Tartalomjegyzék
- Alapvető bérleti tulajdonságok
- Flip Side: Ingatlan kereskedelem
- Ingatlanbefektetési csoportok
- Ingatlankezelő társaságok
- REIT
- Ingatlan befektetési alapok
- Miért érdemes befektetni az ingatlanba?
- Diversifikáció és védelem
- Inflációs fedezeti ügyletek
- A tőkeáttétel ereje
- Az ingatlanbefektetés hátránya
Ha ingatlanvásárlásra gondol, akkor az első dolog, ami valószínűleg eszébe jut, az otthona. De a fizikai vagyontárgyak is szerepet játszhatnak a portfólióban, különösen a tőzsde elleni fedezetként. Noha az ingatlan az elmúlt 50 évben népszerű befektetési eszközévé vált, a tégla és habarcs vásárlása és birtoklása sokkal bonyolultabb, mint a részvényekbe és kötvényekbe történő befektetés., megvizsgáljuk az egyes befektetők számára kínált vezető lehetőségeket, hozzávetőleges sorrendben felsorolva, hogy milyen közvetlen ingatlanbefektetésük van, és hogy miért érdemes befektetni.
Alapvető bérleti tulajdonságok
Ez olyan régi befektetés, mint a földtulajdon gyakorlása. Egy személy megvásárol egy ingatlant, és bérbe adja azt egy bérlőnek. A tulajdonos, a bérbeadó, felelős a jelzálog, az adók és az ingatlan karbantartásáért.
Ideális esetben a bérbeadó elegendő bérleti díjat számol fel a fent említett költségek fedezésére. A bérbeadó többet is felszámíthat havi nyereség megszerzése érdekében, de a leggyakoribb stratégia az, hogy türelmes és csak annyit kell fizetnie a bérleti díjból, hogy fedezze a költségeket, amíg meg nem fizetik a jelzálogkölcsönt, amikor a bérleti díjak nagy része nyereség lesz. Ezenkívül az ingatlan értékét is növelhette a jelzálog folyamán, így a bérbeadó értékesebb eszközt hagyhat maga után. Az amerikai népszámlálási iroda szerint az ingatlanok értéke ebben az országban következetesen nőtt 1940 és 2006 között. Míg a másodlagos jelzálogkölcsönök visszaesése a 2008 és 2010 közötti időszakban volt, mára visszapattant, és összességében növekszik.
A befektetőnek ismernie kell azt a piacot, amelyen ingatlanot keres, vagy szakértőt kell bérelnie segítségért. Azoknak a befektetőknek a számára, akik bevételi forrást keresnek bérleti ingatlanokból, a legfontosabb szempontok, amelyeket figyelembe kell venni, az ingatlan elhelyezkedése és a piaci bérleti díjak. Ami a helyet illeti, sok sikeres bérleti díj a nagyobb iskolák közvetlen közelében található. Például, ha egy állami egyetem közelében vásárol egy ingatlant, akkor a hallgatók valószínűleg évről évre akarják azt bérelni. A jövedelmező bérleti ingatlannak számos egyéb jellemzője is van, és néhányuknak időbe telik a tanulás.
Természetesen vannak hibák is, amelyek ideális befektetésnek tűnnek. Vége lehet egy rossz bérlővel, aki megrongálja az ingatlant, vagy ami még rosszabb, ha egyáltalán nincs bérlő. Ez negatív havi cash flow-t eredményez, ami azt jelenti, hogy a jelzálog-kifizetések fedezéséhez valószínűleg át kell csapnia. Arra is szükség van, hogy megtalálják a megfelelő ingatlant. Válasszon egy olyan területet, ahol alacsony az üresedési ráta, és válasszon egy olyan helyet, amelyet az emberek bérelni szeretnének.
Miután megtalálta az ideális ingatlanot egy olyan területen, ahol az emberek bérelni szeretnének, jelzálogszámológép segítségével határozhatja meg az ingatlan összköltségét az érdeklődés mellett. Érdemes megvizsgálni a különböző jelzálogtípusokat is annak érdekében, hogy kedvező kamatlábat biztosítson a bérleti díjhoz.
