Tartalomjegyzék
- Jelzálogkölcsönök kombinálása
- Tudja, mire kezd
- Hogyan kell megszilárdulni?
- Alsó vonal
Két jelzálogkölcsön nem olyan ritka, mint gondolnád. Azok az emberek, akik otthonában elegendő tőkét halmoznak fel, gyakran úgy döntnek, hogy második jelzálogkölcsönt vesznek fel. Lehet, hogy ezt a pénzt adósság megfizetésére, egy gyermek főiskolai küldésére, vállalkozás indításának finanszírozására vagy nagy összegű vásárláshoz használják. Mások egy második jelzálogköltséget használnak haza vagyonuk értékének növelésére úszómedence átalakításával vagy építésével stb.
Két jelzálog azonban bonyolultabb lehet, mint hogy csak egy birtoklást tartson fenn. Szerencsére rendelkezésre állnak olyan mechanizmusok, amelyek segítségével két jelzálogkölcsönt egyesíthetnek vagy összevonhatnak egy kölcsönben. De a konszolidációs folyamat maga is bonyolult lehet, és a matematika végül nem teszi érdemessé a végső soron.
Kulcs elvihető
- Két jelzálogkölcsön tartása általános helyzet, amelyet egyszerűsíteni lehet, ha azokat egyetlen kölcsönbe egyesítik. Két hitel kölcsönbe vonásához szükség lehet egy erre tapasztalattal rendelkező szakértő bróker segítségére. Míg a konszolidáció egyszerűsítheti pénzügyeit, és több pénzt takaríthat meg Önnek. Idővel olyan költségekkel járnak, amelyek végül valószínűleg nem teszik okos döntésnek.
Jelzálogkölcsönök kombinálása
Nézzünk meg egy példát: Tíz vagy annál több évvel ezelőtt vettél ki egy otthoni hitelkeretet, és a lehívási időszak alatt - az az idő, amikor "lehívhatták" a hitelkeretet - kezelhető összeget fizettek: havonta 275 USD-t. 100 000 dolláros hitelkeret.
Ennek a kölcsönnek a feltételei szerint tíz év után a lehívási időszak a törlesztési periódus lett - a következő 15 évben a kölcsönt úgy kell kifizetni, mint egy jelzálog. De valószínűleg nem számítottál arra, hogy a 275 dolláros befizetés 700 dolláros befizetéssé válik, amely még magasabbra mozoghat, ha a kamatláb emelkedik.
A két hitel konszolidálásával havonta több, mint 100 dollárt takaríthat meg, és rögzítheti a kamatlábat, ahelyett, hogy megnézné, mikor növekszik a primerek emelkedése. Másrészt, talán gyorsabban szeretne kifizetni a kölcsönöket, és jobb feltételeket szeretne, amelyek segítenek abban. Hogyan működik az ilyen típusú konszolidáció, és ez jó ötlet?
Tudja, mire kezd
Ahhoz, hogy megértse, mi történik a konszolidáció során, néhány dolgot ismernie kell a jelenlegi hitelekkel kapcsolatban. Ha a kölcsönök konszolidálásakor felismeri, hogy második jelzálogjával valamilyen okból kifolyólag készpénzt húzott ki otthonából - úgynevezett cash-out kölcsönnek -, ez költségeket okozhat az új hitelhez, és csökkentheti azt az összeget, amelyre Ön jogosultak. A hitelezők szerint a készpénz-kölcsönök magasabbak lesznek, mivel statisztikailag nagyobb valószínűséggel lép fel a hitelfelvevő, ha bajba kerülnek.
Aztán ott van a refinanszírozási ráta / kifejezés (refi). Ez a típusú hitel egyszerűen a jelenlegi hitel kamatlába és feltételeinek kiigazítása. A kölcsönt biztonságosabbnak tekintik a hitelezőnek, mivel a hitelfelvevő nem készpénzbe pénzt, vagy csökkenti az ingatlanban lévő tőke összegét. Lehet, hogy nemrégiben refinanszírozott, amikor a jelzálogkamatok a múltbeli mélypontra estek.
Miért számítanak ezek a megkülönböztetések? Casey Fleming, a C2 FINANCIAL CORPORATION jelzálogkölcsön-tanácsadója és a „Hitel útmutató: Hogyan lehet a lehető legjobb jelzálogkölcsönöket kapni” szerzője fontosak, mivel az új jelzálogkölcsönök feltételei és összege nagyon eltérőek lehetnek.
