Mi a víz alatti jelzálog?
A víz alatti jelzálog olyan lakásvásárlási hitel, amelynek tőkéje magasabb, mint a ház szabadpiaci értéke. Ez a helyzet akkor fordulhat elő, amikor az ingatlanértékek csökkennek. Víz alatti jelzálogkölcsönök esetén a háztulajdonosnak nincs hitelképességgel rendelkezõ sajátja. A víz alatti jelzálog potenciálisan megakadályozhatja a hitelfelvevőt abban, hogy újrafinanszírozza vagy eladja a házat, hacsak nincs készpénzük a veszteség kifizetésére a zsebéből.
A víz alatti kölcsönök magyarázata
Víz alatti jelzálog törése
A víz alatti jelzálogkölcsönök gyakori probléma a háztulajdonosok körében a 2008. évi pénzügyi válság körül, amely többek között a házárak jelentős deflációját jelentette. Noha a piac nagymértékben felépült a monetáris politika és a kamatlábak stabilizálása révén, a víz alatti jelzálogkölcsönök továbbra is olyan tényező, amelyet az ingatlantulajdonosoknak szorosan követniük kell az ingatlanbefektetés során.
Általában a jelzálog a víz alatti, ha az ingatlan értéke alacsonyabb, mint az eredeti jelzálogkölcsön. A vásárlás óta bekövetkezett ingatlan értékének csökkenésétől függően a hitelfelvevőnek sem lehet saját, sem negatív saját tőkéje. A ház saját tőkéje a ház értékének és a fizetett egyenlegnek a függvénye. Egy 250 000 dolláros jelzáloggal rendelkező hitelfelvevő, akinek otthoni értéke 225 000 dollárra csökken, úgy tekinthető, hogy víz alatti jelzáloggal rendelkezik. Ha a hitelfelvevő a tőke felét megfizette a jelzálogkölcsönből, amelynek eredményeként a tőke egyenlege 125 000 USD, akkor továbbra is úgy ítélik meg, hogy 100 000 USD pozitív tőkével rendelkezik, amelyet fel lehetne használni egy lakáscélú kölcsönben.
A 2008-as pénzügyi válság
A 2008-as pénzügyi válság számos hatást gyakorolt az amerikai gazdaságra. Az egyik ilyen hatás egy robbanó házbuborék volt, amely az egész piacon jelentősen leeresztette az ingatlanértékek értékét. A ház értékének deflációjának elsődleges katalizátora a kölcsönfelvevők laza hitelezési szabványa volt, amely szélesebb körű jelzálogkölcsön-jóváhagyásokat tett lehetővé. Ez a kifejezetten másodrendű másodrendű kölcsönökhitel-kölcsönvevőknek nyújtott hitelezés növekedett számú nemteljesítést és kizárást eredményezett, amelyek az ingatlanpiacon befolyásolták az Egyesült Államok piacát. Ez számos ritka helyzethez vezetett veszteségeket a hitelfelvevők számára a piacon, akiknek jelzálogkölcsön-értéke meghaladta otthoni valós piaci értéküket.
Ezt követően a Federal Reserve monetáris politikájának végrehajtása elősegítette az amerikai gazdaság fellendülését és a házárak fellendülését. A válságot követő alacsonyabb kamatlábak szintén hozzájárultak a jelzálogkölcsönök terheinek csökkentéséhez és az ingatlan iránti kereslet növekedéséhez.
Az otthoni érték felmérése
Tekintettel a Dodd-Frank jogalkotás új piaci kezdeményezéseire, amelyek elősegítik a jelzálogkölcsön-előírások javítását, nem valószínű, hogy a háztulajdonosok ismét meg fogják tapasztalni a 2008-ban bekövetkezett jelentős ingatlanárak csökkenését. A 2008-as pénzügyi válság azonban új piaci érzetet váltott ki. az ingatlanbefektetések megvalósítása és óvatossága. Mivel az ilyen hitelezők óvatosabbak az általuk jóváhagyott jelzálogkölcsönökkel szemben, és a háztulajdonosok általában körültekintőbbek az általuk vállalt jelzálogkölcsönök iránt. Még akkor is, ha új piaci kilátások vannak, a háztulajdonosoknak továbbra is szorosan követniük kell az otthoni értékeket, és enyhíteniük kell a víz alatti jelzálogkockázatot.
A ház értékének megfelelő megértése érdekében a háztulajdonos dönthet úgy, hogy az ingatlant évente értékelik. Az ingatlanadók kiszámításához rendszeresen kerülnek értékelésre. Az értékelési érték számos tényezőn alapul, amelyek magukban foglalhatják a nemzeti piaci tendenciákat, a régióban és a környéken található hasonló ingatlanok közelmúltbeli értékesítését, valamint az otthon egyedi kényelmét. Rendszeres felújítások és a pozitív közösségi tevékenységek aktív támogatása révén a háztulajdonosok munkájuk érdekében is fenntarthatják otthonuk magas otthoni értékét.
