Tartalomjegyzék
- Mi az a PMI?
- Jelzálogbiztosítás
- Meddig hordoz PMI-t?
- 1. Hitelfelvevő által fizetett PMI
- 2. Egy prémium PMI
- 3. Hitelező által fizetett PMI
- 4. Split-Premium PMI
- 5. Szövetségi lakáshitel MIP
- A PMI költsége
- Becslési árak
- FHA jelzálogbiztosítás
- Alsó vonal
Ha kevesebb, mint 20% előleget fizet otthonában, fontos megérteni, mi a jelzálogbiztosítás és hogyan működik. A magánbiztosítási jelzálogbiztosítás (PMI) nem csak azok számára szól, akik nem engedhetik meg maguknak a 20% -os előleget. Olyan emberek számára is, akik nem akarják levonni a 20% -ot, így több készpénzük van a javításhoz, átalakításhoz, bútorozáshoz és vészhelyzethez.
Magán Jelzálogbiztosítás (PMI)
Mi az a magánkéz jelzálogbiztosítás - PMI?
Ha a jelzálogbiztosítás vásárlásának koncepciója kissé furcsának tűnik, akkor valószínűleg újonnan jársz egy ingatlanvásárlásnál, vagy soha nem fizetsz be egy előleget. A legtöbb hitelező megköveteli a PMI-t, ha a lakásvásárló a ház vételárának 20% -ánál kevesebb előleget fizeti ki - vagy, jelzálogbeszéd esetén, a jelzálog hitel-érték aránya (LTV) meghaladja a 80% -ot (a magasabb az LTV arány, annál nagyobb a jelzálog kockázati profilja). És a legtöbb biztosítási módtól eltérően, a kötvény a hitelező háztartási befektetését védi, nem pedig a sajátját. Másrészt a PMI lehetővé teszi, hogy az emberek hamarabb háztulajdonosokká váljanak.
A PMI lehetővé teszi a hitelfelvevők számára a finanszírozás megszerzését, ha csak engedhetik meg maguknak (vagy inkább), hogy a rezidencia költségeinek csupán 5–19, 99% -át csökkentsék, de ez további havi költségekkel jár. A hitelfelvevők addig fizetik a PMI-t, amíg elegendő saját tőkét halmoznak fel otthonukban, hogy a hitelező már nem tartja őket magas kockázatúnak.
A PMI-költségek a hitel egyenlegének 0, 25% -át és 2% -át (de általában körülbelül 0, 5–1% -át tehetik meg) évente, az előleg és a jelzálog összegétől, a hitel futamidejétől és a hitelképességétől függően. Minél nagyobb a kockázati tényező, annál magasabb az arány. Továbbá, mivel a PMI a hitel összegének százaléka, minél többet kölcsönt, annál több PMI-t fog fizetni. Hat fő PMI-vállalat működik az Egyesült Államokban. Hasonló díjakat számítanak fel, amelyeket évente kiigazítanak.
Ez hozzáadott költség, de így továbbra is pénzt költenek a bérleti díjra, és valószínűleg kimaradnak a piaci felértékelődéstől, miközben megvárják, hogy megtakarítsanak egy nagyobb előleget. Nincs garancia arra, hogy ha később vásárol, inkább később, mint inkább elkerülése érdekében, inkább később veszi igénybe házát, így érdemes megfontolni a PMI fizetésének értékét. A Szövetségi Házigazgatás jelzálogbiztosításának fizetése - amire szüksége lehet, ha FHA-kölcsönt kap - egy másik történet. Ezt később megmagyarázzuk.
Kulcs elvihető
- Szüksége lesz magán jelzálogbiztosításra (PMI), ha olyan házat vásárol, amelynek előlege kevesebb, mint a ház költségeinek 20% -a. Vegye figyelembe, hogy a PMI célja a hitelező, nem pedig a hitelfelvevő védelme a lehetséges veszteségek ellen. a jelzálogbiztosítás négy fő típusa, amelyet megvásárolhat: Hitelfelvevők által fizetett jelzálogbiztosítás, Egyprémium jelzálogbiztosítás, Hitelező által fizetett jelzálogbiztosítás és Split-Premium jelzálogbiztosítás. Ha házhoz vásárol egy szövetségi lakhatási hatóságot, ott egy további biztosítási típus, amelyre szüksége lesz.
