Érdekel egy rögzítő felső vásárlása, de nincs pénze újjáépíteni? Vagy talán pénzt takarított meg a felújításhoz, és megtalált egy házat, amelyet szeretsz, de a hitelező nem engedi megvásárolni, mert a házat WC-k nélkül nem tekinthető lakhatónak. A piacon mindig vannak olyan ingatlanok, amelyeket nem a karbantartott korábbi tulajdonosok tartottak fenn, a bérlők rosszul bántak velük, vagy azokat a tulajdonosokat, akiket kizártak, szándékosan dobtak el. Nem lenne mód arra, hogy valaki, mint te, kijavítsa ezeket a környéki látóképeket és életre kelti őket?
Ajándék a kormánytól
Van mód arra, hogy megvásároljunk egy rögzítő felsőt, és ezt a szövetségi kormány hozta neked. A Szövetségi Házigazgatóság rehabilitációs hiteltermékét, az FHA 203 (k) kölcsönt olyan személyek számára fejlesztették ki, akik rehabilitációt vagy sérült otthont szeretnének kijavítani, hogy elsődleges lakóhelyeként ott élhessenek. Ezeket a kölcsönöket a kormány hagyja jóvá, hogy ösztönözze a hitelezőket arra, hogy kínáljanak azt, amit egyébként kockázatos hitelterméknek tekintnek. A felmerülő kockázatok és költségek miatt a rehabilitációs projekteket általában profi ingatlanbefektetők végzik, akik készpénzzel vásárolhatnak ingatlatokat, és ezért nincs szükség bankra az ingatlan állapotának jóváhagyására.
Ez a cikk leírja, hogy mennyi pénzt kell megtakarítania, a 203 (k) összegű kölcsön kétféle típusát, a támogatható ingatlanokat, a támogatható javításokat és még sok más - röviden, amit tudnod kell ahhoz, hogy megtudja, az ilyen típusú kölcsön megfelelő-e te. (A háttér olvasásához lásd: Szövetségi Lakásügyi Hatóság (FHA) jelzálogkölcsönök biztosítása .)
Mennyi pénzre van szüksége
Az FHA 203 (k) kölcsön lehetővé teszi a javításhoz szükséges pénz és a kapcsolódó költségek (anyagok és munkaerő) beszámítását a kölcsönbe. Ha olyan otthont akarsz vásárolni, ahol a konyhát kivágták, a kölcsönbe belefoglalhatja az új szekrények, munkalapok, padló, hűtőszekrény, tűzhely, sütő, mikrohullámú sütő, mosogató, mosogatógép, szemetes kezelés árát és a költségeket. mindent megtervezni, engedélyezni és telepíteni. A kölcsön tartalmazhat egy 10-20% -os esetleges tartalékot a javítási becsléseken felül és túl felmerülő költségekre. A ház felújítása során akár hat hónapos jelzálog-kifizetéseket is beszerezhet a jelzálog fedezetéhez, így nem kell kettős lakhatási kifizetést fizetnie.
A 203 (k) jelzálog típusai
Az FHA 203 (k) jelzálogkötvények két típusa létezik: szabályos és egyszerűsített (más néven "módosított"). Rendszeres azoknak a tulajdonságoknak, amelyek szerkezeti javítást igényelnek; Az ésszerűsítés azoknak szól, amelyek csak nem szerkezeti javításokra szorulnak. Valamennyi felhasználható vásárláshoz vagy refinanszírozáshoz.
A 203 (k) szokásos vásárlási kölcsön esetében a maximális jelzálogösszeg az ingatlan aktuális értékének plusz rehabilitációs költségekkel vagy az ingatlan rehabilitáció utáni várható értékének 110% -ánál alacsonyabb összegén alapul. Ez azt jelenti, hogy nem akarna megvásárolni egy 150 000 dollár értékű házat, ha 25 000 dollár javításra lenne szüksége, hacsak nincs extra 10 000 dollár készpénzben, mert a legtöbbet kölcsönözni 165 000 dollár lenne (a 150 000 dollár 110% -a). A korszerűsített kölcsön lehetővé teszi a lakástulajdonosok számára, hogy legfeljebb 35 000 dollárt adjanak a vételárhoz a fejlesztések kifizetésére. (További információkért lásd: Jelzálogkölcsönök: Mennyit engedhet meg magának? )
Természetesen mindenképpen megvan a jövedelme a jelzálog fedezéséhez - nem csak kölcsönözhet bizonyos összegért, mert a ház ezt garantálja.
Jogosult tulajdonságok
Az FHA 203 (k) kölcsönöket a tulajdonos-lakóknak, nem pedig a befektetőknek szánják. A következő típusú tulajdonságok támogathatók:
- Egycsaládos vagy négycsaládos lakásokLétező építés, amely legalább egy évig befejeződöttKedvencék, mindaddig, amíg a meglévő alapítvány egy része megmaradnaMég egy meglévő ház, amelyet új alapra helyeznek átA vegyes felhasználású lakóház (kereskedelmi / lakóépület)) propertyFHA által jóváhagyott lakások
A minõsíthetõ tulajdonságok ilyen széles skálájával szinte bárki megtalálja a megfelelõ ingatlanokat, amelyek 203 (k) kölcsönre jogosultak.
Finanszírozási feltételek és megengedett rehabilitációs és javítási költségek
Függetlenül attól, hogy milyen munkára gondolja a házat, a hitelezőnek és az FHA-nak saját követelményei vannak, amelyeket szintén teljesítenie kell. Az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériuma (HUD) "előírja, hogy a program alapján finanszírozott ingatlanok megfeleljenek bizonyos alapvető energiahatékonysági és szerkezeti előírásoknak", hogy "megfeleljenek a HUD minimális ingatlanstandardjeinek (24 CFR 200.926d és / vagy HUD kézikönyv 4905.1) és minden helyi törvények és rendeletek."
