Amikor a kamatlábak emelkednek, a befektetők fedezetért folyamodnak - és minden jó eszközért, amelyet megtalálnak. Az alternatív befektetések, mint például az ingatlanbefektetési alapok (REIT), jó választás lehet, legalábbis a múltbeli adatok szerint. Lássuk, hogyan teljesítettek a REIT-ek magas és alacsony kamatlábakkal rendelkező időszakokban.
Gyors REIT visszatérés
A REIT egy nyilvános forgalomban lévő értékpapír, amely ingatlanokon vagy jelzálogkölcsönök útján fektet be ingatlanokba, és amelynek ára ingadozik a nagyobb tőzsdén, mint például egy részvényé. Ennek eredményeként a REIT-ek magas szintű likviditást kínálnak (ez ritka minőségű ingatlanügyletek esetén). A vagyonkezelő társaságok gyakran meghatározott típusú ingatlanokra szakosodnak, például lakóingatlanokra, kereskedelmi épületekre, raktárakra vagy szállodai létesítményekre. A REIT-ek regionális változatban is elérhetők, különös tekintettel az ingatlanokra bizonyos országokban / régiókban, például az Egyesült Államokban, Európában, Kínában vagy Japánban. (További információ: 5 típusú REIT és hogyan lehet beruházni őket .)
A REIT számos előnyt kínál, beleértve a diverzifikációt, a fent említett likviditást, kis összegű befektetést és adókedvezményeket (a helyi törvényektől függően). (Nagyobb magyarázat: Lásd a REIT-be történő befektetést .)
A REIT visszatér Vs. Kamatlábak
A REIT.com jelentése a történelem során alacsony szintű korrelációt mutat (hogyan mozog két értékpapír egymáshoz viszonyítva) a REIT és a tőzsde között. Ugyanez a jelentés hasonló alacsony szintű korrelációt mutat a REIT-ek és a kötvényhozamok között.
(Az alább egy levágott táblázat látható, a REIT-kötvények összefüggése kiemelve.)
Egy hasonló történelmi összehasonlítás a népszerű REIT-index hozamai és a 10 éves kötvénykamatlábak között fordított összefüggést mutat. A népszerű FTSE NAREIT All REITs Index éves hozamát a 10 éves kamatlábakhoz viszonyítva ábrázoljuk
államkötvények:
Amint az a fenti 45 évre kiterjedő grafikonból kitűnik, az emelkedő kamatlábak rossznak tűnnek a REIT hozamaihoz és fordítva. Az 1980–1985-es magas kamatlábak alatt a REIT-ek hozama alacsonyabb volt, miközben 2008 után emelkedtek, amikor a kamatlábak rekordmagasságot értek el.
Vannak más tényezők és más részletes megfigyelések is, amelyeket figyelembe kell venni, amelyek a magas kamatláb-korszakban is jelezhetik a REIT-beruházások pozitív hozamát. Fontos le bizonyos időszakokra, amikor a kamatlábak magasak voltak és érdekes megfigyelések merültek fel:
1981 óta a kamatlábak csökkenő tendenciát mutatnak; volt néhány szórványos emelkedés az átmeneti években, de összességében következetes csökkenés volt tapasztalható (bár 2018 októberétől kezdve újra megkezdték a kamatlábak emelkedését). Mindegyik öt vagy tíz éves időszak után az alacsonyabb kamatlábat „magasnak” tekintették.
- 1979-1984: Ebben az időszakban a kamatlábak a magas 10–14% tartományban voltak. A REIT-ek hozama szintén a magas 9% - 32% volt.1991-1997: Ebben az időszakban a magas kamatlábak új tartományba estek, amelyek 6% - 8% között változtak. A REIT-index hozama 12% - 36% volt, kivéve az 1994% -át, az 1% -ot az 1994.2000-2001 közötti időszakban: A következő magas kamattartomány a 2000-2001 közötti időszakban volt, amikor a kamatlábak 5, 5% körül mozogtak. A REIT-ekből származó bevételek 16% és 26% között változtak.
Hogyan viselkedtek a REIT-kamatlábak az alacsony kamatozású időszakokban?
- 1973-1974: A kamatlábak viszonylag alacsonyabbak voltak, 6, 9% -ról 7, 4% -ra változtak (szemben a következő évek magas 10–14% -ával). A REIT-ek rosszul teljesítettek -42% és -27% közötti éves veszteséggel. 1998–1999: A kamatlábak 4–5, 5% tartományban voltak, a REIT-ek hozama azonban továbbra is negatív volt, –18% -6% -ra.2007-2012: Mivel a kamatlábak fokozatosan csökkentek 4% -ról kevesebb mint 2% -ra, a REIT-ek következetes éves veszteségeket kerestek -45% és -5% között, a 2009-es pozitív hozam kivételével.
Ezek a megfigyelések azt mutatják, hogy a REIT-eknek valóban nincs függőségük a kamatláb-forgatókönyvektől. A REIT befektetéseinek hozama valójában mentes lehet a kamatlábak változásaitól.
REIT Előnyök a befektetők számára
A REIT-eknek vannak más előnyei is, amelyek jó befektetési választássá teszik őket még a magas kamatlábak esetén is:
- Bevételi lehetőség: A REIT-eket hozam alapú értékpapíroknak tekintik. Noha értékelni tudják az árát, a REIT megtérülésének jelentős része osztalékokból származik. A REIT-k elkerülik a társasági adó fizetését, ha jövedelmük legalább 90% -át felosztják befektetési jegyeikbe. Ez az adókedvezmény az osztalékbevételek rendszeres elosztását eredményezi a REIT részvényesei számára, és a tényleges nettó hozam gyakran magasabb, mint a kötvények (vagy részvények) hozama, még magas kamatlábak esetén is. Globális diverzifikáció: A REIT-ek expozíciót kínálnak a globális piacokon. Az 1990-es évek óta az Egyesült Királyság, Szingapúr, Japán, Ausztrália, Hollandia, Dél-Afrika és még sok más ország engedélyezte a REIT listázását, lehetővé téve a befektetők számára, hogy kitettséget vállaljanak a külföldi nemzetek ingatlanpiacán. Például, ha az USA-ban a helyi ingatlanpiac a magasabb kamatlábak hatása miatt, a szingapúri ingatlanpiacnak kitett amerikai befektető előnyös lehet, ha portfóliójában szingapúri ingatlantulajdonnal rendelkezik. Szektor-specifikus kitettség: Növekvő kamatlábak esetén az ingatlanokon belüli összes alszektor nem szenvedhet negatív hatást. Például szenvedhet a lakásbérlet, ám a legfontosabb helyeken lévő bevásárlóközpontok nem. Az ingatlanpiac gondos tanulmányozása, a kamatlábak hatása egy adott alszektorra és az alapul szolgáló ingatlantulajdonon alapuló konkrét REIT-ekre a REIT befektetését a kamatlábak hatásától függetlenül jövedelmezővé teheti. (További információ: 3 Hotel REIT, amely felülmúlta a piacot, valamint a lakossági, egészségügyi és irodai REIT .)
Alsó vonal
A korrelációs minták és a múltbeli adatok áttekintése után úgy tűnik, hogy a REIT-ek hozamai függetlenek a kamatlábak időszakától. Az ingatlan-alágazatok és a földrajzi régiók alapos tanulmányozása és megfelelő kiválasztása után a befektetők jó alternatívanak tekinthetik a hagyományos befektetési jegyeket és a kötvényeket, amelyek rendkívül érzékenyek a kamatlábakra.