Jelzálogbiztosítás
Először meg kell értenie a PMI működését. Tegyük fel például, hogy letette 10% -ot, és kölcsönt szerez az ingatlan fennmaradó 90% -áért - 20 000 USD lekötést és 180 000 USD kölcsönt. Jelzálogbiztosítás esetén, ha a hitelezőnek le kell zárnia a jelzálogát, mert elveszíti munkáját, és nem tud fizetni több hónapig, akkor a hitelező vesztesége korlátozott lesz.
A jelzálogbiztosító társaság fedezi a hitelező veszteségeinek bizonyos százalékát. Tegyük fel például, hogy ez a százalék 25%. Tehát, ha továbbra is 85% -át (170 000 USD) tartozná otthonának 200 000 dolláros vételárából abban az időben, amikor kizárták, ahelyett, hogy a teljes 170 000 dollárt elveszítené, a hitelező csak az 75 000% -ot elveszíti a 170 000 dollárból, vagy 127 500 dollárból az otthon főösszegére. A PMI fedezi a másik 25% -ot, vagyis 42 500 USD-t. Emellett fedezné az általa felhozott késedelmi kamat 25% -át és a hitelező kizárási költségeinek 25% -át.
Ha a PMI védi a hitelezőt, miért kell Önnek, a hitelfelvevőnek fizetnie érte? Ön kompenzálja a hitelezőt azáltal, hogy magasabb kockázatot vállal az Ön számára, szemben a nagyobb előleggel rendelkezőknek nyújtott hitelezéssel, ha többet veszít, ha otthonát bezárják.
Meddig hordoz PMI-t?
A hitelfelvevők kérhetik a havi jelzálog-biztosítási kifizetések kiküszöbölését, amikor a hitel-érték arány 80% alá csökken. Amint a jelzálog LTV-hányada 78% -ra csökken - vagyis az előleg, valamint a megfizetett hitelösszeg megegyezik a ház vételárának 22% -ával -, a hitelezőnek automatikusan törölnie kell a PMI-t, amint azt a szövetségi háztulajdonosok védelméről szóló törvény előírja, még ha otthoni piaci értéke csökkent (mindaddig, amíg aktuális vagy a jelzálogkölcsönnél).
Egyébként a PMI hordozásának ideje a választott PMI típusától függ.
1. Hitelfelvevő által fizetett jelzálogbiztosítás
A PMI leggyakoribb típusa a hitelfelvevők által fizetett jelzálogbiztosítás (BPMI). Amikor a PMI-ről olvas, és a típust nem adják meg, ez általában az a fajta, amelyről beszélünk.
A BPMI egy további havi díj formájában jön létre, amelyet a jelzálogkölcsön-fizetéssel fizet. Miután a kölcsön lezárult, minden hónapban fizetni kell a BPMI-nek, amíg az eredeti vételár alapján 22% -kal nem rendelkezik saját otthonában. Ezen a ponton a hitelezőnek automatikusan törölnie kell a BPMI-t, mindaddig, amíg Ön aktuálisan kezeli a jelzálogkölcsön-kifizetéseket. A BPMI törléséhez elegendő háztartási alap felhalmozása rendszeres havi jelzálog-fizetésekkel általában 11 év.
Lehet proaktív és kérheti a hitelezőt, hogy törölje a BPMI-t, ha 20% -a van saját otthonában. Jelzálogkölcsön-fizetéseinek aktuálisnak kell lennie, kielégítő fizetési előzményekkel kell rendelkeznie, az ingatlanon nem lehet további zálogjog, és bizonyos esetekben szükség lehet egy aktuális becslésre, hogy igazolja otthonának értékét, és bizonyítsa, hogy az nem csökkent az érték alatt, amikor megvásárolta.