Az energiahatékonysági szabványok tartalmazzák a tömítést, szigetelést és szellőztetést, valamint a házhoz megfelelő méretű fűtési és légkondicionáló rendszerek használatát. Az otthonnak továbbá füstérzékelővel kell rendelkeznie az egyes hálószobák mellett.
Meglepheti a ház javításának és fejlesztésének sokfélesége, amelyet a 203 (k) összegű kölcsön finanszírozhat. Ide tartoznak többek között a következők:
- festőszobák kiegészítései desztillitok osztályozása és szintetizált fürdőszobai átalakításakicsi átalakítás, ideértve a padlást vagy az alagsort építő szerkezetek átalakítását és a ház javításának javítását vagy az egységek számának csökkentését (pl. az egy családot a duplex) új mellékválasztó másodperces történet kiegészítését, valamint az ólom-alapú festék problémáinak felmelegedését a fűtés, szellőzés és légkondicionálás területén. rendszerek (HVAC) vízvezeték-tetőfedés-padló-védelem megőrzésemegszakítva a hozzáférést
Az FHA nem engedélyezi az olyan „luxuscikkek” - mint például a teniszpályák, úszómedencék, pezsgőfürdők és barbecue-gödrök - finanszírozását 203 (k) összegű kölcsön segítségével, de néhány olyan elem, amelyet luxusnak gondolhat, például pezsgőfürdő, ténylegesen megengedett. Beszéljen a hitelezővel az elvégzendő konkrét fejlesztésekről, hogy megtudja, mit tud finanszírozni.
A rehabilitáció befejezése
Miután befejezte a vásárlást és az otthona a tiéd, megkezdheti a javítást és az átalakítást. Az FHA előírja, hogy az összes javítást hat hónapon belül be kell fejezni, bár a hitelezők rövidebb határidőt kérhetnek.
Azonnal elkezdi a jelzálog-kifizetéseket, mint bármely házban. Végül is a birtokod van - nem számít, ha még nem élsz benne. Mint azonban a korábban említettük, finanszírozhatja az első néhány jelzálog-kifizetést.
A rehabilitációs és javítási pénzt letéti számlán helyezik el, és a munka befejezése és ellenőrzése után felszabadítják a HUD jóváhagyásának biztosítása érdekében. A HUD-nak is jóvá kell hagynia a készterméket, miután az összes munka befejeződött.
Kerülendő problémák
Sok hitelező nem nyújt FHA 203 (k) kölcsönt, akár azért, mert nem tudják, hogyan, vagy nem akarják elvégezni az extra papírmunkát. El kell kerülni az FHA 203 (k) hitelekkel nem tapasztalt hitelezőivel való együttműködést - a folyamat elég összetett. Ne adjon magadnak fejfájást, ha valakivel dolgozik, aki nem tudja, mit csinál.
Ezenkívül ügyeljen arra, hogy ne fektessen be túl sok beruházást a házba - ne költsön annyit a javításokra és fejlesztésekre, hogy nem fogja tudni megtéríteni költségeit, ha egy nap eladja a házat. Nézze meg a környéken lévő beköltözéses házak átlagos eladási árait, és próbálja meg otthonát ebbe a tartományba helyezni. Nem akarod, hogy egy 300 000 dolláros otthon legyen a 200 000 dolláros otthonok környékén, mert a legtöbb ember, aki 300 000 dollár otthonát engedheti meg magának, egy szélesebb környéken fog élni, ahol az összes házat összehasonlítható módon értékelik.
hátrányai
Az FHA 203 (k) hiteleknek hosszabb záró ideje van, mint más típusú hiteleknél. A lezárás általában 60–90 napot vesz igénybe, összehasonlítva a 30–45 nappal, amelyek más hitelek, köztük a szokásos FHA kölcsönök esetében, jellemzőek. Ha sietve költözik, a 203 (k) összegű kölcsön nem a megfelelő termék. Arra számíthat, hogy magasabb kamatot fizet a lakásfelújítási kölcsönökkel kapcsolatos megnövekedett kockázat miatt. (További információkért nézze meg a jelzálogpontokat - mi értelme? )
Ezek a hitelek többet jelentenek a hitelezők számára, és speciális kölcsönismereteket igényelnek, ezért nehezebb lehet megtalálni azt a hitelezőt, aki veled fog működni. Az alkalmazás és a felújítási folyamat sok munkát jelent a háztulajdonos számára, és rengeteg bürokráciával jár. Egyes hitelfelvevők késlekedtek a rehabilitációs pénzeszközeik beérkezésében, ami további stresszt okoz a folyamatban.
Alsó vonal
Noha több feladat lehet egy olyan hitelező megkeresése, aki FHA 203 (k) -kölcsönöket kölcsönöz, és mind az alkalmazás, mind a felújítási folyamat elvégezhető, az extra erőfeszítések megtérülhetnek. Ez a kölcsöntermék lehetővé teszi, hogy megvásárolja azt a tökéletes házat, amelyre csak néhány javításra van szükség, hogy újra élhessen. Azt is lehetővé teheti, hogy ugráljon a bérleti díjtól a háztulajdonig, mivel előfordulhat, hogy az árkategóriában van egy felső rögzítő, ha nincs olyan bejáratásra kész ház, amelyet megengedhet magának. (További információ: Készen állsz házra?