„Tegyük fel, hogy Ön és szomszédja egyaránt 75% -os kölcsön-kölcsön-refinanszírozási hitelt kap, a megfelelő 417 000 USD hitelkeret alatt. A tiéd készpénz kifizetése van, ő nem az. A kölcsön 0, 625 ponttal magasabb lenne, mint a szomszédaié 2015. áprilisában. És 1 pont a hitel összegének 1% -a, tehát ha a kölcsönösszeg 200 000 USD, minden egyenlő lesz, ha 1250 USD-t (200 000 USD x 0, 00625) fizetne többet. ugyanolyan kamatláb mellett, mint a szomszéd.
Gondolj bele erre. Ha eredetileg megvásárolta a két kölcsönt, amikor megvásárolta a házat, akkor ez nem pénzkibocsátási kölcsön, mivel a második jelzáloggal ház megszerzésére került sor - ne húzzon ki pénzt belőle. Később azonban, ha pénzt kapott egy második jelzálogkölcsön megvétele eredményeként, akkor ez volt egy készpénz-kölcsön, és így egy új, konszolidált kölcsön is ugyanez lesz.
Ennek a megkülönböztetésnek egy másik oka is van. Mivel a készpénz-kölcsönök kockázatosabbak a hitelező számára, az otthonuk tőkéjének csak 75–80% -át kölcsönözhetik, szemben a kamatláb / futamidő 90% -ával. Fleming a következő angol nyelvű szavakkal fogalmazza meg: „Ha a kölcsönt cash-out kölcsönnek tekintik, akkor több tőkére lesz szüksége az ingatlanában a minősítéshez.”
Hogyan kell megszilárdulni?
A hitelező megteszi az összes bonyolult papírmunkát, amely a hitelek konszolidációjával jár. Az Ön feladata, hogy tájékozott fogyasztó legyen. Ne beszéljen egyetlen hitelezővel - beszéljen többivel.
Mivel két hitel konszolidálása bonyolultabb, mint egy egyszerű lakáscélú jelzálog, akkor legjobb, ha három vagy négy hitelezővel személyesen beszélünk. Beszélhet a bankjával vagy a hitelszövetkezettel, a jelzálogközvetítővel, vagy ajánlásokat vehet fel a megbízható iparági szakembereknél.
Természetesen kérdezze meg tőlük, hogy az új hitel vált-e kölcsönként, vagy kamat / lejáratú refi-ként. Fix vagy változó kamatozású kölcsön? 15 vagy 30 év?
Miután elégedett egy bizonyos hitelezővel, végigvezeti Önt a folyamaton. Ne írjon alá semmit anélkül, hogy először elolvasta volna, és ellenőrizze, hogy megértette-e a fizetési ütemtervet.
Ha a kölcsön készpénz-kölcsön, Casey Fleming azt mondja, hogy lehet egy módja annak, hogy egy évvel később átalakítsuk kamatlábat / futamidőt.
„Konszolidálja a kölcsönöket cash-out formájában, de szerezzen hitelezői hitelt, amely a tranzakcióval kapcsolatos összes költséget fizeti. Várjon egy évet, és refinanszírozza újra. Mivel abban az időben csak egyetlen kölcsönt refinanszíroz, akkor ez nem pénzkiutalási kölcsön. Most pénzt költehet pontokra a kamatláb megvásárlásához, mivel hosszabb ideig meg fogja őrizni a kölcsönt. ”Fleming csak akkor tanácsolja ezt, ha úgy gondolja, hogy a kamatlábak stabilak vagy eshetnek.
Alsó vonal
„Soha ne hozzon döntést arról, hogy újrafinanszírozza vagy konszolidálja a kölcsönöket, csak a havi kifizetés csökkenése alapján. A legtöbb esetben életed során többet költene az új kölcsönre, mint amennyit csak a meglévő kölcsönök kifizetésére fordítana ”- mondja Fleming. "A fogyasztók milliói továbbra is jelzálogba helyezik a jövőt, és tízezer vagy akár százezrek dollárral kevesebb nyugdíjba vonulnak."
Ehelyett határozza meg, meddig tart a házban, és hasonlítsa össze a jelenlegi jelzálog (ok) költségeit az új jelzálogkölcsönökkel, plusz az új hitelhez kapcsolódó költségeket az az időtartam alatt, amelyet a kölcsön tart. Ha a költségek alacsonyabbak lennének, akkor valószínűleg jó ötlet a konszolidáció.
