Mi a DownREIT?
A DownREIT az ingatlantulajdonos és az ingatlanbefektetési alap (REIT) közötti közös erőfeszítés az ingatlan megszerzése és ellenőrzése céljából.
Kulcs elvihető
- A DownREIT egy partnerségi megállapodás a REIT és az ingatlantulajdonos között, amely lehetővé teszi az adó halasztását az értékelt ingatlanok eladásakor. A DownREIT-eknek két típusa létezik. Az első típus korlátozza a REIT-ek tőke-hozzájárulásainak hiányát, míg a második típus a REIT-ek jelentős tőke-hozzájárulását tartalmazza.
A DownREIT megértése
A DownREIT partnerségi megállapodást foglal magában az ingatlantulajdonos és a (REIT) között, amely segítséget nyújt az ingatlantulajdonosnak az értékbecsült ingatlanok eladásából származó tőkenyereség-adó elhalasztásában. Az UPREIT-et az 1990-es évek ingatlanrecessziója után hozták létre, hogy megkönnyítsék a tőke befektetését az ingatlaniparba. A DownREIT az UPREIT eredményeként alakult ki.
Azok a ingatlantulajdonosok, akik vagyont adnak a DownREIT-eknek, működési egységeket kapnak partnerségben. Ez a társulási entitás és az ingatlantulajdonos vele fennálló kapcsolata sokféle módon felépíthető, a REIT szerkezetétől és az esetleges létező UPREIT-ektől függően. DownREIT-ben a REIT-nek el kell fogadnia egy felfüggesztési vagy zárolási megállapodást a hozzájárult eszközök eladása érdekében.
A DownREIT partnerségi kategóriáknak két típusa létezik. Az első típusú partnerségben a REIT nem nyújt tőkét, és a korlátozott társaságok a működési készpénz elosztása során a REIT részvény-osztalékkal megegyező összegű preferenciákat kapnak. A REIT második kategóriája a REIT jelentős tőke-hozzájárulását foglalja magában. Az alaptőke a tőke megtérülésével egyenlő elosztást kap.
DownREIT az UPREIT-hez képest
A DownREIT kevésbé használt, mint az UPREIT, mert bonyolultabb, és lehet, hogy nem rendelkezik ugyanolyan adókedvezményekkel, mint a UPREIT. Az ingatlan hozzájárulása a DownREIT-hez egy összetett tranzakció, amely professzionális adó- és befektetési útmutatást igényel. Ha az ügylet nem rendkívüli gondossággal van felépítve, az IRS az ingatlan átruházását a DownREIT-be az üzemeltetési egységek cseréjeként adóztatható ügyletnek tekintheti rejtett értékesítés vagy visszaélés elleni szabályok szerint. Ezért az UPREIT lehet logikusabb választás az ingatlantulajdonosok számára, akiknek elsődleges célja a jövedelemadó-kötelezettség elhalasztása.
Az UPREIT-ektől eltérően, ahol az ingatlan tulajdonjogát nem érintik, a DownREIT magában foglalja az ingatlan birtoklását. Ennek az ingatlannak egy része egyenesen tulajdonban van, míg más részvénytársaságok tulajdonában lehet azokkal, akik ingatlanokat adtak hozzá.
A DownREIT logikus lehetőség lehet, ha az ingatlantulajdonos úgy gondolja, hogy ingatlanát jobban értékelni fogja, mint a REIT többi részesedését, mert a DownREIT-kel nagyobb érdeklődést mutat a hozzájárult ingatlan iránt, mint az UPREIT-nél.
Ennek ellenére, mivel a DownREIT tulajdonosi szerkezete összetettebb, a működési egységek készpénzre történő konvertálása összetettebb számításokat igényel. Hasonlóképpen, az UPREIT és a DownREIT eltérően teljesít befektetésekként, mivel eltérő felépítésűek. A DownREIT használatával a REIT és a befektető közötti partnerség másképp működhet, mint a REIT teljes teljesítménye.
A DownREIT-ek hasonlóak az UPREIT-ekhez, értékükben, mint ingatlantervezési eszközben. Mindkettő a tulajdonos halálakor fokozza a működő egységek alapját, lehetővé téve az adóköteles ingatlanok örökösöknek történő adómentes átruházását. Az örökösök ezután átalakíthatják a működő egységeket REIT részvényekké vagy pénzekké, adófizetés nélkül.
Példa a DownREIT-re
Vegyünk egy öt ingatlanból álló portfóliót, amelynek értéke 100 millió dollár. Az ingatlanok adóssága 80 millió dollár, 8% -os kamatláb mellett. Azoknak a partnereknek, akik az ingatlant birtokolják, a kumulált tőkeszámla egyenlege 5 millió dollár. A REIT befejezi a tranzakciót, és 60 millió dollár fennálló adósságot fizeti ki az ingatlanért, és a fennmaradó partnerek tőkeszámla-egyenlegeit 7% -kal helyettesíti. A részvényeket működési egységekként bocsátják ki a fennmaradó 20 millió dollárért, amelyet a partnerek birtokolnak, és a REIT lesz a többségi tulajdonos, míg a fennmaradó partnerek GP-kké válnak.