Egyes hitelszolgáltatók lehetővé teszik (de nem kötelesek engedélyezni) a hitelfelvevőket, hogy hamarabb töröljék a PMI-t az otthoni érték felértékelődése alapján. Ha a hitelfelvevő a második, ötödik évben felértékelődése miatt 25% -os tőkét halmoz fel, vagy az ötödik év után 20% -os tőkét halmoz fel, akkor a kölcsönt megvásárló befektető (a legtöbb jelzálogot befektetőknek adják el) engedélyezheti a PMI törlését, miután az otthoni megnövekedett érték bizonyított értékelés, bróker ár vélemény (BPO) vagy automatizált értékelési modell (AVM, amely figyelembe veszi a közelmúltban eladott hasonló ingatlanok értékét).
Ön is előfordulhat, hogy refinanszírozással megszabadulhat a PMI-től, bár a refinanszírozás költségeit össze kell mérnie a jelzálogbiztosítási díjak folytatásának költségeivel. Előfordulhat, hogy korábban is átengedi a jelzálogösszeg előrefizetésével, hogy legalább 20% -a legyen saját tőkével.
Döntenie kell arról, hogy hajlandó fizetni a PMI-t legfeljebb 11 évig annak érdekében. Nézze meg a havi fizetést. Mennyibe kerül a PMI hosszú távon? Mit fog várni a vásárlás, ami potenciálisan költségekre számíthat? Igen, kihagyja a házak felhalmozódását a bérlés során, de elkerüli a háztulajdon elvetésével járó összes költséget is, mint például a háztulajdonos biztosítása, ingatlanadó, karbantartás és javítás. És a 2017. évi adócsökkentési és foglalkoztatási törvény, amely megkétszerezte a szokásos levonást, a jelzálogkölcsön-adó levonását már nem teszi olyan értékesnek, mint korábban.
A PMI fennmaradó három típusa szinte nem olyan gyakori. Még mindig érdemes tudnia, hogyan működnek, bár abban az esetben, ha egyikük vonzóbbnak tűnik, vagy ha a hitelező egynél több jelzálogbiztosítási lehetőséget kínál.
2. Egy prémium jelzálogbiztosítás
Az egydíjas jelzálogbiztosítással (SPMI), amelyet egységes fizetésű jelzálogbiztosításnak is neveznek, a jelzálogbiztosítást először egyösszegű összegben fizeti ki, akár teljes egészében a záráskor, akár a jelzálogból finanszírozva (az utóbbi esetben egyszeri névnek lehet nevezni) -finanszírozott jelzálogbiztosítás).
Az SPMI előnye, hogy havi fizetése alacsonyabb lesz a BPMI-hez képest. Ez segíthet abban, hogy több hitelt szerezzen otthonának vásárlásához. Egy másik előnye az, hogy nem kell aggódnia a PMI-ből való kijátszáshoz szükséges refinanszírozás miatt, vagy figyelnie kell a hitel / érték arányt, hogy megtudja, mikor törölheti PMI-jét.
Fennáll annak a kockázata, hogy ha néhány éven belül újrafinanszíroz vagy elad, az egyszeri díj egyetlen része sem téríthető vissza. Továbbá, ha az egységes díjat finanszírozza, akkor addig kamatot fizet, amíg a jelzálogot hordozza. Továbbá, ha nincs elegendő pénz a 20% -os előleg fizetéséhez, akkor előfordulhat, hogy nincs készpénz az egyetlen prémium kifizetésére. Ugyanakkor az eladó vagy új ház esetén az építő megfizetheti a hitelfelvevő egyszeri prémium jelzálogbiztosítását. Mindig megpróbálhatja tárgyalni erről a vásárlási ajánlat részeként.
3. Hitelező által fizetett jelzálogbiztosítás
A hitelező által fizetett jelzálogbiztosítással (LPMI) a hitelező technikailag megfizeti a jelzálogbiztosítási díjat. Valójában a kölcsön futamideje alatt valamivel magasabb kamatláb formájában fog fizetni érte. A BPMI-vel ellentétben nem törölheti az LPMI-t, ha a saját tőkéje eléri a 78% -ot, mert be van építve a kölcsönbe. A refinanszírozás lesz az egyetlen módja a havi fizetés csökkentésének. Kamatlába nem fog csökkenni, ha 20% vagy 22% tőkével rendelkezik. A hitelező által fizetett PMI nem téríthető vissza.
