Hat különböző módon lehet megkapni a bevételeket a legnépszerűbb típusú fordított jelzálogkölcsönből, a háztartási részvény-átalakítási jelzálogból (HECM). Az Egyesült Államok Lakás- és Városfejlesztési Minisztériuma, amely a HECM-eket szabályozza, ezeket a választásokat „fizetési terveknek” hívja. Választhat, hogy előzetesen egy nagyösszegű összeget kap, létrehozhat egy hitelkeretet, amelyet igény szerint igénybe vehet, és egyenlő havi kifizetéseket kaphat. vagy válasszon ezeknek a lehetőségeknek a kombinációját.
tartalom
- Rögzített kamatú fizetési tervHagosítható kamatú fizetési tervek1. Választási lehetőség: Tenure fizetési tervOpció 2: Időbeli fizetési tervOpció 3: Hitelkezelési sorozat 4: Módosított kamatláb-tervezési opció 5: Módosított időtartam-terv
A választott terv hatással lesz arra, hogy mennyi pénzt szerezzen rövid és hosszú távon, milyen gyorsan használja fel otthoni tőkéjét, és hogy a fordított jelzálog milyen hatékonyan segíti elő pénzügyi céljait. Itt van egy pillantás az egyes fizetési tervek működésére és azok előnyeire és hátrányaira. (További információ: A hátrányos jelzálogkölcsönök szabályozása és a fordított jelzálogkötelek teljes útmutatója.)
A rögzített kamatú fizetési terv
Hogyan működik
Nagyon sok összeget kap egyszerre, amint a fordított jelzálog lezárul. Ehhez az összeghez kamatot kell felhalmozni, a folyamatban lévő havi jelzálogbiztosítási díjakat, valamint a finanszírozott záró költségeket addig, amíg a fordított jelzálog esedékessé válik. A kezdeti kamatláb magasabb, mint az állítható kamatú terveknél, de az elvárt kamatláb idővel alacsonyabb.
A profik
Az ilyen típusú kölcsönt a magas jelzálog-egyenleg kifizetésére vagy egy másik nagy költség fedezésére kell használnia. "Az egyösszegű elosztás akkor működik a legjobban, ha nagy meglévő jelzálogkölcsönük van, amelyet ki kell fizetniük" - mondja Casey Fleming, a kaliforniai San Jose jelzálogjogi tanácsadója, aki jelenleg a C2 Financial Corp.-nél dolgozik, és több mint 30 éves tapasztalat a jelzálogiparban. Azt mondja, hogy ez a legjobb megoldás, ha egyszerre el kell vennie a rendelkezésre álló bevételeket vagy azok nagy részét.
Hátrányok
A jövőben nem kaphat további bevételt ebből a kölcsönből. Azok a hitelfelvevők, akik nem tudnak jól kezelni a pénzt, vagy akik elveszítették képességeiket, vannak kitéve annak, hogy a bevételt elpazarolják, vagy túl gyorsan költenek. A csalók időnként meggyőzik az idősebb embereket, hogy vegyenek ki ilyen típusú kölcsönt, vagy olyan háztulajdonosokat céloznak meg, akik nemrégiben vettek ki egyet. (További információ: Óvakodj a hátrányos jelzáloghiteltől .)
Fleming szerint a legnagyobb hátrány az, hogy „szinte minden esetben az első évben a maximális lehívás a kezdeti tőkekorlát 60% -a. Mivel ennek az opciónak csak egy lehívása van, a hitel maximális összege meglehetősen alacsony. ”A másik 40% -ot megtartja saját tőkének. Soha nem tudsz kölcsönözni e 40% ellen, de a birtoklása hasznos lehet, ha eladni szeretné otthonát, és kifizetni a fordított jelzálogot.
Az összes saját tőkéhez való hozzáféréshez idővel ki kell választani egy állítható kamatú fizetési tervet.
Állítható tarifa fizetési tervek
A másik öt fordított jelzálog-fizetési terv módosítható kamatlábbal rendelkezik. Ha valamelyiket választja, három lehetőség áll rendelkezésre arra, hogyan változhat a kamatláb. Csak az egyik vonatkozik jelzálogjogára, és ezt fel fogják tüntetni a kölcsön dokumentációjában.