A bérleti ingatlan és az egyéb beruházások között talán a legnagyobb különbség az, hogy mennyi időt és munkát szentel a gondozásának. Ha nem akarja, bérelhet professzionális ingatlankezelőt. De fizetése ekkor olyan kiadássá válik, amely befolyásolja a befektetés jövedelmezőségét. (A kapcsolódó olvasmányhoz lásd: „4 lehetőség az ingatlan bérleti értékének értékelésére”)
Flip Side: Ingatlan kereskedelem
Ez az ingatlanbefektetés vad oldala. Mint azok a napi kereskedők, akik ligától távol tartanak egy vétel-befektetéstől, az ingatlan-kereskedők is teljesen más fajtát mutatnak, mint a vétel-bérlés bérbeadói. Az ingatlankereskedők rövid időn keresztül, gyakran legfeljebb három-négy hónapig tartanak ingatlanokat, azzal a céllal, hogy remélhetőleg nyereség céljából eladják azokat. Ezt a technikát flipping-nek is nevezik, és olyan ingatlanvásárláson alapul, amely vagy jelentősen alulértékelődött, vagy nagyon forró térségben található.
A tiszta vagyontárgyak nem fognak pénzt ingatlant javítani; a beruházásnak belső értékkel kell rendelkeznie ahhoz, hogy megváltoztassa a profitot, ellenkező esetben nem veszi figyelembe. Az ilyen flippelés rövid távú készpénzbefektetés.
Ha az ingatlanszállítók olyan helyzetbe kerülnek, amikor nem tudja kirakodni egy ingatlant, pusztító hatású lehet, mivel ezek a befektetők általában nem tartanak elegendő kész készpénzt ahhoz, hogy hosszú távon fizessék meg egy ingatlan jelzálogát. Ez folyamatos veszteségekhez vezethet az olyan ingatlankereskedők számára, akik nem képesek az ingatlanot kirakodni egy rossz piacon.
A vagyonkezelő második osztály is létezik. Ezek a befektetők olcsó vagy kedvező árú ingatlanok vásárlásával keresnek pénzt, és felújításuk révén hozzáadott értéket teremtenek. Ezután felújítás után eladják az ingatlant magasabb áron. Ez a fejlesztések mértékétől függően hosszabb távú befektetés lehet. Ennek a beruházásnak a korlátozása az, hogy időigényes, és gyakran csak a befektetők számára engedélyezi, hogy egyszerre csak egy ingatlant vállaljanak.
Ingatlanbefektetési csoportok
Az ingatlanbefektetési csoportok olyanok, mint a bérelhető ingatlanok kis befektetési alapjai. Ha bérleti ingatlant szeretne birtokolni, de nem akarja a földtulajdonos gondját, az ingatlanbefektetési csoport lehet a megoldás az Ön számára.
Egy társaság vásárol vagy épít egy sor épületet, gyakran lakást, majd lehetővé teszi a befektetőknek, hogy a társaságon keresztül megvásárolják őket, így csatlakozva a csoporthoz. Egyetlen befektető birtokolhat egy vagy több önálló lakóterületet, de a befektetési csoportot működtető társaság együttesen kezeli az összes egységet, gondoskodva a karbantartásról, a megüresedett egységek hirdetéséről és a bérlők meghallgatásáról. E vezetésért cserébe a társaság a havi bérleti díj egy százalékát veszi fel.
A befektetési csoportoknak több változata létezik, de a szokásos változatban a lízing a befektető nevében történik, és az egyes egységek a bérleti díj egy részét összegyűjtik, hogy megvédjék az alkalmi esedékességeket, azaz annyit kapnak, hogy még a jelzálogkölcsönt is megfizessék ha az egység üres. A befektetési csoport minősége teljes mértékben attól függ, hogy melyik társaságot kínálja. Elméletileg ez egy biztonságos módszer az ingatlanbefektetésekbe való bejutáshoz, ám a csoportokat sebezhetik ugyanazok a díjak, amelyek kísérték a befektetési alapok iparát. Megint a kutatás kulcsa.
Ingatlankezelő társaságok
Az ingatlan korlátolt felelősségű társaság (RELP) hasonló az ingatlanbefektetési csoporthoz: Olyan szervezet, amely ingatlanok portfóliójának, vagy néha csak egy ingatlannak a megvásárlásához és tartásához alakult, csak véges számú évig létezik. Általános partnerként tapasztalt ingatlankezelő vagy ingatlanfejlesztő cég működik. A külső befektetőket ezután arra törekszik, hogy finanszírozást nyújtsanak az ingatlanprojekt számára, cserébe a részvénytulajdon részvényeseként történő korlátozott részvényeseként. Időnként feloszthatják a RELP ingatlanaiból származó jövedelmet, de a valódi nyereség akkor érkezik, amikor az ingatlanokat - remélhetőleg jelentős haszon mellett - eladják, és a RELP feloszlik az úton.
illikvid
REIT
Az ingatlan már ott van, amikor a barlanglakó őseink idegenek üldözését elkezdték a területükről, tehát nem meglepő, hogy a Wall Street megtalálta a módját az értékpapírosításra, és az ingatlanokat nyilvános forgalomban lévő instrumentummá változtatta.