A hitelező által fizetett PMI a magasabb kamatláb ellenére az, hogy havi fizetése továbbra is alacsonyabb lehet a havi PMI kifizetésekhez képest, és képes lesz arra, hogy több kölcsönt vállaljon.
4. Split-Premium jelzálogbiztosítás
A split prémium jelzálogbiztosítás a legkevésbé általános típus. Ez az első két típus hibridje, amelyről beszélgettünk: BPMI és SPMI.
Így működik: A jelzálogbiztosítás egy részét átalányösszegként fizeti a záráskor, részben pedig havonta. Nem kell annyi extra készpénzt előállítania, mint az SPMI-nél, és nem növeli a havi befizetését annyira, mint a BPMI-nél. Az egyik oka a felosztott prémium jelzálogbiztosítás választásának, ha magas adósság / jövedelem arány van. Ebben az esetben a havi befizetés túlzott megemelése a BPMI-vel azt jelentené, hogy nem képes elegendő hitelt kölcsönözni a kívánt ház megvásárlásához.
Az előlege a kölcsön összegének 0, 50% -át és 1, 25% -át teheti ki. A havi díj a nettó hitel / érték arányon alapul, még mielőtt a finanszírozott díjakat figyelembe veszik.
Az SPMI-hez hasonlóan felkérheti az építőt vagy az eladót - vagy akár a hitelezőt is - a kezdeti díj befizetésére, vagy beillesztheti a jelzálogba. A felosztott díjak részben visszafizethetők, ha a jelzálogbiztosítást lemondják vagy megszűnnek.
5. Szövetségi lakáshitel-jelzálogvédelem - MIP
Van egy ötödik típusú jelzálogbiztosítás is, amelyet a Szövetségi Házigazgatás aláírt kölcsönökkel használnak, vagyis FHA kölcsön vagy FHA jelzálogkölcsön néven ismert. Az FHA biztosítás MIP néven ismert, és követelmény az FHA kölcsönökre vonatkozóan, és legfeljebb 10% előleg esetén nem távolítható el a ház refinanszírozása nélkül. A MIP előleget igényel, és havi díjakat általában hozzá kell adni a havi jelzáloglevelethez. A vevőnek még 11 évet kell várnia, mielőtt eltávolíthatja a MIP-et a hitelből, ha 10% -át meghaladó előleggel rendelkezett volna.
A PMI költsége
Jelzálogbiztosítási költségei vagy díjai számos tényezőtől függnek.
- melyik prémium tervet választja, rögzített vagy beállítható kamatlábbal a hitel futamidejére (általában 15 vagy 30 év), az előleg vagy a hitel-érték arány (LTV) (egy 5% -os előleg 95% -os LTV-t ad; 10% -kal lefelé) 90% -á teszi az Ön LTV-jét) a hitelező vagy a befektető által megkövetelt jelzálogbiztosítási fedezet (ez 6% -ról 35% -ra változhat) függetlenül attól, hogy a díj visszafizethető-e, vagy a hitel nem számít-e további kockázati tényezőket, például a hitelt jelzálog, befektetési célú ingatlan, készpénz-visszafizetés vagy második otthon
Általában véve minél kockázatosabbá válik bármely tényező, annál magasabb lesz a prémium. Például: minél alacsonyabb a hitelképessége és annál alacsonyabb az előleg, annál magasabb lesz a prémium.
2018. április eleje óta a díjak évente 0, 17% és 2, 81% között lehetnek. Ha egy 15 éves fix kamatozású jelzálogkölcsönre 15% -ot enged le, és például 760-os vagy annál magasabb hitelképességgel jár, akkor 0, 17% -ot fizetne, mert alacsony kockázatú hitelfelvevő vagy. Ha 3% -ot enged le egy 30 éves állítható kamatozású jelzálogkölcsönre, amelynek bevezetési kamatlába csak három évre van rögzítve, és 630 hitelképessége van, akkor 2, 81% lesz, mert Ön magas kockázatú hitelfelvevő.