- A kamatlába évente egyszer módosul a Constant Maturity Treasury (CMT) index és a hitelező által megállapított fedezet alapján. A kamatláb nem haladhatja meg évente 2% -nál többet, és a hitelidőszak alatt az eredeti kamathoz képest 5% -ot nem növelhet vagy csökkenthet. Az Ön kamatlába havonta módosul a CMT-index alapján, plusz a hitelező által meghatározott különbözet. A kamatláb nem haladhatja meg a hitel futamideje alatt 10% -nál többet, és nincs korlátozás arra, hogy a kamatláb milyen alacsony lehet. A kamatláb havonta módosul a londoni bankközi kamatláb és a hitelező által megállapított fedezet alapján. A kamatláb nem haladhatja meg a hitel futamideje alatt 10% -nál többet, és nincs korlátozás arra, hogy a kamatláb milyen alacsony lehet.
Noha nem számít, hogy ezek közül a forgatókönyvek közül melyik vonatkozik a kölcsönére, mivel ez befolyásolja a kölcsön kamatának felhalmozódását az idő múlásával, ez nem számít a tervezett havi kifizetések vagy a rendelkezésre álló hitelkeret befolyásolásának szempontjából. A fordított jelzálogkölcsönöknél bekövetkezett jelentős kamatláb-változás nem teheti ki annak kockázatát, hogy az előre jelzálogkölcsönökkel kizárja az ügyfelet. A magasabb kamatláb azonban befolyásolja az otthoni tőkét, és azt jelenti, hogy kevesebbet kap, ha eladja a házat.
Ha állítható kamatlábú fordított jelzálogkölcsönt igényel, a fizetési terv opcióinak ábrái a várható kamatlábat fogják használni. Ez a hitelező legjobban kitalálja, hogy az állítható kamatláb átlagosan miként fordul elő a hitel teljes időtartama alatt. Ez a három legfontosabb tényező annak meghatározásában, hogy mennyit kölcsönözhet, a legfiatalabb hitelfelvevő életkora és az ingatlan értéke mellett.
Most, hogy már általános ismerete van az állítható kamatú tervek működéséről, vizsgáljuk át öt fizetési módját. Ne feledje, hogy a „fizetés” ebben az összefüggésben arra utal, hogy miként kapja meg a kölcsön bevételeit.
1. lehetőség: Tenure fizetési terv
Hogyan működik
Havonta legalább egy hitelfelvevő lakóhelyeként lakik, egyenlő havi kifizetéseket kap. A havi kifizetéseket azon a feltételezésen számolják, hogy 100 éves lesz. Ha nem várja el, hogy ilyen sokáig él, jobb választás lehet a következőkben tárgyalt, futamidejű fizetési terv. Ha hosszabb ideig él, továbbra is megkapja a kifizetéseket. Ha otthonában folyamatos havi fizetést szeretne kapni élete hátralévő részére, akkor a bérleti díj kifizetési terve jó választás.
A profik
"A bérleti díjak nagyszerűek azok számára, akik azt gondolják, hogy hosszú ideig otthon fognak élni, és akiknek stabil havi jövedelemre van szükségük" - mondja Fleming. Nem kell aggódnia, hogy a hátralévő jelzálogbevételek kifogynak a hivatali idejű kifizetési terv alapján, mindaddig, amíg továbbra is teljesíti a hitel egyéb feltételeit.
Hátrányok
Ön vagy örökösei megkapják azt az összeget, amely hátrahagyja házának eladását, miután a fordított jelzálogkölcsön kifizetésre került. A depressziós ingatlanpiac és a magas kamatlábak kombinációjának legrosszabb esetben azonban előfordulhat, hogy nem fog sok pénzt keresni.
2. lehetőség: Fizetési terv
Hogyan működik
Egyenlő havi kifizetést kap egy kiválasztott időszakra - például 10 évre. „A határidős fizetés akkor a legjobb, ha világos elképzelése van arról, hogy meddig fog élni otthon” - mondja Fleming. "Idős emberek - 80 éves vagy annál idősebbek - vagy azok, akik néhány év alatt el akarnak költözni, választhatják ezt a típust."