Az ingatlanbefektetési vagyon (REIT) akkor jön létre, amikor egy társaságot (vagy vagyonkezelő társaságot) alapítanak, amely befektetők pénzét felhasználja jövedelemtermelő ingatlanok vásárlására, üzemeltetésére és eladására. A REIT-eket a nagy tőzsdékben vásárolják és adják el, csakúgy, mint bármely más részvényt. A REIT-státus megtartása érdekében ennek a gazdálkodó egységnek adóköteles nyereségének 90% -át osztalék formájában kell kifizetnie. Ezzel a REIT-k elkerülik a társasági adó fizetését, míg egy rendes társaságot adóztatnák a nyereségét, ezáltal felhasználva a hozamokat, amelyeket a részvényeseknek megoszthatna.
Hasonlóan a szokásos osztalékfizető részvényekhez, a REIT-ek megfelelőek a tőzsdei befektetők számára, akik rendszeres jövedelmet akarnak, bár lehetőséget kínálnak felértékelődésre. A REIT-ek lehetővé teszik a befektetők számára a nem lakóingatlan ingatlanokba, például bevásárlóközpontokba (az összes REIT-nek körülbelül egynegyede ezekre szakosodott), egészségügyi intézményekbe, jelzálogkölcsönökbe vagy irodaépületekbe történő beruházásokat. Az ingatlanbefektetések fent említett típusaihoz képest a REIT-ek szintén nagyon likvid eszközök.
Ingatlan befektetési alapok
Az ingatlanbefektetési alapok elsősorban a REIT-ekbe és az ingatlankezelő társaságokba fektetnek be. Ezek képesek arra, hogy diverzifikált kitettséget szerezzenek az ingatlanokhoz viszonylag kis tőkemennyiséggel. Stratégiájától és diverzifikációs céljaitól függően sokkal szélesebb eszközválasztékot biztosítanak a befektetők számára, mint amit az egyes REIT-részvények vásárlásakor el lehet érni, valamint a kevesebb tranzakciós költség és jutalék lehetőségét.
A REIT-ekhez hasonlóan ezek az alapok is elég likvid. További jelentős előnye a lakossági befektetők számára az alap által szolgáltatott elemzési és kutatási információk a megszerzett eszközökről, valamint a vezetőségnek az egyes ingatlanbefektetések életképességére és teljesítményére, valamint eszközosztályra vonatkozó perspektívája. A spekulatívabb befektetők befektethetnek egy befektetési alapok családjába, taktikailag túlsúlyozva egyes ingatlan típusokat vagy régiókat a hozam maximalizálása érdekében.
Miért érdemes befektetni az ingatlanba?
Az ingatlan javíthatja a befektető portfóliójának kockázati és megtérülési profilját, versenyképes kockázattal korrigált hozamot kínálva. Még a másodlagos jelzálogkölcsön-válság figyelembevételével is a magánpiaci kereskedelmi ingatlanok átlagosan 8, 4% -ot hoztak vissza a 2000 és 2010 közötti tízéves időszak alatt, az Országos Ingatlanbefektetési Leányvállalatok Országos Tanácsa (NCREIF) adatai alapján. És általában az ingatlanpiac alacsony volatilitású, különösen a részvényekhez és a kötvényekhez képest.
Az ingatlan vonzóbb a tradicionális jövedelem-visszatérítési forrásokhoz viszonyítva. Ez az eszközosztály általában hozamdíjjal kereskedik az Egyesült Államok kincstárainak, és különösen vonzó olyan környezetben, ahol alacsony a kincstári kamatlábak.
Diversifikáció és védelem
Az ingatlanbefektetés további előnye a diverzifikációs potenciál. Az ingatlanok alacsony és bizonyos esetekben negatív korrelációt mutatnak más fontosabb eszközosztályokkal - azaz az állományok lemerülése esetén az ingatlan gyakran felfelé van. Valójában a korábbi 15 medvepiac közül 14-ben, 1956-ig visszamenőleg, a lakóingatlanok árai emelkedtek, a Yale Egyetem Robert Shiller, az Case-Shiller otthoni árindex alkotója adatai szerint. Természetesen vannak kivételek: a nagy recesszió idején a részvényekkel együtt tartózkodó ingatlanok (bár ez rendellenesség volt - állítja Schiller, tükrözve a másodlagos jelzálogkölcsönök szerepét a válság elindításában).