Miután megtudta, hogy melyik százalék vonatkozik az Ön helyzetére, szorozza azt a kölcsön összegével. Ezután ossza meg ezt az összeget 12-rel, hogy megnézze, mit fizet minden hónapban. Például egy 200 000 dolláros kölcsön évi 0, 65% -os díjjal évente 1300 dollárba kerül (200 000 dollár x. 0065), vagy havonta 108 dollárba (1300 dollár / 12).
Becslési árak
Sok vállalat jelzálogbiztosítást kínál. Kamatlábak kissé eltérhetnek, és a biztosítót a hitelező, és nem Ön választja ki. Ennek ellenére megismerheti a jelzálogbiztosítási díjakártya tanulmányozását, hogy milyen összeget fog fizetni. Az MGIC, a Radian, az Essent, a National MI, az Egyesült Garancia és a Genworth a magánbiztosítási jelzálogbiztosítás fő szolgáltatói.
A jelzálogbiztosítási kártyák első pillantásra zavaróak lehetnek. Itt van, hogyan kell használni őket.
- Keresse meg az Ön hitelképességének megfelelő oszlopot.Keresse meg azt a sort, amely megfelel az Ön LTV arányának.Indítsa meg az alkalmazandó fedezeti sort. Keresse meg az interneten a Fannie Mae jelzálogbiztosítási fedezetére vonatkozó követelményeket, hogy meghatározza, mekkora fedezetet igényel a kölcsönéhez, vagy kérdezze meg a hitelezőt (és lenyűgözze a nadrágot a PMI működésével kapcsolatos ismereteivel).Issza meg a kereszteződésnek megfelelő PMI-arányt. hitelképességének, előlegének és fedezetének összegét.Ha alkalmazható, add hozzá vagy vonja le ehhez az arányhoz a kiigazítási táblázatból (a fő kamatláb alatt) az összeget, amely megfelel a hitelképességének. Például, ha készpénz-visszatérítést hajt végre, és hitelképessége 720, akkor a kamatlábhoz 0, 20 adhat hozzá. Mint azt az előző szakaszban megmutattuk, megszorozzuk a teljes kamatot a kölcsönben szereplő összeggel; ez az Ön éves jelzálogbiztosítási díja. Ossza el 12-rel, hogy megkapja a havi jelzálogbiztosítási díját.
Az Ön kamatlába minden hónapban azonos lesz, bár néhány biztosító 10 év után csökkenti azt. Ez azonban éppen azon a pillanatban van, amikor a lefedettséget egyébként le kell tudnia csökkenteni, így a megtakarítások nem lesznek olyan jelentősek.
1, 75%
Az előzetes jelzálogbiztosítási díj (UFMIP) összege 2018. április óta.
FHA jelzálogbiztosítás
A jelzálogbiztosítás másképp működik a Szövetségi Házigazgatási Hitelekkel. Sok - ha nem a legtöbb - hitelfelvevő számára drágább lesz, mint a PMI-nél.
A PMI nem követeli meg az előzetes díj fizetését, kivéve, ha az egyszeri vagy szétosztott prémium jelzálogbiztosítást választja. (Az egydíjas jelzálogbiztosítás esetén ne feledje, hogy nem fizet havi jelzálogbiztosítási díjakat. A split-premium jelzálogbiztosítás esetén alacsonyabb havi jelzálogbiztosítási díjakat fizet.) Az FHA jelzálogbiztosítás esetén azonban mindenkinek fizetnie kell egy előleg, és ez a befizetés semmi nem csökkenti a havi díjakat.
2018 áprilisától az előzetes jelzálogbiztosítási díj (UFMIP) a kölcsön összegének 1, 75% -a. Fizetheti ezt az összeget a záráskor, vagy finanszírozhatja azt a jelzálog részeként. Az UFMIP minden kölcsönkért 100 000 dollár után 1.750 dollárba kerül. Ha finanszírozza, akkor azért kamatot is fizet, ami idővel drágább lesz. Az eladó akkor fizetheti az UFMIP-jét, amíg az eladó teljes hozzájárulása a bezárási költségekhez nem haladja meg a vételár 6% -át.
