Tartalomjegyzék
- Mi a házbuborék?
- Lakáspiaci buborék okai
- A buborékot kitörő erők
- Lakáspiaci összeomlás
- Átlagos reverzió
- Árbecslés
- Alsó vonal
A tőzsdétől eltérően, ahol a legtöbb ember megérti és elfogadja az árak esésének kockázatát, a legtöbb házat vásárló ember soha nem gondolja azt, hogy otthonuk értéke valaha is csökkenni fog.
Az ingatlanpiacot általában nem befolyásolták a lakáspiac, mint más eszközpiacok. Ennek oka a ház megvásárlásával járó nagy tranzakciós költségek, nem is beszélve a ház birtoklásának és fenntartásának hordozási költségeiről, amelyek elriasztják a spekulatív magatartást. A lakáspiacokon azonban irracionális túlélés tapasztalható., megvitatjuk, mi okozza a lakásárak-buborékokat, azokat a kiváltó okokat, amelyek a házbuborékok felrobbanását okozzák, és miért kell az otthoni vásárlóknak figyelembe venni a hosszú távú átlagot, amikor kritikus lakhatási döntéseket hoznak.
Kulcs elvihető
- A házbuborékok olyan átmeneti események, amelyek évekig tarthatnak, és amelyekre nagy a kereslet, az alacsony kínálat és a felfújt árak. Ezeket a buborékokat számos tényező okozza, beleértve a gazdasági prosperitást, az alacsony kamatlábakat, a jobb jelzálogkölcsön-termékeket és a könnyen hozzáférhetőket. hitelt.A lakásbuborékot előidéző kényszerek között szerepel a gazdaság visszaesése, a kamatlábak emelkedése, valamint a kereslet csökkenése.
Mi a házbuborék?
Mielőtt megvizsgálnánk a házbuborékok okait, és mi okozza azok felbukkanását, fontos megérteni magát a házbuborékot. Általában a lakáskereslet ugrásszerű kezdetével jár, annak ellenére, hogy korlátozott mennyiségű készlet áll rendelkezésre. A kereslet tovább növekszik, amikor a spekulánsok belépnek a piacra, és ezáltal növeli a buborékot. Korlátozott kínálat és annyi kereslet mellett az árak természetesen gyors növekedést mutatnak.
A házbuborékok közvetlenül érintik az ingatlanipart, de a háztulajdonosokat és személyes pénzügyeiket is. A buboréknak a gazdaságra gyakorolt hatása - a kamatlábak, a hitelezési normák és a gyakorlat - arra kényszerítheti az embereket, hogy találjanak módot arra, hogy lépést tartsanak a jelzálogkölcsönökkel, amikor a nehéz idők nehézségekbe ütköznek. Egyeseknek esetleg még mélyebbre kell ásniuk a zsebükbe, megtakarítási és nyugdíjalapokat használva csak otthonuk megőrzése érdekében.
A házbuborék általában átmeneti esemény. Noha a részvénypiacokon sokkal gyakoribb buborékok fordulnak elő, a Nemzetközi Valutaalap (IMF) szerint a házbuborékok sokkal hosszabbak lehetnek, és több évig is eltarthatnak.
Általában egy ideiglenes esemény, a házbuborék évekig tarthat.
Lakáspiaci buborék okai
A ház ára, akárcsak a szabad piacon található bármely áru vagy szolgáltatás ára, a kereslet és a kereslet által vezérelt. Amikor növekszik a kereslet és / vagy csökken a kínálat, az árak emelkednek. A lakáskínálatot csökkentő természeti katasztrófa hiányában az árak emelkednek, mert a kereslet trendei meghaladják a jelenlegi kínálati tendenciákat. Ugyanolyan fontos, hogy a lakásellátás lassan reagáljon a növekvő keresletre, mivel a ház felépítése sokáig tart, és a magasan fejlett területeken egyszerűen nincs több földterület, amelyre építeni lehetne. Tehát, ha hirtelen vagy tartósan növekszik a kereslet, akkor az árak feltétlenül megemelkednek.
