Valószínűleg hallotta már a hírben többször említett Case-Shiller-indexet. Talán tudod, hogy ennek valami köze van az otthonárakhoz és a lakáspiachoz. De mi ez az index pontosan, és hogyan befolyásolja téged?
Mi az esettanulmány-index?
A Case-Shiller Indexet az 1980-as években három közgazdász fejlesztette ki: Allan Weiss, Karl Case és Robert Shiller. A trió később társaságot alapított, hogy eladja kutatásait; ezt a társaságot a Fiserv, Inc. vásárolta meg, amely az index mögött található táblázatokat tartalmazza. Az adatokat ezt követően a Standard & Poor's terjeszti.
Az index, amelyet hivatalosan S & P / Case-Shiller házindexként ismertek, valójában egyáltalán nem egy index. Valójában több index található:
- A nemzeti házindex, amely kilenc fő népszámlálási körzetet fed le. A számítást negyedévente számítják ki, és február, május, augusztus és november utolsó keddjén teszik közzé.
A 10 városból álló összetett index, amely Bostonot, Chicagót, Denvert, Las Vegasot, Los Angeleset, Miamit, New Yorkot, San Diegót, San Franciscoot és Washington DC-t takarja.
A 20 városból álló összetett index, amely magában foglalja a fenti városokat, valamint Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle és Tampa.
Húsz külön metróövezeti mutató a fent felsorolt városok mindegyikében.
Az indexeket, a nemzeti indexen kívül, minden hónap utolsó keddjén közzéteszik az EST 9:00 órakor. A bejelentett adatokban két hónapos késés van, tehát a májusban kiadott jelentés csak az otthoni értékesítésre vonatkozik márciusig.
Mindegyik index az egyszemélyes családi házak (házaknak is nevezett) árainak változásait az ismételt eladás módszerével méri, amely összehasonlítja ugyanazon ingatlanok eladási árait az idő múlásával. Az új építés nem zárható ki - mivel ezeket a házakat korábban nem adták el, nem lehet kiszámítani, hogy hogyan változtak eladási áraik, amíg két tulajdonosuk nem volt (akkor már nem új építésűek). A lakások és a kopoperációk nem szerepelnek egyik fő indexben; Van azonban egy különálló lakásindex, amely öt fő piacon nyomon követi a lakások árait: Boston, Chicago, New York, Los Angeles és San Francisco.
A Case-Shiller indexek által nyomon követett értékesítési típusokat fegyverzet nélküli értékesítési tranzakcióknak nevezzük. Ezek olyan tranzakciók, amelyek során a házat piaci értéken adták el, és az eladási árra vonatkozó adatok felhasználhatók a pillanatfelvételhez a lakáspiacról. Az olyan ügylet, amelyben egy anya kedvező, piaci áron eladta fiának otthont, nem kerül bele a Case-Shiller indexbe, mivel az nem pontosan tükrözi a lakáspiac általános aktivitását. A kizárásból származó eladásokat belefoglalják az indexekbe, mert a bank és a magánszemély közötti eladást mind fegyverzet, mind ismételt eladásnak tekintik.
Az indexből ki vannak zárva azok a ingatlanok is, amelyek megnevezése megváltozik (egy olyan ingatlan, amelyet nemrégiben háznak tartottak, de ma már lakásnak nem számít bele), közvetlenül az ingatlan drasztikus megváltoztatása előtti vagy utáni értékesítés (például egy két hálószobás ház átalakítása egy öt hálószobás házhoz) és az olyan tranzakciók esetében, amelyek adathibákkal járnak (ha egy házat egyszer eladtak 100 000 dollárért, később például 10 000 dollárért adták el).
Miért számít a hazai árak?
Nyilvánvaló, hogy ha lakóingatlanot akar vásárolni vagy eladni, akkor érdekli, hogy a házárak emelkednek-e vagy csökkennek-e, és mennyivel. Ha elad, és úgy tűnik, hogy az árak növekednek, akkor érdemes késleltetni az eladást, amíg várakozik, és megnézheti, hogy az árak folyamatosan emelkednek-e. Ha vásárol, és látja, hogy az árak emelkednek, akkor érdemes felgyorsítania a vásárlási döntést, miközben még mindig vannak üzletek. Vagy ha az árak csökkennek, akkor érdemes megnézni, tudják-e tartani a vásárlást, amíg az árak tovább süllyednek. Természetesen senki vagy index nem tudja megjósolni, mi fog történni az otthoni árakkal.
Még akkor is, ha nem ad otthont vagy ad otthont, a lakásárak mutatják, hogy a tágabb gazdaság hogyan teljesít. Biztosak-e az emberek abban, hogy itt az ideje egy nagy, drága befektetés bevezetésére? Mennyire teljesít egy adott földrajzi régió gazdaságilag? Hogyan teljesítenek azok a vállalkozások, amelyeknek nagy része van a lakásépítésben? A Case-Shiller Index betekintést nyújt e kérdésekbe.
