A szövetségi kormány megérti, hogy az otthoni jelzálog a legnagyobb pénzügyi terhet jelent, amelyet sok amerikai soha nem vállal életében. A szünet biztosítása érdekében (és feltehetően az emberek részvételének ösztönzése az ingatlanpiacon) a Belső Bevételi Szolgálat (IRS) lehetővé teszi az adófizetők számára, hogy levonják a jelzálogkölcsönük után fizetett kamatot.
De mi van, ha második lakáscélú jelzálogot kap? Nem számít, mire használja? Le tudja vonni a kamatot határozatlan időre?
Mélyrehatóan megvizsgáljuk a második jelzálog felvételének adókövetkezményeit, megmutatjuk, hogyan kell kiszámítani az adóinak levonását, valamint kiemelem a különféle korlátozásokat és buktatókat.
Az alapok
Először meg kell értenie, hogy mi minősül "minősített otthonnak" (amelyre a jelzálogkölcsön-levonást kell alkalmazni), és hogy az IRS hogyan határozza meg a "jelzálogkölcsön kamatát" és a "jelzálogkölcsönöt".
A kezdõk számára a „minõsített otthon” vagy a fõ otthonát jelenti, ahol általában él, vagy egy második otthont. A lakóautók, lakókocsi-lakások, lakások és csónakok mindegyike jogosult mindaddig, amíg rendelkeznek „alvás-, főzési és WC-lehetőséggel”, amint azt az IRS 936-os kiadvány állítja.
Ha levonásokat igényel egy olyan házról, amely valami másként megduplázódik, például bérleti ingatlanként vagy irodának, néhány árnyalt szabály és számítás kerül alkalmazásra, tekintettel arra, hogy mennyi ideig foglalja el a helyiséget. Itt hivatkozhat a sajátosságokra, de általában véve, ha második otthont bérel, akkor legalább 14 napig ott kell élnie, vagyis egy év alatt bérbe adott idejének több mint 10% -án kell élnie (amelyik hosszabb is). hogy le tudja vonni a rá vonatkozó jelzálogköltségeket. (Ha egyáltalán nem él ott, akkor háztulajdonos vagy, és egészen más szabályrendszer jön létre: lásd az adócsökkentéseket a bérleti ingatlantulajdonosok számára ).
A jelzálogkölcsön kamatai csak azokra a kölcsönökre fizetett kamatokra vonatkoznak, amelyek biztosítékként használják az otthonát (házait). Ebbe beletartozik:
Az IRS a jelzálogkölcsönök három kategóriáját vázolja fel. Ezek attól függnek, hogy mikor vették fel az adósságot, és hogy mire használták fel a bevételt:
- A fennmaradó adósság olyan jelzálogkölcsönökre vonatkozik, amelyeket otthonában biztosítottak 1987. október 13-án vagy azt megelőzően (miután a jelenlegi adószabályok hatályba léptek). A lakásvásárlási adósság olyan jelzálogkölcsönökre vonatkozik, amelyeket 1987. október 13. után vettek ki és amelyeket házak vásárlására, építésére vagy javítására használtak (azaz felújításokat, javításokat stb.). A saját tőke adóssága vagy kölcsön olyan jelzálogkölcsönökre vonatkozik, amelyeket 1987. október 13. után vettek ki, és amelyeket egyéb, nem lakóhelyhez kapcsolódó célokra használtak fel, például egyetemi tandíj, új autó, nyaralás vagy valójában bármi egyéb, a otthon vásárlása, építése vagy fejlesztése.
A levonások
Ez attól függ, hogy milyen adóssággal rendelkezik már - és mennyit szeretne még többet vállalni. Ha házas vagy, és együttesen nyújtanak be iratokat, akkor csak az egymillió dollár vagy annál kevesebb értékű lakásvásárlási adósságból és a 100 000 dollár vagy annál kevesebb háztartási adósságból kamatot vonhat le. Ha egyedülálló, vagy házas, és külön benyújtja, akkor a limitek 500 000 dollár lesz az otthoni akvizíciós adósság és 50 000 dollár háztartási adósság esetén.