A profik
A havi kifizetés magasabb a hivatali idejű kifizetési tervhez képest. Bár a kölcsön futamidejének lejártát követően nem kap további havi kifizetéseket, addig is fennmaradhat otthonában, mint fő lakóhelyének, amíg meg nem hal, vagy el nem költözik (mindaddig, amíg továbbra sem teljesíti a másik kölcsönt) feltételek, például az ingatlanadók fizetése).
Hátrányok
Az élet során nem fog állandó jövedelmet szerezni, hacsak nem hal meg a kölcsön futamideje alatt. Lehet, hogy túl korán használja fel otthoni tőkéjét, és nincs más forrása, amelyre támaszkodhat.
3. lehetőség: Hitelkeret
Hogyan működik
Hozzáférést kap a pénzhez, amire szüksége van. Dönthet úgy, hogy mikor kell igénybe venni hitelkeretét, és mekkora összeget vehet igénybe, mindaddig, amíg az egyenlege nem éri el a tőkekorlátot. Hitelezője nem követelheti meg, hogy vonjon be egy minimális összeget, vagy vonjon be egy minimális összeget egy meghatározott ütemterv szerint.
A profik
A hitelkeret nagy rugalmasságot biztosít. Előtte kivonhat egy nagyösszegű összeget, majd idővel további pénzeszközöket kölcsönözhet, és hozzáférhet ahhoz a kiegészítő tőkéhöz, amely továbbra is rögzítve van a rögzített kamatú fizetési tervhez. A vonalat évekig is érintetlenül hagyhatja, várva egy napot, amikor szüksége lehet rá. Havonta is egyenlő vagy hasonló összeget vonhat ki. Alapvetően testreszabhatja a készpénzfelvétel igényeit, és az igényeinek változásakor kiigazíthatja azokat.
A hitelkeret úgy működhet, mint egyösszegű kifizetés, hivatali ideje vagy határidős terv, de Önnek több ellenőrzése van. Ezenkívül a hitelkeret fel nem használt része az idő múlásával ugyanolyan kamatláb mellett növekszik, mint amit a kölcsönbe vett összeg után fizet. Ezenkívül csak a ténylegesen kölcsönzött pénz után kamatot fizet, ami megkönnyítheti későbbi eladását és költöztetését, vagy esetleg pénzt hagyhat örököseinek. A háztartási hitelkerettel ellentétben a fordított jelzálogkölcsön-hitelkeret nem vonható vissza, még akkor sem, ha otthonának értéke csökken, vagy pénzügyi helyzete romlik.
Hátrányok
A hitelkeretet felhasználhatja úgy, hogy kölcsönkéri az első évben a tőkekorlát 60% -át, a második év első napján pedig a fennmaradó 40% -ot. Ha ezt megteszi, akkor nem férhet hozzá pénzeszközökhöz. Ezenkívül akár öt üzleti tevékenységet is igénybe vehet napok alatt eljuthat a hitelkeretéből igényelt pénzeszközökhöz, ezért ügyeljen arra, hogy elegendő pénzt tartson a számláján sürgős igények kielégítéséhez.
4. lehetőség: Módosított bérleti terv
Hogyan működik
Havonta rögzített kifizetéseket kap, valamint hitelkerethez való hozzáférést, mindaddig, amíg az egyik hitelfelvevő otthont tartózkodik fő lakóhelyként. A rögzített havi kifizetések kisebbek lesznek, mint ha egyenes bérleti díjat kapnak, és a hitelkeret kisebb lesz, mint ha egyenes hitelkerettel járnak, de ugyanolyan teljes összeggel rendelkezhet.
A profik
Rugalmas lehet mind a havi kifizetések meghatározása, mind a hitelkeret nagysága kiválasztásakor. Ha nagyobb havi kifizetéseket szeretne, választhat egy kisebb hitelkeretet. Ha nagyobb hitelkeretet szeretne, választhat kisebb havi fizetéseket.
Ez lehetővé teszi a rendszeres havi cash-flow igények kielégítését anélkül, hogy a szükségesnél többet kellene kölcsönöznie. Ez az opció csökkenti kamatköltségét, és kevésbé kockáztatja, hogy felhasználja az összes saját tőkéjét, és nem engedheti meg magának, hogy költözzön, ha később akarja, vagy szüksége van.
