Mi az UPREIT?
Az UPREIT az esernyő partnerségi ingatlanbefektetési bizalmat jelenti. Az UPREIT egy egyedülálló REIT struktúra, amely lehetővé teszi az ingatlantulajdonosok számára, hogy ingatlanjaikat az UPREIT részvénytulajdonaira cseréljék. Az UPREIT-ekre azonban általában a Belső Bevételi Kódex (IRC) 721. szakasza vonatkozik.
Kulcs elvihető
- Az UPREIT egy egyedülálló REIT struktúra, amely lehetővé teszi az ingatlantulajdonosoknak, hogy az UPREIT részvényeinek részvénytulajdonba cseréljék. Az UPREIT részvénytulajdon-részvénycseréje általában engedélyezett a 26. cím belső bevételi kódexének 721. szakasza alapján. az ingatlanok eladásának adói az UPREIT egységekért cserébe, bár az UPREIT egységek tőkenyereség-adója a szokásos REIT adóztatás alá tartozik.
Az UPREIT megértése
Az ingatlanbefektetési alapokat (REIT) Dwight D. Eisenhower vezette be alternatív ingatlanbefektetési alapként. A REIT-ek egyfajta ingatlanportfólióként készülnek, amely magában foglalja az ingatlantulajdonokat és az ingatlanfinanszírozási tőkét. A REIT egy olyan egység, amely lehetővé teszi a befektetők számára, hogy befektetési hozzájárulást tegyenek az üzleti részvények vagy befektetési jegyeikért.
Ahogy a REIT-ek fejlődtek a piacon, néhány alternatív struktúrát fejlesztettek ki különféle típusú befektetők számára. Az UPREIT egy ilyen struktúra, elsősorban annak ismertetése miatt, hogy ingatlan-hozzájárulásokat enged meg a részvénytulajdon ellenében. A DownREIT és néhány más alternatíva szintén jön létre offshootként.
Megalakulásuk során a REIT-ek bármilyen típusú üzleti struktúrát választhatnak. A nyilvánosan forgalmazott REIT-ek vállalatokként kerülnek felépítésre. A magántulajdonban lévő REIT-ek általában úgy választják, hogy bizalmi vagy társulási struktúrává válnak, bár választhatnak más státusokat is. Mint a legtöbb nem vállalatnál, a magánszervezeteknek is lehetősége van arra, hogy társaságként adóztassák.
A REIT számára elsődlegesen az a fontos, hogy megfeleljenek az IRC 26. címének 856-859. Szakaszának. Ezen követelmények teljesítésekor a REIT bevételét a részvényeseinek átadhatja. Mint ilyen, az áteresztő jövedelem levonásnak minősül, és a REIT nagyon kevés adót fizet. A fő követelmény az, hogy az üzleti tevékenység több mint 90% -aa ingatlannal kapcsolatos.
Különleges megfontolások
Ingatlan eladása helyett a tulajdonos az egységekért cserébe hozzájárulhat egy UPREIT-be. A részvényegységek értéke általában megegyezik a járulékos ingatlan értékével. Mivel a REIT-nek eladott ingatlanra az IRC 721. szakasza vonatkozik, az ügylet nem hoz létre adóköteles eseményt.
Ingatlan-részvény átalakítás során az UPREIT-ek speciális rendelkezéseket diktálhatnak. Gyakran a tőzsde az eladót speciális egységekkel látja el, amelyek lehetővé teszik az ingatlan eladó számára, hogy eldöntse, hogyan kívánja megszerezni a REIT-et. Ingatlan-eladók engedélyezhetik az egységek azonnali konvertálását REIT-részvényekké. Egyéb opciók is rendelkezésre állnak, mint például a részvények legalább egy évig tartása és készpénz átvétele.
Miután egy befektető eladta ingatlanát egy UPREIT-nek, az UPREIT-nek a tulajdonában van az ingatlan és az ahhoz kapcsolódó összes adminisztráció. Az UPREIT kezelése kissé bonyolultabb lehet, mint az alapvető REIT-ek, a 721-es szakasz cseréjének lehetősége és az új befektetési jegy tulajdonosához kapcsolódó összes rendelkezés miatt. Az UPREIT vezetői felelnek a REIT portfóliójuk kezeléséért a hozamok generálása céljából.
