Mi az a tőkejavítás?
A tőkejavítás egy állandó szerkezeti változás hozzáadása vagy az ingatlan egy bizonyos aspektusának helyreállítása, amely vagy növeli az ingatlan általános értékét, meghosszabbítja annak hasznos élettartamát, vagy új alkalmazásokhoz igazítja azt. Az egyének, a vállalkozások és a városok javíthatják a tulajdonukban lévő ingatlanokat. Üzleti vagy önkormányzati értelemben ezt a folyamatot beruházási kiadásoknak is nevezik.
A Belső Bevételi Szolgálat (IRS) szerint a jogosultság eléréséhez az ilyen típusú fejlesztésnek a befejezésétől számítva egy évnél tovább kell tartania. Noha a tőkejavítás mértéke változhat, az egyes háztulajdonosok és a nagy ingatlantulajdonosok is javítanak tőkét.
Hogyan működik a tőkejavítás?
A tőkejavítás tipikusan növeli az ingatlan piaci értékét, de megnövelheti az eszköz hasznosságát a jelenlegi állapotán túl is.
Az IRS 523 kiadvány felvázolja a tőkejavítás meghatározását. A lakossági tőkejavításra példa: hálószoba, fürdőszoba vagy fedélzet hozzáadása. Más IRS által jóváhagyott projektek között szerepel új beépített készülékek, falra szőnyegek vagy padlóburkolatok hozzáadása, vagy az otthoni külsejének javítása, például a tető, az oldalsó vagy a viharablakok cseréje.
Például, ha egy személy vásárol egy új vízmelegítőt és egy szerszámfészkét ingatlanáért, amelyek mindkettő a házhoz van csatolva, akkor azokat az otthon tőkejavításának tekintik. Az üzleti alapú tőkejavításra példa lehet a HVAC cseréje vagy az Amerikai Fogyatékosság Törvény (ADA) hozzáférhető tulajdonságainak telepítése egy meglévő épületbe. Hasonlóképpen, egy új nyilvános park létrehozása a belvárosban szintén városi fejlesztésnek tekinthető. Ezekben a forgatókönyvekben az új kiegészítések az adott tulajdonságokat értékesebbé tennék, állandó kiegészítéseknek tekintik, és eltávolításuk anyagi károkat okozna az ingatlannak.
Kulcs elvihető
- A tőkejavítás állandó szerkezeti változás vagy helyreállítás, amely növeli az ingatlan értékét, megnöveli annak hasznos élettartamát, vagy új felhasználásra adaptálja. Az IRS meghatározza a tőkejavításokat és megkülönbözteti őket a javításoktól.A ház javításán túl a tőkejavítás növeli a Ennek az otthonnak a költségei alapulnak, amely viszont csökkenti az adóköteles nyereség nagyságát, ha eladják.
Tőkejavítások hatásköltség-alapja
A költség alapja az eszköz eredeti költsége. Az IRS konkrét szabványokat határoz meg a fejlesztésekre vonatkozóan, hogy költség-növekedésnek minősüljenek. Elsődleges szempont, hogy az ingatlan eladásakor helyben legyen. A tőkejavításnak az ingatlan részévé is kell válnia, vagy oly módon kell azt állandóan rögzíteni az ingatlanon, hogy az eltávolítása jelentős károkat vagy magának az ingatlannak az értékét csökkenjen.
Az IRS különbséget tesz a tőkejavítás és a javítás között. A javítás vagy a karbantartás nem szerepelhet az ingatlan költségalapjában. A nagyobb projektek részét képező javítások, mint például az otthon ablakainak cseréje, tőkejavításnak minősülnek. A ház jó állapotának megőrzéséhez szükséges felújítások nem tartoznak ide, ha azok nem adnak hozzáadott értéket az eszközhöz. Az IRS szerint a nem minősítő javításokra példák a falak festése, a szivárgások rögzítése vagy a törött hardver cseréje.
Tőkejavítások A tőkenyereség hatása
A lakásfelújítás mellett az IRS-en alapuló tőkejavítás növeli a szerkezet költségbázisát. Vagyis a fejlesztések során felmerült költségeket hozzá kell adni ahhoz az összeghez, amelyet a tulajdonos fizet az ingatlan megvásárlásáért vagy építéséért. A költségalap bővítése viszont csökkenti az ingatlan eladásakor az adóköteles nyereséget.
Az ingatlanokból származó tőkenyereségek másképp viselkednek, mint más típusú tőkenyereségek. 2019-től a háztulajdonosok tőkenyereség-mentességre jogosultak az elsődleges lakóhely eladásából származó nyereségre, ha az egyedüli ház 250 000 USD, ha házasok és együttesen benyújtják az 500 000 USD-t. Ennek a mentességnek egy fontos oka van. A háztulajdonosnak az ingatlan eladása előtt az elmúlt öt év legalább kettőjében lakóhellyel kell rendelkeznie.
Ezenkívül, ha a nyereség lényegesen meghaladja a fent felsorolt összegeket, akkor a tőkejavítások költségalapú hatása jelentős lehet. Számos tényező miatt az adófizetők megsérthetik a 250/500 dolláros tőkeemelési szintet. Ide tartozik, ha a tulajdonosok évtizedekkel ezelőtt megvásárolták az ingatlant, és ha a helyi ingatlanok értéke drámaian megnőtt a vásárlás óta.
Tegyük fel például, hogy egy személy 650 000 dollárért vásárol otthont, és 50 000 dollárt költ a konyha felújítására és a fürdőszoba felszerelésére. A ház költsége 650 000 dollárról 700 000 dollárra növekszik. Tízéves háztartási és lakóév után a háztulajdonos, aki egyedülálló és adóztatja önmagában, 975 000 dollár áron értékesíti az ingatlant. Ha nem történt tőkejavítás, akkor a tőkenyereség adóalapja 75 000 USD lenne (975 000 USD eladási ár - 650 000 USD vételár - 250 000 USD tőkenyereség kizárása.
Mivel azonban a tőkejavítás 50 000 dollárral növelte a költségbázist, a tőkenyereség adóalapja 25 000 dollár (975 000 dollár - (650 000 dollár + 50 000 dollár) - 250 000 dollár = 25 000 dollár).
Valós életbeli példa a tőkejavításra
A New York-i bérleti törvények tartalmaznak egy, a Major Capital Improvements (MCI) program elnevezésű rendelkezést. Az 1970-es évektől kezdve lehetővé teszi a földtulajdonosoknak, hogy évente akár 6% -kal megemeljék a bérleti díj stabilizált vagy ellenőrzött épületbérleti díjait, hogy megtérítsék az említett szerkezetek jelentős tőkejavításának költségeit. A HVAC rendszer frissítése, új felvonók, frissített közös terek és egyéb fejlesztések mind beleszámítanak az MCI-be.
2019 februárjában két állami jogalkotó tag beterjesztett egy törvényjavaslatot a program megszüntetésére, mivel túl könnyű azt felszámolni, hogy az épülettulajdonosok visszaéljenek a programmal. A visszaélés akkor következik be, amikor ezek a gátlástalan földesurak felfújt vagy megfogalmazott költségigényeket nyújtanak be. Néhány kritikus állítása szerint az MCI program csalás esélyétől eltekintve lényegében igazságtalan. Ezek a zavarók szerint a tőkejavítás egyszeri költség a bérbeadó számára, de a bérleti díj emelése a bérlő folyamatos költsége.
