Mi az a Propco (ingatlanvállalat)?
A propco, ingatlan vagy prop társaság egy másodlagos egység, amelyet egy vállalkozás hoz létre az üzlet tulajdonában lévő ingatlan birtoklására és kezelésére. A Propcos-ot leggyakrabban leányvállalatként hozzák létre, amely anyavállalat vagy opco (működtető társaság) jövedelemtermelő ingatlan birtoklására vagy birtoklására létezik. Az ingatlantulajdonban lévő ingatlan tulajdonosa az összes ingatlan és kapcsolódó adósság, így az anyavállalat vagy az üzemeltető társaság számára előnyeket biztosít a finanszírozás és a hitelminősítés kérdéseivel kapcsolatban.
A Propcos megértése
A Propco-megállapodásokat szinte mindig úgy végzik, hogy mind a propco, mind az opco számára kedvezőbb finanszírozást biztosítsanak. A propco sokkal nagyobb versenyképességgel finanszírozhat ingatlanállományainak sokkal nagyobb összegét, mivel a bank a fizikai, jövedelemtermelő eszközökről dönt, nem pedig az üzleti műveletek folyékonyabb világának értékelésekor. Ez egyértelművé teszi a finanszírozó bankot, és viszont az opco eltávolítja ingatlanának könyv szerinti költségeit a közvetlen könyveiből.
Az ingatlancégek egyértelműbbé teszik a finanszírozást.
A Propco-megállapodás kockázata
Az ilyen típusú propco-opco elrendezés lehetővé teszi az üzemeltető társaság számára, hogy béreljen vagy béreljen ingatlant az ingatlan társaságtól. A gyakorlatban ez eladásnak és lízingnek tűnik. A társaság azonban soha nem hagyja el az ingatlant valódi módon, mivel a propco és az opco ugyanabba a vállalatcsoportba tartoznak. Noha ez úgy tűnik, mint a torta megszerzésének és az étkezésének vállalati megfelelője, hátránya lehet a propco létrehozásának.
Ha egy vállalkozás több helyszínen működik, nem pedig az elsődleges helyszínen, akkor a propco-elrendezés a társaságot olyan helyzetbe zárja, amelyben bármely hely bezárása nehezebbé válik. Például egy tradicionális üzleti rendszerben egy vállalat dönthet úgy, hogy bezár egy alulteljesítő helyet vagy irodát, és valószínűleg eladja az ingatlant.
Ezzel szemben egy propco-megállapodásban a propco-nak a tulajdonosa van, és nem dönthet úgy, hogy eladja az ingatlant, ha a piac nem tér vissza eleget az adósságok fedezéséhez. Ennek eredményeként az opco-tól megkövetelhetik az ingatlan bérleti díjának fizetését, még akkor is, ha nem használja fel, mert a propco attól a jövedelmetől függ, hogy fedezze az adósság által finanszírozott ingatlanokat. Valójában a propco-opco felosztás általában azért történik, hogy a teljes társaság tőkével bővüljön, tehát a vállalatok gyakran több helyszínt érnek el a folyamat során.
Propco a REIT átmenetekhez
Mivel a propco korlátozhatja az opco rugalmasságát bizonyos helyzetekben, az üzemeltető társaság időnként elcsinálja az ingatlantulajdon-társaságot ingatlanbefektetési alapként (REIT), hogy az önálló egységgé váljon. A REIT létrehozása adóelőnyökkel jár az anyavállalat számára, mivel kiküszöböli a kettős adóztatás kérdéseit, amelyek a propco-opco megállapodás során felmerülhetnek. A leválasztás után a propco bármely más REIT-ként működhet, hozzáadva portfóliójához olyan tulajdonságokat, amelyek nem kapcsolódnak az opco üzleti tevékenységéhez.