Az FHA jelzáloggal havi jelzálogbiztosítási díjat (MIP) is fizet, amely a kölcsön összegének 0, 45% -át és 1, 05% -át teszi ki az előleg és a hitel futamideje alapján. Például, amint az az FHA alábbi táblázatából kitűnik, ha 30 éves kölcsönére (15 évnél hosszabb jelzálogkölcsön-lejáratra) van szüksége 200 000 dollárért (az alapvető hitelösszeg legalább 625 500 dollár), és fizeted az FHA minimumát előlegként 3, 5% (az LTV meghaladja a 95% -ot), a MIP 0, 85% (85 bázispont vagy bázispont) lesz a hitel élettartama alatt (jelzálog futamideje). A MIP visszavonásának elmulasztása költséges lehet.
Az 10 éves vagy annál magasabb előlegű FHA kölcsönök esetén a havi MIP-eit 11 év elteltével törölheti. De ha 10% -át kell letennie, miért kap egy FHA-kölcsönt? Csak akkor szeretné ezt megtenni, ha hitelképessége túl alacsony ahhoz, hogy a hagyományos kölcsön igénybevételéhez megfelelő legyen. További jó ok: ha alacsony hitelképessége sokkal magasabb kamatlábat és / vagy PMI-költségeket eredményezne egy hagyományos kölcsönnél, mint az FHA-kölcsönnél.
FHA-kölcsönt kaphat, akár 580-as és akár esetleg még alacsonyabb hitelponttal is (bár a hitelezők megkövetelhetik, hogy a pontszáma legalább 620 legyen). És ugyanolyan ráfordításra jogosult, mint a hagyományos kölcsönökre, annak ellenére, hogy alacsonyabb hitelképességi mutatója van: például 660, például 740.
Az FHA jelzálogkölcsönének 10% vagy annál nagyobb lekötése nélkül az FHA MIP-k kifizetésének az egyetlen módja a hagyományos kölcsön refinanszírozása. Ez a lépés akkor lesz a leginkább értelmes, ha a hitelképességi pontod és / vagy az LTV jelentősen megnő. Az újrafinanszírozás ugyanakkor azt jelenti, hogy megtérítik a költségeket, és a kamatlábak magasabbak lehetnek, ha készen áll az újrafinanszírozásra. A magasabb kamatlábak és a bezárási költségek csökkenthetik az FHA jelzálogbiztosítás megszüntetésével járó megtakarításokat. És nem refinanszírozhatja, ha munkanélküli vagy túl sok adóssággal rendelkezik a jövedelméhez képest.
Ezen túlmenően az FHA-kölcsönök nagylelkűbbek abban, hogy lehetővé teszik az eladóknak, hogy hozzájáruljanak a vevő zárási költségeihez: a hitel összegének legfeljebb 6% -a, míg a hagyományos kölcsönök esetén 3% lehet. Tehát ha nem engedheti meg magának, hogy házat vásároljon jelentős záró költségsegély nélkül, az FHA kölcsön lehet az egyetlen lehetőség.
Alsó vonal
A jelzálogbiztosítás a hitelfelvevők pénzét fizeti, de ez lehetővé teszi számukra, hogy hamarabb háztulajdonosokká váljanak, csökkentve annak kockázatát, hogy a pénzügyi intézmények jelzálogkölcsönöket nyújtsanak a kis előlegekkel rendelkező emberek számára. Érdemes lehet megfizetni a jelzálogbiztosítási díjakat, ha életmód vagy megfizethetőség miatt inkább hamarabb, mint később akar otthont adni. Az okok további kiegészítése: A díjak akkor törölhetők, ha a saját tőkéje eléri a 80% -ot, ha havi PMI vagy split-prémium jelzálogbiztosítást fizet.
Gondolkodhat azonban kétszer, ha a hitelfelvevők kategóriájába tartozik, akiknek FHA biztosítási díjakat kellene fizetniük a hitel futamideje alatt. Bár később újrafinanszírozhatja az FHA kölcsönét, hogy megszabaduljon a PMI-től, nem garantálja, hogy foglalkoztatási helyzete vagy piaci kamatlábai lehetővé teszik az újrafinanszírozást vagy a jövedelmezőséget. (A kapcsolódó olvasmányhoz lásd: „Hogyan kerüljük el a magánbiztosítási jelzálogbiztosítás fizetését - PMI”)