Miután megállapította, hogy a házárak átlag feletti emelkedését elsősorban a kereslet növekedése okozza, felteheti a kérdést, hogy mi okozza a kereslet növekedését. Több lehetőség van:
- Az általános gazdasági aktivitás és a jólét fellendülése, amely több rendelkezésre álló jövedelmet tesz a fogyasztók zsebébe, és ösztönzi a háztulajdont.A lakosság növekedése vagy a lakáspiacra belépő népesség demográfiai szegmense.A alacsony, általános kamatlábak, különösen rövid hosszú távú kamatlábak, amelyek megfizethetőbbé teszik az otthonokat. Innovatív jelzálogkölcsön-termékek alacsony kezdeti havi kifizetésekkel, amelyek megfizethetőbbé teszik az otthonokat. (Ha többet szeretne megtudni a jelzálogkölcsönökről, olvassa el a Jelzálogkölcsön-alapok bemutatóját.) Könnyű hozzáférés a hitelhez - a kockázatvállalási előírások csökkentése -, amely több vevőt hoz a piacra. Nagy hozamú strukturált jelzálogkötvények, a befektetők igénye szerint, amelyek több jelzálogkölcsönt kínálnak. hitelfelvevőknek.A jelzálogkölcsön-hitelezők és a jelzálogkötvény-befektetők által a kockázat esetleges téves értékelése növeli a hitelfelvevők számára rendelkezésre álló lehetőségeket.A jelzálogkölcsön-közvetítő és a hitelfelvevő közötti rövid távú kapcsolat, amely alapján a hitelfelvevőket valamikor ösztönzik a túlzott kockázatok vállalására. pénzügyi ismeretek és a jelzálogkölcsön-felvevők túlzott kockázatvállalása. Lakásvásárlók és ingatlanbefektetők spekulatív és kockázatos magatartása, amelyet az ingatlanárak irreális és fenntarthatatlanná váló felértékelődése támaszt elő.
Mindezen változók együttesen lakáspiaci buborékot okozhatnak. Hajlamosak táplálni egymást. Mindegyik részletes megbeszélése nem tartozik e cikk hatálya alá. Egyszerűen rámutatunk arra, hogy általában az összes buborékhoz hasonlóan a tevékenység és az árak felmerülése minden piaci résztvevő - vevők, hitelfelvevők, hitelezők, építők és befektetők - túlzott kockázatvállalását és spekulatív magatartását megelőzi.
A buborékot kitörő erők
A buborék eltörik, amikor a túlzott kockázatvállalás áthatóvá válik az egész házban. Ez akkor történik, amikor a házkínálat továbbra is növekszik. Más szóval, a kereslet csökken, miközben a kínálat növekszik, az árak csökkenéséhez vezetnek.
A kockázatoknak az egész rendszerre kiterjedő átláthatóságát a háztulajdonosok, a jelzálogkölcsön-hitelezők, a jelzálogkölcsön-befektetők és az ingatlanbefektetők által elszenvedett veszteségek váltják ki. Ezeket a veszteségeket számos tényező kiválthatja:
- A kamatlábak emelkedése, amely egyes vásárlók számára elkerüli a háztulajdon elérését, és egyes esetekben megfizethetetlenné teszi az otthonát, amely jelenleg egy személy tulajdonában van. Ez gyakran fizetésképtelenséghez és kizáráshoz vezet, amely végül növeli a piacon elérhető jelenlegi kínálatot. Az általános gazdasági tevékenység visszaesése, amely kevesebb rendelkezésre álló jövedelmet, munkahely-veszteséget és / vagy kevesebb rendelkezésre álló munkahelyet eredményez, ami csökkenti a lakások iránti keresletet.igény kimerül, az egyensúlyba hozza a keresletet és a kínálatot, és lelassítja a lakásárak gyors felértékelődését, amelyre egyes háztulajdonosok, különösen a spekulánsok számítanak, hogy vásárlásaikat megfizethetővé vagy nyereségessé tegyék. Amikor a gyors áremelkedés stagnál, azok, akik arra számítanak, hogy megfizetik otthonát, elveszíthetik otthonaikat, és így nagyobb kínálatot hozhatnak a piacra.
A lényeg az, hogy amikor elveszíti a betétet, szigorodnak a hitelstandardok, már nem áll rendelkezésre egyszerű jelzálogkölcsön, csökken a kereslet, növekszik a kínálat, a spekulánsok elhagyják a piacot, és az árak esnek.
Lakáspiaci összeomlás
A 2000-es évek közepén az amerikai gazdaság lakásbuborékot tapasztalt, amely közvetlen kapcsolatban állt a nagy recesszióval. A dotcom buborékot követően az ingatlanok értékei rozsdásodni kezdtek, ami a spekulatív vásárlók, befektetők és más fogyasztók körében a háztulajdon növekedését serkentette. Az alacsony kamatlábak, a lazább hitelezési előírások - ideértve az alacsony előleget is - lehetővé tették, hogy az emberek, akik általában soha nem voltak képesek házat megvásárolni, háztulajdonosokká válhassanak. Ez tovább növelte a házárakat.
