amikor az ingatlantulajdonosok megszakítják ingatlanjukat tőkéért és befektetik azokat a tőzsdén. Ez a stratégia, amelyet a bikapiacokon ünnepeltek, a piac lezárásának hosszú távú piaci hanyatlása során támogatta a kizárási rátákat. Ennek a stratégiának a mérlegelésekor a legtöbb ember nem gondol arra, hogyan lehet megfelelően felhasználni vagy befektetni a megszerzett jövedelmet ingatlanjaiból. (Háttérinformációkért tekintse meg a Investopedia Különlegességet: Subprime jelzálogkölcsönöket .)
Barátságos hitelstratégia
A kizárás kockázatának csökkentése érdekében egyes tulajdonosok barátságos kölcsönt kapnak egy olyan vállalkozástól vagy bizalomtól, amelyet valaki személyesen ismer. A személyes kapcsolat miatt a tulajdonosok feltételezik, hogy a hitelező nem zárja ki a hitelnyújtást lassú vagy nem létező időszakban. E barátságos kölcsönök közül sokat végül csalásként utasítják el, mivel nem tűnik valódi hitelnek.
Bár minden joghatóság rendelkezik saját egyedi szabályokkal, a kölcsönös átadáshoz a kölcsönt meghatározott gazdasági célra kell nyújtani, megfelelően dokumentálni kell, és a jelzálogjogot be kell nyújtani. Ennél is fontosabb, hogy a tőke- és kamatfizetéseket időben és a kölcsöndokumentumokkal összhangban kell teljesíteni. Számos, a vagyon védelme érdekében nyújtott kölcsönt a bíróságok elutasítanak, mivel a hitelfelvevő soha nem nyújtott vagy dokumentálta a jelzálog-kifizetéseket.
Határon biztosítékok
A keresztirányú biztosítékolás egy másik eszközvédelmi stratégia, amely megtermékenyíti egy ingatlan saját tőkéjét, és ezt a részvényt több más eszköz fedezetéül használják. Annak ellenére, hogy nem rendelkezik kiemelkedő zálogjoggal, azt nem lehet lefoglalni, mivel egy másik hitel vagy garancia érdekeinek védelme alatt áll.
Így működik: Tegyük fel, hogy ugyanahhoz a csoporthoz tartozó két társaságnak van ingatlanja. Az 1. vállalkozás kölcsönt nyújt a 2. társaságnak, és ingatlanát fedezetként használja. A 2. vállalkozás ezután a kölcsönből származó bevételt felhasználja az 1. társaságnak egyenértékű kölcsön nyújtására, és ingatlanát biztosítékként vállalja. Anélkül, hogy pénz ugyanazon tulajdonosi csoporton kívülre kerülne, mindkét ingatlan ingatlan zálogjoggal rendelkezik, és most védettek a hitelezőkkel szemben. Ha az 1. sz. Társaság ellen pert indítanak, és ítélet születik az ingatlan ellen, az utóbbi továbbra is kibocsátás nélkül felhasználható.
Végül, amikor eladják, a bevételt a meglévő jelzálogkölcsön kifizetésére használják fel, így a hitelezőnek nincs lehetősége az ingatlanhoz fordulni. Noha ez egy nagyon egyszerű és átlátható példa, bonyolultabb struktúrákat alkalmaznak, offshore társaságok és magántulajdonban lévő alapok felhasználásával, hogy megkönnyítsék a hitelezők számára a valódi tulajdonjog meghatározását vagy annak bizonyítását, hogy az ügyletek nem jóhiszeműek.
Ingatlan LLC
A bérleti ingatlan birtoklása nagy kockázattal jár. Nagyon nehéz megvédeni az eszközt az ingatlan birtoklásának és kezelésének jogi felelősségétől. Ugyanakkor az ingatlankezelő társaságok használatával a tulajdonosok megtaláltak egy módszert más vagyonuk megóvására az ingatlantevékenységektől és fordítva. Azáltal, hogy egy vagyonnal rendelkező LLC-n belül ingatlan birtoklásban van, csak maga az ingatlan lehet perelni, amely megkülönbözteti a többi eszköz tulajdonosát a lefoglalástól.
Mivel az LLC jogi személy, a hitelezők, akik a tulajdonos ellen pert indíthatnak, csak a tulajdonos érdekeltségét gyakorolhatják az LLC-ben. Az eszközök további szigetelése érdekében az egy vagyonnal működő LLC-k gyakran olyan irányított LLC-holdingtársaságok tulajdonában vannak, amelyek olyan államban vannak bejegyezve, mint Nevada, és amely lehetővé teszi a beszedési megbízást, mint az egység megtámadásának egyetlen módját. Mivel a megterhelési megbízás csak a hitelezők számára engedélyezi a tagságot, soha nem kapnak jövedelem-elosztást az igazgatótól, hanem adókötelezettségek merülnek fel; ez pénzügyi szempontból tarthatatlan. Érdekes módon a legtöbb LLC-alapú stratégia azt is javasolja, hogy a saját tőkét megsemmisítsék egy HELOC-on keresztül, az alapok felhasználásával más ingatlanokba történő befektetésre vagy frissítésre.
Alsó vonal
Ha egy átgondolt és jól kidolgozott terv részeként hajtják végre, akkor a tőkemegvonás nagyon hatékony eszközvédelem eszköz lehet. Gyakran használják a legjobban más védelmi stratégiákkal, például az ingatlankezelő társaság szerkezetével, amely egyaránt védi az ingatlant és a tulajdonosokat. Ezeknek a stratégiáknak figyelembe kell venniük a kölcsönbevételek stratégiai felhasználását, és jóval azelőtt kell végrehajtani őket, hogy szükség lenne rájuk, hogy elkerüljék, hogy a bíróságok csalárd átutalásoknak tekintsék őket. Mint minden vagyonvédelmi stratégia esetében, a kölcsönök vagy a jogi dokumentumok végrehajtása előtt konzultálni kell egy e területen jártas ügyvéddel. (További információkért olvassa el a Jelzálogkölcsönök alapjait .)
