Az ingatlanbefektetési vagyonkezelői alapok (REIT) eszközként működtek a kisebb befektetők számára, hogy közvetlenül részt vegyenek az ingatlanok által generált magasabb hozamokban. A múltban ezeket a vagyonkezelő eszközöket az befektetési alapok kisebb kivezetéseinek tekintették, ugyanabban a kategóriában, mint az energia vagy más ágazattal kapcsolatos alapok, de amikor a Globális Ipari Besorolási Szabvány megadta a REIT-nek, hogy külön eszközosztályt képvisel, akkor a szabályokat megváltoztak és népszerűsége ugrott fel.
, elmagyarázza a REIT-ek működését, és megvizsgálja az egyedi adóügyi következményeket és megtakarításokat, amelyeket a rendes befektetők számára kínálnak.
A REIT alapvető jellemzői
A REIT-ek ingatlanok és jelzálogkölcsönök együttesen vannak csomagolva, amelyeket biztosítékként kínálnak befektetési alapok formájában. A REIT minden egyes része a tulajdonjogok arányos hányadát képviseli az egyes alapul szolgáló tulajdonságokban. A NYSE-n belüli REIT-eknek 2019 márciusától 1 billió dollár feletti piaci felső korlátot kaptunk. 2019-ben 226 REIT-del kereskedtek aktívan a New York-i tőzsdén és más piacokon.
A REIT-ek általában inkább értéknövekednek, mint növekedés-orientáltak, és főként kis- és közepes tőkeértékű gazdaságokból állnak.
Az IRS megköveteli, hogy a REIT-k jövedelmük legalább 90% -át fizessenék ki a befektetési jegyeket birtokosoknak. Ez azt jelenti, hogy a REIT-k magasabb hozamokat biztosítanak, mint általában a hagyományos fix kamatozású piacokon. Ugyancsak kevésbé ingatagok, mint a hagyományos részvények, mert ingadoznak az ingatlanpiacon.
A REIT három típusa
A REIT három kategóriába sorolható:
- Saját tőke REIT: Ezek a bizalmak ingatlanokat birtokolnak és / vagy bérbe adnak, és összegyűjtik a bérleti jövedelmet, az osztalékokat és az ingatlanértékesítésből származó tőkenyereségeket. A hármas bevételi forrás miatt ez a fajta nagyon népszerű. Jelzálogkölcsönök: Ezek a vagyonkezelők nagyobb kockázatot hordoznak a kamatlábaknak való kitettségük miatt. A kamatlábak emelkedése esetén a jelzálogkölcsönök REIT-jeinek értéke jelentősen csökkenhet. Hibrid REIT-ek - Ezek az eszközök kombinálják az első két kategóriát. Lehetnek nyitott vagy zárt végű (hasonlóan a nyílt és zárt végű befektetési alapokhoz), véges vagy határozatlan élettartamúak, és akár egyetlen projektcsoportba, akár több csoportba fektethetnek be.
Adózás a vagyonkezelői szinten
A REIT-eknek ugyanazokat a szabályokat kell követniük, mint az összes többi befektetési alapnak. A REIT-eket először a vagyonkezelői szinten, majd a kedvezményezetteknek kell adóztatni. De ugyanazt az önértékelési módszert kell követniük, mint a vállalatokat. Tehát a REIT-eknek ugyanazok az értékelési és számviteli szabályai vannak, mint a vállalatoknak, de a nyereség átengedése helyett közvetlenül a befektetési jegy tulajdonosoknak továbbítják a cash flow-kat.
A más befektetési alapokra vonatkozó szabályokon túl néhány további szabály létezik a REIT-ekre vonatkozóan:
- A bérleti jövedelmet üzleti bevételként kell kezelni a REIT-ek számára, mivel a kormány úgy ítéli meg, hogy a bérleti díj a REIT-ek tevékenysége. Ez azt jelenti, hogy a bérleti tevékenységekkel kapcsolatos összes költség levonható ugyanúgy, mint az üzleti költségeket a társaság leírhatja. Továbbá a befektetési jegyek tulajdonosai számára elosztott folyó jövedelmet nem adóztatják a REIT, hanem ha a jövedelmet egy nem rezidens kedvezményezettnek osztják el., ezt a jövedelmet a rendes osztalékok esetében 30% -os forrásadónak és a tőkenyereség 35% -ának kell kivetni, kivéve, ha ez az összeg szerződésesen alacsonyabb.
Minden gyakorlati célból a REIT-ek általában mentesülnek az adózás alól a vagyonkezelői szinten, feltéve, hogy jövedelmük legalább 90% -át megosszák befektetési jegyeikbe. Ugyanakkor a REIT-ek is, amelyek ezt a szabályt betartják, továbbra is szembesülnek a megtartott jövedelem társasági adójával.
Adózás a befektetési jegy tulajdonosai számára
A REIT által fizetett osztalékfizetést rendes jövedelemként adják a befektetési jegy tulajdonosának, kivéve ha minősített osztaléknak tekintik őket, amelyet tőkenyereségként adóznak. Ellenkező esetben az osztalékot a befektetési jegy tulajdonosának felső határértékén adóztatják.
Ezenkívül a REIT-ek által fizetett osztalékok egy része nem adóköteles tőkehozamot jelenthet, amely nemcsak csökkenti a befektetési jegy tulajdonosának az adóköteles jövedelmet abban az évben, amikor az osztalékot megkapja, hanem elhalasztja az ezen részre kivetett adókat, amíg a tárgyi eszköz eladásra nem kerül. Ezek a kifizetések csökkentik a befektetésijegy-tulajdonos költségeit is. A nem adóköteles részeket ezután hosszú vagy rövid távú tőkenyereség / veszteségként adóztatják.
Mivel a REIT-eket ritkán adóztatják vagyonkezelési szinten, viszonylag magasabb hozamot tudnak biztosítani, mint a részvények, amelyek kibocsátóinak vállalati szinten kell adót fizetniük az osztalék kifizetésének kiszámítása előtt.
Példa - Befektetési jegy tulajdonosának adószámítása
Jennifer úgy dönt, hogy befektet egy REIT-be, amely jelenleg egységenként 20 USD-t keres. A REIT befektetési jegyeinként 2 dollár műveletekből származó pénzeszközöket bocsát ki, és ennek 90% -át, vagyis 1, 80 dollárt osztja fel a befektetési jegy tulajdonosai számára. Ennek az osztaléknak az egységnyi egységére jutó 0, 60 USD értékcsökkenés és egyéb költségek származik, és a tőke nem adóköteles megtérülésének tekinthető. Ezért ennek az osztaléknak csak 1, 20 dollárja (1, 80–0, 60 dollár) származik a tényleges bevételből. Ezt az összeget Jennifer szokásos jövedelemként adóztatja, az ő költsége 0, 60 dollárral, 19, 40 dollárra csökken. Mint korábban kifejtettük, ezt az alapcsökkentést hosszú vagy rövid távú nyereségként / veszteségként adóztatják, amikor az egységeket eladják.
Alsó vonal
A REIT-ek által kínált egyedi adókedvezmények kiemelkedő hozamokká válhatnak a magasabb hozamot és relatív stabilitást kereső befektetők számára. Elméletileg lehetséges, hogy a befektetési jegy tulajdonosai negatív költségalapot érnek el, ha az egységeket elég hosszú ideig tartják. Noha ez aligha gyakori, a lehetséges nyereség vagy veszteség realizálásának esélyét a befektetőknek világosan meg kell érteniük.