De sok spekulatív befektető abbahagyta a vásárlást, mert a kockázat túl magasra emelkedett, és más vevőket arra késztett, hogy kiszálljanak a piacról. Ez viszont az árak esését okozta. A jelzáloggal fedezett értékpapírokat hatalmas mennyiségekben adták el, miközben a jelzálogkötelezettségek és a zálogkölcsönök példátlan szintre emelkedtek.
Átlagos reverzió
Túl gyakran a háztulajdonosok azt a káros hibát követik el, hogy feltételezik, hogy a közelmúltbeli árfolyamok a jövőben is folytatódnak, anélkül, hogy először megvizsgálnák az árnövekedés hosszú távú ütemét és az átlagos visszafordulás lehetőségét. A fizika törvényei kimondják, hogy ha bármely tárgyat - amelynek sűrűsége meghaladja a levegőt - felfelé hajtják, végül visszatér a földre, mert a gravitációs erők rá hatnak. A pénzügyi törvények szerint a piacok, amelyek gyorsan áremelkednek vagy leértékelődnek, az idő múlásával visszatérnek egy olyan árat elérő ponthoz, amely összhangba hozza azokat azzal, ahol hosszú távú átlagos felértékelődési rátáik szerint kell lennie. Ezt középreverziónak nevezzük.
A lakáspiacon az árak szintén az átlagos visszafordulás törvényét követik. A gyors áremelkedés vagy bizonyos esetekben az értékcsökkenés periódusai után visszatérnek arra a helyre, ahol a hosszú távú átlagos felértékelődési ráták azt mutatják, hogy kell lennie. A lakásárak átlagos visszafordulása lehet gyors vagy fokozatos. Az otthoni árak gyorsan olyan pontra mozoghatnak, amely visszaállítja őket a hosszú távú átlaggal, vagy változatlanok maradhatnak, amíg a hosszú távú átlag el nem éri őket.
A fent bemutatott elméleti értéket úgy számítottuk ki, hogy kiszámítottuk a házindex-mutató átlagos negyedéves százalékos növekedését 1985 első negyedévétől 1998 negyedik negyedévéig - az a hozzávetőleges pont, amikor a lakásárak gyorsan növekedni kezdtek a hosszú távú trend fölött.. A számított átlagos negyedéves százalékos növekedést ezután alkalmazzák a grafikonon látható kiindulási értékre és minden azt követő értékre az elméleti lakásárazási index értékének kiszámításához.
Árbecslés
Túl sok lakásvásárló használja a közelmúltbeli árteljesítményt referenciaértékként arra, amit elvárnak az elkövetkező néhány évben. Reális becsléseik alapján túlzott kockázatot vállalnak. Ez a túlzott kockázatvállalás általában kapcsolódik a jelzálog megválasztásához, valamint a lakás méretéhez vagy költségéhez, amelyet a fogyasztó vásárol. Számos olyan jelzálogtermék van, amelyeket erősen forgalmaznak a fogyasztók, és amelyeket viszonylag rövid lejáratú hitelekhez terveztek. A hitelfelvevők úgy választják meg ezeket a jelzálogkölcsönöket, hogy számítanak arra, hogy bizonyos számú éven belül refinanszírozni fogják ezt a jelzálogkölcsönt, és képesek lesznek arra, mert meg fogják határozni az otthonukban ezen a ponton fennálló méltányosságot.
A közelmúltbeli lakásárak teljesítménye általában nem jó előrejelzés a jövőbeli lakásárak teljesítményéről. A lakásvásárlóknak figyelembe kell venniük az ingatlanárak hosszú távú felértékelődését, és fontos finanszírozási döntések meghozatalakor figyelembe kell venniük az átlagos visszafordulás pénzügyi elvét. A spekulánsoknak ugyanezt kell tenniük.
Noha a kockázatvállalás nem önmagában rossz, és valójában a kockázatvállalás olykor szükséges és ajánlott, a jó kockázatalapú döntés meghozatalának kulcsa a kockázatok megértése és mérése pénzügyi szempontból megfelelő becslésekkel. Ez különösen igaz azokra a legnagyobb és legfontosabb pénzügyi döntésekre, amelyeket a legtöbb ember meghoz - a ház megvásárlását és finanszírozását.
Alsó vonal
A pénzügy egyszerű és fontos elve az átlagos visszafordulás. Míg a lakáspiacok nem annyira buborékoknak vannak kitéve, mint egyes piacok, a lakásbuborékok léteznek. A hosszú távú átlagok jó jelzést adnak arra vonatkozóan, hogy a házárak mikor kerülnek végbe a gyors felértékelődés időszakában, amelyet stagnáló vagy eső árak követnek. Ugyanez vonatkozik az átlag alatti árnövekedés időszakaira.
