Mi az a 1250 szakasz?
Az Egyesült Államok Belső Bevétel-kódexének 1250. szakasza olyan szabály, amely megállapítja, hogy az IRS rendes jövedelemként adóztatja az értékcsökkenött ingatlan értékesítéséből származó nyereséget, ha a halmozott értékcsökkenés meghaladja az egyenes módszerrel kiszámított értékcsökkenést.
A 1250. szakasz az adó típusát az ingatlan típusától függ - függetlenül attól, hogy lakó vagy nem lakóingatlanból származik -, és figyelembe veszi azt is, hogy hány hónapig az irattartó birtokolta a kérdéses ingatlanot.
Kulcs elvihető
- Az Egyesült Államok Belső Bevétel-kódexének 1250. szakasza kimondja, hogy az IRS rendes jövedelemként adóztatja az amortizált ingatlan eladásából származó nyereséget, ha a felhalmozott értékcsökkenés meghaladja az egyenes módszerrel kiszámított értékcsökkenést. Az 1250. szakasz elsősorban akkor alkalmazandó, ha egy társaság amortizálja ingatlanát gyorsított értékcsökkenési módszerrel.
Az 1250. szakasz alapjai
Az 1250. szakasz az értékcsökkenhető ingatlanok - például kereskedelmi épületek, raktárak, pajta, bérleti ingatlanok és azok szerkezeti elemeinek - értékesítéséből származó nyereségek adóztatására vonatkozik rendes adómérték mellett. A tárgyi és immateriális személyes vagyontárgyak, valamint a földterület azonban nem tartoznak ezen adószabályok hatálya alá.
Az 1250. szakasz elsősorban akkor alkalmazandó, ha a társaság ingatlan-amortizációja gyorsított értékcsökkenési módszerrel történik, ami nagyobb eredményeket eredményez az ingatlan korai élettartama során, az egyenes módszerhez képest. A 1250 szakasz kimondja, hogy ha egy ingatlan adóköteles nyereséggel járó vételárért árul, és a tulajdonos gyorsított értékcsökkenési módszerrel amortizálja az ingatlant, akkor az IRS rendes jövedelemként adóztatja a tényleges értékcsökkenés és a lineáris értékcsökkenés közötti különbséget.
Mivel az IRS felhatalmazza a tulajdonosokat, hogy az 1986. utáni ingatlanokat egyenes módszerrel amortizálják, a nyereségeket mint rendes jövedelmet 1250. szakasz szerint kell kezelni egy viszonylag ritka eset. Ha a tulajdonos halálán átruházott vagyontárgyként birtokolja az ingatlant, hasonló típusú csere részeként eladja, vagy egyéb módszerekkel értékesíti, akkor nem lehetséges adóköteles nyereség.
Példa az 1250 szakasz alkalmazására
Ha meg szeretné követni az 1250. szakasz valós példáját, akkor gondoljon rá, hogy egy befektető 800 000 dolláros ingatlanvásárlási lehetőséget kínál 40 éves hasznos élettartammal. Öt évvel később, a gyorsított értékcsökkenési módszer alkalmazásával, ez a befektető 120 000 USD összegű felhalmozott értékcsökkenési költségeket követel, így 680 000 USD költség alapot eredményez.
Tegyük fel továbbá, hogy ez a befektető 750 000 dollárra kirakodja az ingatlant, így teljes 70 000 dolláros adóköteles nyereséget eredményez. Mivel a felhalmozott egyenes értékű értékcsökkenés 100 000 dollár (a 800 000 dolláros kiindulási ár 40 évre osztva, megszorozva öt éves felhasználással), a Belső Jövedelemszolgálatnak ezután 20 000 dollárt kell adóztatnia a tényleges értékcsökkenésből, amely meghaladja az egyenes értékű amortizációt., mint rendes jövedelem. Az IRS ezt követően a teljes nyereség fennmaradó 50 000 dollárát adóztatja az alkalmazandó tőkenyereség-adókulcsok szerint.
Az 1250. szakasz értelmében a nyereség rendes jövedelemként történő visszaszerzése az ingatlan eladásánál rögzített tényleges nyereségre korlátozódik. Példánkban, ha a befektető 690 000 dollárért bontotta le az ingatlant, és így 10 000 dollár nyereséget generál, a Belső Bevételi Szolgálat csak 10 000 dollárt sorolna rendes jövedelemként, nem pedig a további 20 000 dollárt.