Hátrányok
5. lehetőség: Módosított időtartam-terv
Hogyan működik
Ön rögzített havi fizetést kap egy előre meghatározott számú hónapra, plusz hozzáférést biztosít a hitelkerethez, mindaddig, amíg az egyik hitelfelvevő fenntartja otthonát, mint székhelye. A rögzített havi kifizetések kisebbek lesznek, mint ha egyenes lejáratú programot kapnak, és a hitelkeret kisebb lesz, mint ha egyenes hitelkeretet kapnak, de ugyanannak az összegnek a hozzáférése lesz elérhető.
A profik
Rugalmasan határozhatja meg a havi kifizetések méretét és azt, hogy mennyi ideig megkapja azokat, és ezek magasabbak lesznek, mint amennyire módosított hivatali terv alapján lennének feltételezve, hogy azonos méretű hitelkeretet vállalnak. Rugalmasságot élvez a hitelkeret méretének megválasztásában.
A futamidő végén továbbra is hozzáférhet a hitelbevételekhez, ha még nem használta fel hitelkeretét. Mint a módosított szerződéses tervnél, csökkentheti a kamatköltségeket, és elegendő saját tőke maradhat ahhoz, hogy később tovább lépjen.
Hátrányok
Elfogyhat a fordított jelzálogbevétel. Havi kifizetéseket csak meghatározott számú hónapra vagy évre kap, ezért gondosan kell felhasználnia hitelkeretét, ha arra számít, hogy a futamidő lejárta után jövedelemre van szüksége. Ez a terv szintén nem a legjobb választás nagy, előzetes készpénzigények kielégítésére.
Alsó vonal
A HECM-ek annyi fizetési tervet kínálnak, mert az idősebb háztulajdonosoknak sokféle pénzügyi igényük van. Egyetlen lehetőség sem egyetemesen jó vagy rossz. „Melyik lehetőség a legjobb, teljes mértékben az ügyfél helyzetétől és igényeitől függ” - mondja Fleming. Ugyanakkor folytatja: „Általános szabályként a hitelkeretet támogatom a hivatali ideje vagy a futamidejű kifizetések felett”, magyarázva, mert az a hitelkeret lehetővé teszi, hogy havonta vonjon vissza pénzt, akárcsak a megbízási vagy határidős tervhez képest, hanem ad Ön rugalmasabb, ha többet vesz igénybe vészhelyzet esetén, és kamatmegtakarításokat generál, ha nem kell felhasználnia.
Vizsgálja meg és kérdezzen sok kérdést a hitelezőtől és a fordított jelzálog-tanácsadótól, hogy kiderítse, melyik fizetési terv a legmegfelelőbb az Ön számára. (További információ: 5. oldal: A fordított jelzálog jelzése jó ötlet, és a megfelelő fordított jelzálogkölcsön kiválasztása .)
Olvasson tovább
Teljes útmutató a hátrányos jelzáloghoz
A hátrányos jelzálogkölcsönök és az előre jelzálogkölcsönök összehasonlítása
Ön képes-e fordított jelzálogkölcsönre?
Fordított jelzálogtípusok
A megfelelő fordított jelzálogkölcsön kiválasztása
Fordított jelzálog vagy lakáscélú hitel?
Útmutató az adókhoz és a fordított jelzálogkölcsönökhöz
A fordított jelzálog öt legfontosabb alternatívája
5 A visszajelzés aláírása jó ötlet
5 A hátrányos jelzálog aláírása rossz ötlet
Hogyan lehet elkerülni a fordított jelzálog elhúzódását
A hátrányos jelzálogszabályok áttekintése
FHA fordított jelzálogkölcsön beszerzésének szabályai
Keresse meg a megfelelő fordított jelzálog-tanácsadási ügynökséget
Keresse meg a legjobb fordított jelzálogcégeket
Fordított jelzálog: Lehet, hogy özvegye elveszíti a házat?
Vigyázzon, mert nincs ilyen hátrányos jelzálog-csalás
Fordított jelzálogbukások
