A kedvezményes adózás utáni cash flow meghatározása
A diszkontált adózás utáni cash flow módszer egy megközelítés a beruházás értékeléséhez, a felhozott pénz mennyiségének felmérésével, a tőkeköltség és a befektető határértékének figyelembevételével. A diszkontált adózás utáni cash flow hasonló az egyszerű diszkontált cash flow-hoz (DCF), de az adókat is figyelembe veszik.
LEÁLLÍTÁS Kedvezményes adózás utáni cash flow
A diszkontált adózás utáni cash flow megközelítést leginkább az ingatlanértékelés során használják annak meghatározására, hogy egy adott ingatlan valószínűleg jó-ea befektetésnek. A beruházóknak ezen értékelési módszer alkalmazásakor figyelembe kell venniük az értékcsökkenést, az ingatlan adókötelezettségét, és az esetleges kamatfizetéseket. Ez egy ingatlan nettó cash flow-jának kiszámítása az adózás és a finanszírozási költségek minden évben történő figyelembevétele után. A cash flow-t a befektető szükséges megtérülési rátájával diszkontálják az adózás utáni cash flow-k jelenértékének megállapításához. Ha az adózás utáni cash flow jelenértéke meghaladja a beruházás költségeit, akkor érdemes megtenni a beruházást.
Mivel a diszkontált adózás utáni cash flow-t adó után számítják ki, az értékcsökkenést, még ha nem is tényleges cash flow-val, az adóköltség meghatározásához kell használni. Az értékcsökkenés nem pénzbeli költség, amely csökkenti az adókat és növeli a cash flow-t. Általában levonják a nettó működési bevételből az adózás utáni nettó jövedelem kiszámításához, majd visszaadják, hogy tükrözzék az adózás utáni cash flow-ra gyakorolt pozitív hatást.
Mivel sokféle módszer létezik az ingatlanbefektetés értékelésére, és minden módszernek megvannak a hiányosságai, a befektetőknek döntésük során nem szabad kizárólag az adózás utáni diszkontált cash flow-ra támaszkodni. Az ingatlan értékének több szempontból történő megvizsgálásához használhat más ingatlanértékelési módszereket is, mint például a költség megközelítés, az eladások összehasonlítási megközelítése (SCA), a jövedelem megközelítés.
A diszkontált adózás utáni cash flow felhasználható a jövedelmezőségi index kiszámítására, amely arány megbecsüli a javasolt projekt vagy beruházás költségeinek és haszna közötti összefüggést. A jövedelmezőségi mutatót, vagyis a haszon-költség arányt úgy számítják ki, hogy a diszkontált adózás utáni cash flow jelenértékét elosztják a beruházás költségével. A hüvelykujjszabály azt állítja, hogy az a projekt, amelynek jövedelmezőségi mutatója aránya egy vagy annál nagyobb, potenciálisan jövedelmező befektetési lehetőség. Más szavakkal, ha az adózás utáni cash flow jelenértéke megegyezik vagy meghaladja a projekt költségét, érdemes lehet a projektet vállalni.
A diszkontált adózás utáni cash flow-t a beruházás egyszerű megtérülési és diszkontált megtérülési periódusának kiszámításához is használják, lehetővé téve a befektető számára, hogy meghatározza, mennyi időre lenne szükség egy projektnek a beruházott kezdeti összeg visszaszerzéséhez.
