Tartalomjegyzék
- Mi az a kereskedelmi ingatlan?
- A CRE alapjai
- Bérleti díj alacsony
- Kereskedelmi ingatlanok kezelése
- Befektetés a CRE-be
- A CRE előnyei
- A CRE hátrányai
- Példa a CRE valós világára
Mi az a kereskedelmi ingatlan - CRE?
A kereskedelmi ingatlan (CRE) olyan ingatlan, amelyet kizárólag üzleti célokra vagy munkaterület biztosítására használnak, nem pedig lakóterületet. A kereskedelmi ingatlanokat leggyakrabban bérlőknek adják bérbe, hogy üzleti tevékenységet folytassanak. Ez az ingatlankategória az egyetlen benzinkúttól a hatalmas bevásárlóközponttól terjed. A kereskedelmi ingatlanokba beletartoznak mindenféle kiskereskedő, irodahelyiség, szállodák, szalagcsarnokok, éttermek és kisboltok.
A kereskedelmi ingatlan alapjai
A kereskedelmi ingatlanok a lakóingatlanokkal együtt az ingatlan két elsődleges kategóriáját alkotják. A lakóépület magában foglalja az emberi lakhatásra fenntartott és kereskedelmi vagy ipari felhasználásra nem szánt épületeket. Amint a neve is sugallja, a kereskedelmi ingatlanokat a kereskedelemben használják.
Egyes övezetekkel és engedélyekkel foglalkozó hatóságok tovább bontják az ipari ingatlanokat - áruk, különösen a nehéz áruk gyártásához és előállításához használt telephelyeket, de a legtöbbjük ezt a kereskedelmi ingatlan részhalmazának tekinti.
A kereskedelmi ingatlanokat funkcióik függvényében négy osztályba sorolják: irodai, ipari, többcsaládos és kiskereskedelmi. Az egyes terek szintén kategorizálva vannak. Az irodaterületet például A, B vagy C osztályba sorolják.
- Az A osztály képviseli a legjobb épületeket esztétika, életkor, infrastruktúra minősége és elhelyezkedése szempontjából. A B osztályú épületek általában idősebbek és nem olyan versenyképes - ár-szempontból bonyolultak, mint az A osztályú épületek. A befektetők ezeket az épületeket gyakran helyreállítással célozzák meg. A C osztályú épületek a legrégebbi, általában 20 évesnél fiatalabb, kevésbé vonzó területeken helyezkednek el, és karbantartást igényelnek.
Kulcs elvihető
- A kereskedelmi ingatlan olyan ingatlan, amelyet kizárólag üzleti célokra használnak, szemben a lakóingatlannal, amelyben lakóhely van. A kereskedelmi ingatlanok négy osztályába tartozik az iroda, ipari, többcsaládos és kiskereskedelmi ingatlan. A kereskedelmi ingatlan jövedelmet és egyéb tőkefelértékelődés a befektetők számára.A kereskedelmi ingatlanbe történő befektetés sokkal kifinomultabb és pénzeszközöket igényel a befektetőktől, mint a lakóingatlanokhoz.A nyilvánosan forgalmazott ingatlanbefektetési alapok (REIT) a magánszemélyek számára megvalósítható módja a kereskedelmi ingatlanokba történő befektetéseknek.
Bérleti díj alacsony
Egyes vállalkozások tulajdonában vannak az általuk használt épületek. A tipikusabb forgatókönyv azonban az, hogy az ingatlan bérbeadásra kerül. Általában egy befektető birtokolja az épületet, és minden ott működő vállalkozástól beszed bérleti díjat. A kereskedelmi lízingdíjakat - azaz a helyet egy meghatározott időszak alatt elfoglalták - általában éves bérleti dollárban adják meg négyzetlábonként. Ezzel szemben a lakóingatlanok ára éves összeg vagy havi bérleti díjként szerepel.
A kereskedelmi lízing egy évtől tíz évig tarthat, vagy annál tovább, az irodai és üzlethelyiségek átlagosan átlagosan öt és tíz év közötti bérleti szerződéseket tartalmaznak.
A CBRE Group, Inc. ingatlanpiaci elemző cég 2017. évi tanulmányában Alex Krasikov elemző megállapította, hogy a bérleti szerződés időtartama arányos a bérelt terület méretével. Ezenkívül az adatok azt mutatták, hogy a bérlők hosszú bérleti szerződéseket kötnek az árak rögzítéséhez az emelkedő piaci környezetben. De nem ez az egyetlen hajtóerejük. Egyes bérlők, akiknek nagy területekre van szükségük, hosszú bérleti szerződést kötnek, mivel az igényeiknek megfelelő ingatlan korlátozottan áll rendelkezésre.