Ez azt jelenti, hogy az ingatlanok hozzáadása egy portfólióhoz csökkenti annak volatilitását és nagyobb kockázati egységenkénti hozamot eredményezhet. Minél közvetlenebb az ingatlanbefektetés, annál jobb a fedezeti ügylet: A közvetett módon forgalmazott járművek, mint például a REIT, nyilvánvalóan tükrözik az általános tőzsdei teljesítményt (és egyes elemzők szerint a kettő egyre inkább korrelál egymással, most, hogy a REIT a készletek képviseltetve vannak az S&P 500-on). Érdekes módon azonban ez is későn változik. A jegyzett REIT-ek és a széles tőzsde közötti korreláció 12 éves mélypontot ért el 2015-ben, az Országos Ingatlanbefektetési Trösztök Szövetsége (NAREIT) kutatása szerint ", amely arra utal, hogy bármilyen tényező befolyásolja a nem REIT részét A piac nem feltétlenül fog befolyásolni a REIT piacát. "- írta egy cikk az egyesület webhelyén a Reit.com oldalon.
Mivel tégla és habarcs támogatja, az ingatlan kevesebb ügynök-konfliktussal is jár, vagy az, hogy a befektető érdeke milyen mértékben függ a vezetők és adósok integritásától és kompetenciájától. Még a közvetett befektetési formák is védelmet nyújtanak: például a REIT-ek kötelezik a nyereség minimális százalékának osztalékként történő kifizetését.
Inflációs fedezeti ügyletek
Az ingatlanok inflációs fedezeti képessége a GDP növekedése és az ingatlan iránti kereslet közötti pozitív kapcsolatból fakad. A gazdaságok bővülésével az ingatlan iránti kereslet magasabb bérleti díjakat eredményez, és ez magasabb tőkeértékeket eredményez. Ezért az ingatlan hajlandó fenntartani a tőke vásárlóerejét, megkerülve a bérlőkre gyakorolt inflációs nyomást, és az inflációs nyomás egy részét tőkefelértékelődés formájában beépítve.
A tőkeáttétel ereje
Az REIT-ek kivételével az ingatlanbefektetés egy olyan eszközt ad a befektetőnek, amely a tőzsdei befektetők számára nem áll rendelkezésre: tőkeáttétel. Ha részvényt szeretne vásárolni, akkor a készlet teljes értékét ki kell fizetnie a megrendelés leadásakor - kivéve, ha margin mellett vásárol. És még akkor is, a hitelt érdemlő százalékos módszernek, a jelzálognak köszönhetően még mindig sokkal alacsonyabb a hitelfelvétel százaléka, mint az ingatlanok esetében.
A legtöbb hagyományos jelzálogkölcsön 20% előleget igényel. Attól függően, hogy hol lakik, előfordulhat, hogy olyan jelzálogkölcsönt is igényel, amely mindössze 5% -ot igényel. Ez azt jelenti, hogy az egész értéket és a tulajdonában lévő tőkét a teljes értéknek csak egy részének kifizetésével ellenőrizheti. Természetesen a jelzálog nagysága befolyásolja az ingatlan tulajdonjogainak összegét, ám a papírok aláírásának pillanatában ellenőrzi.
Ez ösztönzi az ingatlanbecsúszók és a földtulajdonosok egyaránt. A házukban második jelzálogkölcsönt vehetnek, és két vagy három másik ingatlanra fizethetnek be. Függetlenül attól, hogy ezeket bérbe adja-e, hogy a bérlők megfizessék a jelzálogkölcsönöket, vagy várják meg a profitértékesítés lehetőségét, ellenőrzik ezeket az eszközöket, annak ellenére, hogy a teljes értéknek csak egy kis részét fizették meg.
Az ingatlanbefektetés hátránya: Likviditás
Az ingatlanbefektetés fő hátránya az likvidikusság vagy az eszköz készpénzre és készpénzzé történő átalakításának viszonylagos nehézsége. Ellentétben a részvény- vagy kötvényügylettel, amely másodpercek alatt befejeződhet, az ingatlanügylet hónapokig tarthat. Néhány hét munka is lehet bróker segítségével, ha a megfelelő partner megtalálása egyszerű. A REIT-ek és az ingatlanbefektetési alapok jobb likviditást és piaci árazást kínálnak, de a magasabb volatilitás és alacsonyabb diverzifikációs előnyök árán járnak, mivel ezek sokkal nagyobb korrelációt mutatnak az általános tőzsdén, mint a közvetlen ingatlanbefektetések. (A kapcsolódó olvasmányhoz lásd: "Mennyit kell befektetni az ingatlanba?")