Az UPREIT részvényei ingadozhatnak a menedzsment tevékenységei, az ingatlanok értékelése, a finanszírozási ügyletek és az esetleges egyéb tranzakciók alapján. Ez volatilitást okozhat a részvényesek számára. Az UPREIT részvényesei általában rugalmas likviditással rendelkeznek, amely lehetővé teszi számukra, hogy részvényeiket bármikor könnyedén konvertálhassák készpénzre.
Az UPREIT előnyei
Az UPREIT-ek életképes lehetőség lehetnek minden ingatlantulajdonos számára, aki ingatlanját szeretné eladni. Mint ilyen, fellebbezhet mind az ingatlantulajdonosok, mind a kereskedelmi ingatlantulajdonosok számára. Bármely ingatlantulajdonos, aki úgy dönt, hogy a 721 szekciót átváltja UPREIT-re, megkaphatja az ingatlan értékét UPREIT egységek formájában.
A 721. szakasz UPREIT-re történő cseréje nem hoz létre adóköteles eseményt. A befektetési jegyeket az általános REIT adózási előírások alapján adóztatják. Néhány ingatlantulajdonos dönthet úgy, hogy az ilyen típusú befektetést ingatlantervezéshez használja, mivel ez valószínűleg teljesen megkerüli az adókat.
Az UPREIT-ekre vonatkozó követelmények
Az UPREIT az összes számviteli és adószabályok szerinti REIT. Az UPREIT-eket úgy hozták létre, hogy lehetővé tegyék az ingatlan hozzájárulását a REIT-be a tulajdonosi részesedések cseréjeként. Ez a felépítés tehát az IRC 721. szakaszának szabványai szerint irányul, amely tárgyalja a tőzsdei ingatlanok adójogi védelmét. Általában minden olyan REIT, amely lehetővé teszi a 721. szakaszban történő cseréket a REIT-en belül, UPREIT-nek tekinthető.
A legtöbb REIT-ek az ingatlanpiac egy meghatározott szegmensére összpontosítanak, bár az irányadó standardok csak azt írják elő, hogy az ingatlanok és a kapcsolódó finanszírozás az üzlet 90% -át meghaladja. Az UPREIT-ek általában ugyanazt a befektetési stratégiát követik, célzott ingatlanpiacra összpontosítva.
A 721. szakasz irányadó előírásokat tartalmaz a részvényesek ingatlanokért cserébe történő felszabadításához. A 721 szekció alternatíva lehet az IRC 1031 szakasz cseréjéhez. Az 1031. Szakasz szerinti cserék lehetővé teszik az ingatlantulajdonosok számára, hogy eladják ingatlanjukat, és a bevételeket hasonló típusú tőzsdébe fektessék be az adók elkerülése érdekében.
Az 1031 szakaszban a tőzsdék cseréje nem engedélyezett az UPREIT-ekben, mivel hasonló típusú cserére van szükség, és nem engedik meg az ingatlan megosztását a tulajdonosi tőzsdékkel. Ezért a 721 szekció UPREIT-re történő cseréje vonzó lehet. Mind a 721, mind az 1031 cserék lehetővé teszik az ingatlantulajdonosok számára az adók halasztását.
UPREIT vs DownREIT
Az UPREIT, DownREITs és minden egyéb különleges REIT entitás lényegében egyszerűen csak REIT-ek, olyan speciális rendelkezésekkel, amelyek lehetővé teszik számukra további rugalmasságot. A DownREIT lehetővé teszi az ingatlanbefektető számára, hogy közös vállalkozást indítson a REIT-szel. A DownREIT esetében az egységcsere elsősorban a közös vállalkozásban levő ingatlan értékén alapul, amely jobb hozamot eredményezhet a közös vállalkozás befektetési jegyeinek.
