A nyaralótulajdonosok dönthetnek úgy, hogy bérbe adják ingatlanüket a tulajdonosi költségek ellensúlyozása vagy jövedelemszerzés céljából. Attól függően, hogy évente hány nap bérbe adják az ingatlanot, a tulajdonos bizonyos adókedvezményekre jogosult, amelyek hozzájárulhatnak a nyaralóház megfizethetőbbé tételéhez. Az adószabályok idő előtti megismerése segíthet a nyaralótulajdonosoknak kihasználni az adókedvezményeket és elkerülni az adózáskori meglepetéseket.
Lásd: Nyaralótulajdonos áttekintés
14 napos vagy 10% -os szabály
Az adókedvezmények, amelyekre a tulajdonos jogosult lehet, attól függ, hogy évente hány napot bérelnek az ingatlanra, és hogy a tulajdonos mennyi időt tölt a házban. Ha a nyaralóházat kizárólag a tulajdonos személyes élvezetére használja (és azt az év során nem bérbe adják), akkor a tulajdonos általában levonhatja az ingatlanadókat és az otthoni jelzálog kamatait. Az elsődleges lakóhelyhez hasonlóan a biztosításhoz, a karbantartáshoz és a közművekhez kapcsolódó költségeket sem lehet leírni.
Ha a házat bérleti célokra használják, akkor a háztulajdonos három kategóriába tartozik.
Ingatlan évente legfeljebb 14 napra bérelhető
Az adójogszabályok szerint egy nyaralóingatlan évente legfeljebb két hétig (14 éjszaka) bérelhető, anélkül, hogy be kellene jelentenie a bérleti jövedelmet. Ebben az esetben a házat továbbra is személyes lakóhelynek kell tekinteni, így a tulajdonos a szokásos második otthoni házirend szerint levonhatja a jelzálogköltségeket és az ingatlanadót az A jegyzékből. A tulajdonos azonban nem vonhat le költségeket bérleti költségekként.
Ezt az adókedvezményt néha "Masters-mentességnek" hívják, mivel az Augusta Nemzeti Golfklubhoz közeli háztulajdonosok akár 20 000 dollárt kereshetnek otthonuk bérbeadásával az éves verseny során - anélkül, hogy adóbevallásukban be kellene jelenteniük a jövedelmet.
A tulajdonos legalább 15 napra bérli az ingatlant, és kevesebb mint 14 napig használja
Ebben az esetben az ingatlant bérleti ingatlannak kell tekinteni, és a bérleti tevékenységeket üzleti tevékenységnek kell tekinteni. Az összes bérleti jövedelmet be kell jelenteni az IRS-nek, és a tulajdonos levonhat bizonyos bérleti költségeket, ideértve:
- Ingatlankezelőknek fizetett díjakBiztosítási díjakKapcsolódási költségekHitel jelzálogkölcsönökTulajdoni adókHasznali haszon
A levonható bérleti költségek azon napok százalékán alapulnak, amelyeken a nyaralót bérelték (úgynevezett "bérleti napok"). Ezt úgy számítják ki, hogy a ház bérelt napjainak számát elosztják az otthoni otthonok számának teljes számával (bérleti napok plusz személyes használati napok). Például, ha egy nyaralóházban összesen 120 használati nap volt, és ezekből a napokból 100 bérleti nap volt, akkor a költségek 83% -át (100 bérleti nap / 120 teljes használati nap) le lehet vonni a bérleti jövedelemből (bérleti rész a bérleti jövedelmet meghaladó költségek nem vonhatók le). A tulajdonos nem tudja levonni a bérleti költségek fennmaradó 17% -át.
A bérleti költségek levonása mellett a tulajdonosok évente akár 25 000 dollár veszteségeket is levonhatnak, a tulajdonos kiigazított bruttó jövedelmétől (AGI) függően, és a passzív veszteségeket leírható, ha a tulajdonos az ingatlant maga kezeli.
Lásd: Bérleti tulajdonságok: Készpénz tehén vagy pénztárca?
A tulajdonos több mint 14 napig használja az ingatlant, vagyis a ház bérlésének összes napjának 10% -át
Ha a személyes napok meghaladják a 14 napot, vagy a ház bérleti napjainak 10% -át (amelyik nagyobb), az IRS úgy ítéli meg, hogy az ingatlan személyes lakóhellyel és bérleti veszteséggel nem vonható le. A bérleti költségeket a bérleti jövedelem szintjéig, valamint az ingatlanadókat és a jelzálogkölcsön-kamatot még le lehet vonni.
Mivel a 14 napos határidő drámai hatással lehet az adókra, fontos a személyes felhasználási napok pontos nyomon követése és dokumentálása a javításhoz és a karbantartáshoz használt napokkal szemben. Az IRS szerint minden olyan napot, amelyet "teljes munkaidőben teljes vagyonjavításon és karbantartáson (nem javításon) dolgoznak, nem számítanak személyes használat napjának. Ne számítson ilyen napot személyes használat napjára, még akkor sem, ha a család tagjai ugyanazon a napon használja az ingatlant rekreációs célokra."
Alsó vonal
Azok a tulajdonosok, akik bérelnek nyaralókat, kihasználhatják bizonyos adókedvezményeket, ezáltal megfizethetőbbé válnak a második otthonok. Az adójogszabályok nagyon eltérő előnyöket biztosítanak, attól függően, hogy hány nap bérbe adják az ingatlant, és attól, hogy mennyi ideig használja a tulajdonos a házat. Mivel az adójogszabályok bonyolultak, hasznos lehet (és körültekintő) egy képzett adószakértővel folytatott konzultáció az adójogi törvények átfogó megértése és a nyaraló bérlésének legjobb módszerének meghatározása érdekében.
Lásd: adócsökkentések a bérleti ingatlantulajdonosok számára