A kereskedelmi ingatlanok lízingének négy elsődleges típusa létezik, amelyek mindegyike eltérő szintű felelősséget igényel a bérbeadótól és a bérlőtől.
- Az egyszemélyes bérlet miatt a bérlő felel az ingatlanadók fizetéséért. A kétszeres (NN) bérlet miatt a bérlő felel az ingatlanadó és a biztosítás fizetéséért. A háromszoros (NNN) bérlet miatt a bérlő felel az ingatlanadó fizetéséért, biztosítás és karbantartás. Bruttó bérleti szerződés esetén a bérlő csak bérleti díjat fizet, a bérbeadó pedig az épület ingatlanadója, biztosítása és karbantartása.
Kereskedelmi ingatlanok kezelése
Természetesen a tulajdonos célja a CRE folyamatos teljes bérbeadása. A bérbeadónak gyakran egyensúlyt kell teremtenie a bérleti díjak maximalizálása, valamint a megüresedett állások és a bérlői forgalom minimalizálása között. A forgalom költséges lehet a CRE tulajdonosai számára, mivel a helyet úgy kell adaptálni, hogy megfeleljen a különféle bérlők igényeinek - mondjuk, ha egy étterem egy jógastúdió által elfoglalt ingatlanba költözik.
Az ingatlantulajdonosok kereskedelmi ingatlankezelő céget kívánnak alkalmazni, hogy segítsék őket bérlők megtalálásában, kezelésében és megtartásában, a lízing és a finanszírozási lehetőségek felügyeletében, valamint az ingatlanok karbantartásának és a piacképességének összehangolásában. Hasznos a kereskedelmi ingatlankezelő társaságok szaktudása, mivel az ilyen ingatlanokra vonatkozó szabályok és rendeletek állami, megyei, önkormányzati és iparági, és méretük szerint változnak.
Befektetés a kereskedelmi ingatlanba
A kereskedelmi ingatlanba történő befektetés jövedelmező lehet, és fedezetet jelenthet a tőzsdei volatilitás ellen. A befektetők pénzt kereshetnek ingatlanértékelés útján, amikor eladnak, de a legtöbb megtérülés a bérlők bérleti díjaiból származik.
Közvetlen befektetés
A befektetők akkor használhatják a közvetlen befektetéseket, amikor ingatlantulajdonosokká válnak a fizikai ingatlan tulajdonjogán keresztül. A kereskedelmi ingatlanba történő közvetlen befektetéshez a legmegfelelőbbek azok, akik vagy jelentős mennyiségű tudással rendelkeznek az iparról, vagy akik alkalmazhatnak cégeket, akik ezt teszik. A kereskedelmi ingatlanok magas kockázatú, magas haszonnal járó ingatlanbefektetések. Egy ilyen befektető valószínűleg nagy nettó értékű egyén, mivel a CRE befektetése jelentős tőkét igényel.
Az ideális ingatlan olyan területen található, ahol alacsony a CRE-kínálat és a magas kereslet, amely kedvező bérleti díjakat eredményez. A térség helyi gazdaságának ereje szintén befolyásolja a CRE vásárlás értékét.
Közvetett befektetés
Alternatív megoldásként a befektetők közvetett módon befektethetnek a kereskedelmi piacon különböző piaci értékpapírok, például ingatlan-befektetési alapok (REIT), tőzsdén forgalmazott alapok vagy olyan vállalkozásokba történő befektetés révén, amelyek a kereskedelmi ingatlanpiacot szolgálják ki, például bankok és ingatlanforgalmazók.
A kereskedelmi ingatlan előnyei
A kereskedelmi ingatlanok egyik legnagyobb előnye a vonzó lízingdíjak. Azokon a területeken, ahol az új építés mértékét vagy föld, vagy törvény korlátozza, a kereskedelmi ingatlanok lenyűgöző hozammal és jelentős havi cash flow-kel járhatnak. Az ipari épületeket általában alacsonyabban bérlik, bár ezek irodatornyához képest alacsonyabb általános költségekkel is járnak.
A kereskedelmi ingatlanok részesülnek a viszonylag hosszabb bérleti szerződésekkel is, mint a lakóingatlanok. Ez a hosszú bérleti idő jelentős kereskedelmi stabilitást biztosít a kereskedelmi ingatlantulajdonos számára, mindaddig, amíg a hosszú távú bérlők elfoglalják az épületet.
Amellett, hogy stabil, gazdag jövedelemforrást kínál, a kereskedelmi ingatlan lehetőséget kínál a tőke felértékelődésére, mindaddig, amíg az ingatlan jól karbantartott és naprakész. És, mint minden ingatlan, gyakran a tőzsdével ellentétes irányba is mozog, így hatékony diverzifikációs lehetőséget kínál a portfólióban lévő részvényekre.
