Mi az a tényleges bruttó jövedelem?
A tényleges bruttó jövedelem a potenciális bruttó bérleti jövedelem, plusz egyéb jövedelem, levonva a bérbe adott ingatlan üresedését és hitelköltségeit.
A tényleges bruttó jövedelem vagy az EGI kiszámításához úgy kell kiszámítani, hogy a befektetési célú ingatlanból származó potenciális bruttó jövedelmet hozzáadjuk, hozzáadjuk az adott ingatlan által generált egyéb jövedelemtípusokat, és vonjuk le az üresedési és beszedési veszteségeket.
A tényleges bruttó jövedelem (EGI) megértése
Az EGI kulcsfontosságú változó a bérleti ingatlan értékének és az ingatlan által generált valódi pozitív cash flow meghatározásában. A bérleti cash flow nem egyszerű számítás, hanem magában foglalja az ingatlan által generált jövedelem minden formáját, levonva a bérleti jövedelemhez kapcsolódó reális költségeket. Ha megvizsgáljuk az EGI-képlet változóit, láthatjuk, hogy a bérleti jövedelem hogyan játszik szerepet a való világban.
Az EGI képlet magyarázata
Bruttó potenciális bérleti jövedelem:
A bruttó potenciális bérleti jövedelem az a hipotetikus összeg, amelyet egy befektető kapna a valós világban szokásos bérleti ellenszél nélkül. Feltételezi, hogy bérleti ingatlanát az év minden napján bérbe fogják venni, és hogy a bérlők fizetik a bérleti szerződésben rögzített, a bérleti szerződésben rögzített bérleti díjat. Például, ha az egyeztetett bérleti díj havi 2000 dollár, akkor a bruttó potenciális bérleti jövedelem 24 000 dollár.
A bérleti ingatlan által generált egyéb jövedelem:
Mit jelent a bérleti ingatlanokból származó „egyéb” jövedelem? Íme néhány a leggyakoribb cash flow-k, amelyek nem közvetlenül a bérleti díjakból származnak:
- Előzetes érmével működtetett mosógépeknél Előzetes árusító automatákHónap parkolási engedélyekTárolóegységekKészülékdíjakKésői díjak
Állásajánlatok költségei:
A valós életben egy egységet nem mindig bérelnek a teljes évre. Az üresedési költségek a bérlők közötti időszakok, amikor a tulajdonos nem kap bérleti díjat, mert van „üresedés”. Az üresedési költségek előrejelzése azt mutatja, hogy mennyi ideig tartja a tulajdonos bérlő nélkül az egységét. Ha a tulajdonos egy ideje kezeli a befektetési célú ingatlanokat, ezt a költséget befolyásolhatja vezetői tapasztalata vagy ipari adatai alapján.
Hitelköltségek:
A hitelköltségek akkor merülnek fel, ha a bérleti egységet elfoglalják, és a tulajdonos nem kapja meg az egyeztetett bérleti díjat. A bérlő nem fizette ki bérleti díját, vagy nem fizetette ki teljes egészében. Az üresedési költségekhez hasonlóan ez az összeg becslés lesz, amely korábbi adatokra támaszkodhat.
Miért fontos az EGI?
Az EGI elengedhetetlen az ingatlanbefektető számára, mivel a nap végén tudnia kell, hogy az ingatlan, amelyet megvásárolnak, elegendő pozitív cash flow-t generál a havi működési költségek, valamint az esetlegesen felmerült zálogjogok vagy terhek fedezésére. az ingatlan megvásárlása érdekében.