Más szavakkal, ha jelzálogjával vagy jelzálogjával elsődleges és / vagy második otthonát vásárolják, építik vagy fejlesztik (ez otthonvásárlási adósságot eredményez), és összesen egymillió dollár, akkor levonhatják az összes kamatot, amelyet fizetett. Például, ha 4% -os kamatlábbal rendelkezik mindkét jelzálog esetében, amelyek együttesen összege 1 millió dollár, akkor levonhatja az összes éves kamatfizetését 40 000 USD összegben.
Ha azonban a lakásvásárlási adóssága, mondjuk, 2 millió dollár, akkor csak az abban az évben képes levonni a teljes kamatot, amelyet fizetett a 2 millió dollár értékű jelzálogkölcsönök után. Ha ugyanazokat a 4% -os kamatlábakat alkalmaznák, akkor csak 40 000 dollárt lehet levonni a 80 000 dollár helyett, amelyet feltételezhetően az adott évben kamatként fizetett. (Ezt fontolóra kell venni mindazok számára, akik hét számjegyű ingatlanokat akarnak finanszírozni. Lásd: Jumbo Vs. Hagyományos jelzálogkölcsönök: Hogyan különböznek egymástól .)
Noha ez a korlátozás nem vonatkozik az elidegenített adósságokra, akkor nem fog további levonásokat levonni az új jelzálogkölcsönökről, ha az elidegenített adóssága már meghaladja az 1 millió dollárt. Mi lenne, ha csak 900 000 dollárral rendelkezne nagykorú adóssággal? Akkor csak további 100 000 dollár értékű lakásvásárlási adósságból vonhatott le kamatot.
Legalábbis ez az általános szabály. Az IRS munkalapot biztosít a tényleges levonható lakáscélú jelzálogkölcsön kamatának meghatározásához.
A papírmunka
Mindaddig, amíg legalább 600 dollár értékű jelzálogkölcsön-kamatot fizet, néhány hónappal az adóbevallás elõtt értesítést kap a jelzálog-birtokosától vagy hitelezõjétõl (ez általában 1098-as forma). Az éves kifizetések dollárösszegével együtt ez a jelzálogköltség-nyilatkozat megmutatja a fizetett jelzálogbiztosítási díjakat és a fizetett levonható pontokat is (ha abban az évben vásárolt házat). Miután megkapta ezt a dokumentumot, felhasználja az adóbevallás kitöltésére az 1040. űrlapon, A ütemterv (tételes levonások).
A lakásvásárlási adósság és az otthoni tőke tartozás együttesen technikailag 1, 1 millió dollárt kölcsönzhet otthonának. Ha azonban előfordul, hogy további adósságaik meghaladják ezt a küszöböt, akkor levonhatja a kamatot, ha ezeket a bevételeket minősített költségekre használták fel, például egy befektetéshez (amely szintén szerepel az A. mellékletben) vagy egy üzleti vállalkozáshoz (C. melléklet vagy C-EZ).
Refinanszírozás, pontok és díjak
Ezen felül, ha fizetsz pontokat az új jelzáloggal, akkor levonhatja azokat a hitel élettartama alatt. Feltételezve, hogy újból refinanszíroz egy 30 éves jelzálogkölcsönt, akkor levonhatja minden év 1/30-át a pontokban fizetett összegéből. Ha nem vonta le az összes pontot a ház eladásának vagy újrafinanszírozásának időpontjáig (újra), akkor levonhatja a fennmaradó összeset egyszerre abban az évben. A levonást az A ütemezés 1040-es űrlapján, 12. sorban kell benyújtania.
Mindaddig, amíg a kiigazított bruttó jövedelme nem haladja meg a 109 000 dollárt (vagy 54 500 dollárt, ha házas vagy, és külön nyújtod be), levonhatja a jelzálogbiztosítási díjakat egy részét vagy egészét. Ez a "lakásvásárlási adósság" kategóriába esne.
Alsó vonal
Az adószabályok bonyolultak, ezt nem tagadhatjuk, de ha helyesen járunk el, a rendelkezések évente több ezer dollárt takaríthatnak meg Önnek. Feltétlenül konzultáljon képzett adószakértővel, mielőtt második jelzálogkölcsönről dönt.