Sőt, az S & P / Case-Shiller otthoni árindexek (CSI) határidős ügyletekbe és opciókba történő befektetés révén közvetett módon kihasználhatjuk a lakásárak változásait is. Az ilyen típusú befektetés olyan vállalkozások számára ajánlott, mint az ingatlan- és ingatlanfejlesztők, a bankok, a jelzálogkölcsön-hitelezők és az otthoni szállítók, hogy segítsék őket enyhíteni a háztartási szektorban jelentkező nagy részesedésük kockázatát. Még azok a vállalkozások is, amelyeknek csak kevés vagy kevés köze van a lakásokhoz, érdemes befektetni ezekbe a termékekbe, hogy diverzifikálják a befektetési kockázatukat.
Végül, sok ember legalább annyit, ha nem többet fektetett otthonába, mint részvényeket. A lakásárak mozgása így jelentős hatással van portfólióik teljes értékére.
Alternatív lakásindexek
A Case-Shiller indexek, bár talán a legismertebbek, nem csak a házak árait követik nyomon.
Az Egyesült Államok Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynöksége (FHFA) negyedévente közzéteszi a lakásárak-indexet, amelyet ügyesen neveztek el a HPI-nek (vagy lakhatási árindexnek). Számításaihoz a Case-Shiller ismételt eladások módszerét alkalmazza, de 363 nagyvárosi területet fed le, és nemcsak az eladásokra, hanem refinanszírozásokra is vonatkozik. Az FHFA szerint ez az index csak azokat az egyszemélyes ingatlanokat foglalja magában, amelyek jelzálogkölcsönét január óta megvásárolta vagy értékpapírosította a Fannie Mae vagy a Freddie Mac. a jelzálogkölcsönök nem szerepelnek az indexben.
Az első amerikai CoreLogic nevű vállalat elkészíti a LoanPerformance Home Price Index-et. Ismételt értékesítési adatokat is használ, de sokkal átfogóbb. A társaság honlapja szerint adatai "6 070 irányítószámot (az Egyesült Államok teljes lakosságának 58% -a), 519 központi alapú statisztikai területet (CBSA, az USA teljes népességének 85% -a) és 898 megyét (az USA teljes népességének 81% -át) mutatják mind az 50 állam és a Columbia kerület."
Az IAS360 házárak indexét havonta közzéteszik, amely négy amerikai népszámlálási régióban, kilenc amerikai népszámlálási körzetben és 360 amerikai megyében áreltrendeket fed le az családi házak eladásainak esetében. Noha az IAS360 csak a hosszú távú tranzakciókat foglalja magában, nem használja a Case-Shiller módszert, mondván, hogy "jelentősen korlátozza a rendelkezésre álló tranzakciók számát annak a trendnek a meghatározásához, amely fokozódhat a lassabb piaci körülmények között". Ehelyett az IAS360 szabadalmaztatott technológiát alkalmaz, mert úgy véli, hogy megyei szintű adatai hasznosabbak, mint az "széles földrajzi területek" követése. Az index egyik legfontosabb szempontja, hogy csak egy hónapos késéssel jelenjen meg a Case Shiller két hónapos késésével összehasonlítva, ez időbeli mutatóvá válik.
Külföldi házindexek
Ezenkívül az Egyesült Államok nem az egyetlen ország, amely a lakásárak-indexeket készíti. Íme néhány példa más országokra, amelyek lakásindexeket állítanak elő:
- Kanada fő indexe a Nemzeti Kompozit Házindex. Ezenkívül az ismételt eladási módszert használja, és egyesíti a Vancouverben, Calgaryban, Torontóban, Ottawában, Montrealban és Halifaxban található családi házak eladásait.
- Írország állandó tsb házáraindexét az ír bank állandó tsb állítja elő, amely az ország lakáscélú jelzálogkölcsönének kb. 20% -át birtokolja. Ez az index figyelembe veszi az otthon méretét, típusát, elhelyezkedését és egyéb jellemzőit, egy komplex technikával, amelyet többváltozós lineáris regressziós analízisnek hívnak.
- Az Egyesült Királyság legfontosabb indexe a Halifax Házindex, amelyet a Halifax, az Egyesült Királyság legnagyobb jelzálogkölcsön-hitelezőjének nevezték el. Ezenkívül többváltozós lineáris regressziós analízist is alkalmaz.
Következtetés
A Case-Shiller index az Egyesült Államok lakáspiacának és a tágabb értelemben vett gazdaság széles körben alkalmazott és elismert barométere. Most, hogy megérti, mi ez és miért fontos, amikor legközelebb újságot olvas, vagy a híreket figyeli, valószínűleg kissé nagyobb figyelmet szentel, amikor meghallja a Case-Shiller indexet.