Előnyök
-
A tőzsde elleni fedezeti ügylet
-
Magas hozamú jövedelemforrás
-
Stabil cash flow a hosszú távú bérlőktől
-
Tőkefelértékelési potenciál
Hátrányok
-
Több tőke szükséges a közvetlen befektetéshez
-
Nagyobb szabályozás
-
Magasabb felújítási költségek
-
Nem likvid eszköz
A kereskedelmi ingatlan hátrányai
A szabályok és rendeletek az elsődleges elrettentő tényezők azon emberek többsége számára, akik közvetlenül a kereskedelmi ingatlanba akarnak befektetni. A kereskedelmi ingatlanokra kivetett adókat, a beszerzés mechanikáját és a karbantartási felelősségeket a legalese rétegeiben temették el. Ezek a követelmények az állam, megye, ipar, méret, körzet és sok más megnevezés szerint változnak. A legtöbb kereskedelmi ingatlanbefektető vagy speciális ismeretekkel rendelkezik, vagy pedig fizetőképes számú embert foglalkoztat.
Egy másik akadály a bérlők forgalmával járó megnövekedett kockázat, különösen releváns egy olyan gazdaságban, ahol a váratlan kiskereskedelmi bezárások miatt az ingatlanok kevés előzetes értesítés mellett megüresednek.
Lakóhelyek esetén az egyik bérlő igényei általában tükrözik a korábbi vagy a jövőbeli bérlők igényeit. Kereskedelmi ingatlan esetén azonban minden bérlőnek nagyon különböző igényei lehetnek, amelyek költséges felújítást igényelnek. Az épület tulajdonosának ezt követően a helyiséget hozzá kell igazítania ahhoz, hogy minden bérlő speciális kereskedelmét el tudja látni. Az alacsony ingatlanszükségletű, de magas bérlői forgalomú kereskedelmi ingatlan továbbra is pénzt veszíthet a beérkező bérlők felújításának költségei miatt.
Azok számára, akik közvetlenül szeretnének befektetni, a kereskedelmi ingatlan megvásárlása sokkal költségesebb ajánlat, mint a lakóingatlan. Ugyanakkor, bár általában az ingatlan tartozik az eszközosztályok leglikvidebb kategóriájába, a kereskedelmi épületekkel kapcsolatos ügyletek általában lassan haladnak.
A CRE előrejelzés valódi világ példája
Az amerikai kereskedelmi ingatlanpiac a 2008–2009-es recesszió idején sújtotta a helyzetet, ám 2010 óta éves nyereség tapasztalható. Ezek a nyereségek segítették szinte az összes recessziós korszakbeli veszteség visszaszerzését.
A CBRE által kiadott éves jelentés „A 2019. évi amerikai ingatlanpiaci kilátások” szerint:
Noha a gazdasági ciklus későn van, a kilátások továbbra is nagyon jóak mind a négy fő kereskedelmi ingatlanvagyon-típus esetében. Az érték minimálisan felértékelődik, de a jövedelem hozamának egészségesnek kell maradnia.
Más mutatók azonban azt sugallják, hogy a kereskedelmi ingatlanpiac tetőzött a recesszió utáni növekedési ciklusban. A kaliforniai Ten-X Growth ingatlanügynökség szerint a kereskedelmi ingatlanok ára 2018-ban mindössze 1% -ot ért el.
A Ten-X jelentés megjegyezte, hogy a kereskedelmi ingatlanok 2018. évi végleges összege megerősíti véleményét a késői gazdasági ciklusú árazásról. A cég kutatása szerint a megüresedett állások növekednek, a bérleti díjak növekedése lelassul, a piaci kamatlábak pedig emelkednek
Amint a Forbes állította , különösen a kiskereskedelmi ágazat fájdalmas pontot mutatott a szélesebb kereskedelmi ingatlanpiacon, mivel a széles körű üzlet bezárások 2017-ben fokozódtak és 2018-ban folytatódtak. Például a népszerű REIT Westfield Corporation bevásárlóközpont részvényeinek árfolyamát sújtotta. 30% 2016 közepe és 2017 vége között, mielőtt néhány veszteséget megtérítne 2018. januárjáig. Az Unibail-Rodamco SE 15, 8 milliárd dollárért megvásárolta a Westfield-et, létrehozva az Unibail-Rodamco-Westfield (URW) társaságot.
A legtöbb cég azonban fenntartja, hogy az ingatlanpiac összességében egészséges marad. A JP Morgan a "2019-es kereskedelmi ingatlanfejlesztési kilátásokban" nagyrészt visszatért a CBRE álláspontjára, amelyben kijelentette, hogy 2018 volt a kilencedik év a kereskedelmi ingatlanok bérleti díjai és értékelései növekedésében. A Morgan szerint ez a tempó lassulni fog, de folytatódni fog, és csak 2019 után várható visszaesés.
