Az ingatlanbefektetési bizalom (REIT) értékét becslő befektetők azt tapasztalják, hogy a hagyományos mutatók, például a részvényre jutó eredmény (EPS) és az ár / nyereség (P / E) nem vonatkoznak., megvizsgálunk egy megbízhatóbb módszert a REIT értékének becslésére.
Műveletekből származó források vizsgálata (FFO)
Kezdjük azzal, hogy áttekintjük az XYZ Residential (XYZ), egy kitalált lakossági REIT bevétel-kimutatást.
2017-től 2018-ig az XYZ Residential nettó jövedelme, vagyis az "alsó sorban" csaknem 30% -kal nőtt (+122 534 USD, 543 847 USD-ra). Ezek a nettó jövedelemszámok tartalmazzák az értékcsökkenési költségeket, amelyek jelentős sorok. A legtöbb vállalkozás számára az értékcsökkenés elfogadható nem készpénzes költség, amely felosztja az előző időszakban végrehajtott beruházás költségeit. Az ingatlan azonban különbözik a legtöbb rögzített üzembe vagy berendezésbe történő beruházástól, mivel az ingatlan ritkán veszít értéket, és gyakran értékeli. A nettó jövedelem, az értékcsökkenéssel csökkentett mérték, ennélfogva a teljesítmény alacsonyabb szintje. Ennek eredményeként ésszerű a REIT-eket a működési források alapján megítélni (FFO), amely kizárja az értékcsökkenést. (A REIT befektetésről szóló háttérolvasáshoz lásd a REIT útmutatót.)
A társaságoknak össze kell egyeztetniük a lábjegyzetekben szereplő FFO-t a nettó jövedelemmel együtt. Az általános számítás magában foglalja az értékcsökkenésnek a nettó jövedelemhez való hozzáadását és az értékcsökkenés levonását . Ezeket a nyereségeket levonjuk, feltételezve, hogy nem ismétlődnek, és ezért nem járulnak hozzá a REIT fenntartható osztalékfizetési képességéhez. A nettó jövedelemnek az FFO-val történő összeegyeztetését (az egyértelműség érdekében az apró tételekkel eltávolítva) 2017-ben és 2018-ban a következőképpen kell elvégezni:
Nyilvánvaló, hogy az értékcsökkenés visszaszorítása és az ingatlanok nyereségének levonása után a műveletekből származó pénzeszközök (FFO) összege 2017-ben körülbelül 838 390 USD, 2018-ban pedig közel 758 000 USD.
Az FFO-t be kell jelenteni, de tartalmaz gyengeséget: Nem von levonást a meglévő ingatlanportfólió fenntartásához szükséges beruházási kiadásokból. A részvényesek ingatlantulajdonát fenn kell tartani, például lakások festésével, tehát az FFO nem egészen az a tényleges fennmaradó pénzforgalom, amely minden kiadás és kiadás után fennmarad.
Ezért a hivatásos elemzők a REIT értékének becslésére egy "korrigált műveleti alapok" (AFFO) nevű intézkedést használnak. Noha az FFO-t gyakran használják, a szakemberek két okból hajlamosak az AFFO-ra összpontosítani. Először is, ez a részvényesek számára elérhető maradvány cash flow pontosabb mértéke, és ezért jobb „bázisszám” az érték becsléséhez. Másodszor, ez az igazi fennmaradó cash flow és jobban megjósolja a REIT jövőbeni osztalékfizetési képességét.
Az AFFO-nak nincs egységes meghatározása, de a legtöbb számítás levonja a tőkeköltségeket, amint azt fentebb már említettük. Az XYZ Residential esetében csaknem 182 000 dollárt vonnak le az FFO-tól, hogy megkapja az AFFO-t a 2018. évre. Ez a szám általában megtalálható a REIT pénzforgalmi kimutatásában. Ez a meglévő tulajdonságok fenntartásához szükséges készpénz becslésére szolgál, bár a konkrét tulajdonságok alapos áttekintése pontosabb információkat eredményezhet.
A hagyományos mutatók, például az egy részvényre jutó eredmény EPS és a P / E nem megbízhatóak a REIT értékének becslésekor.
A növekedés vizsgálata FFO-ban és / vagy AFFO-ban
Nagyobb pontossággal becsülhetjük meg a REIT értékét, ha a kezünkben van az FFO és az AFFO, az egyik vagy mindkét mutató várható növekedését keresve. Ehhez alaposan meg kell vizsgálni a REIT és az ágazat mögöttes kilátásait. A REIT növekedési kilátásainak kiértékelésének sajátosságai kívül esnek a cikk hatókörén, de itt van néhány szempont, amelyet figyelembe kell venni:
- a bérleti díj növeli a kihasználtság javításának / fenntartásának a kilátásait az ingatlanok korszerűsítése / előkelése érdekében (népszerű és sikeres taktika az alacsony kategóriájú ingatlanok megszerzése és korszerűsítése, hogy minél jobb bérlőket vonzzon; a jobb bérlők magasabb kihasználtsághoz vezetnek (kevesebb kilakoltatás) és magasabb bérleti díjak) külső növekedési kilátások (sok REIT az akvizíció révén elősegíti az FFO növekedését, de könnyebb megmondani, mint megtenni, mert a REIT-nek el kell osztania nyereségének nagy részét, és általában nem rendelkezik nagy készpénztartalékkal; sok REIT azonban sikeresen szétválasztja portfólióját, alulteljesítő ingatlanok eladása az alulértékelt ingatlanok megszerzésének finanszírozására)
Többszörös alkalmazása az FFO / AFFO-ra
A REIT teljes hozama két forrásból származik: a kifizetett osztalékok és az árnövekedés. A várt árnövekedés két további elemre osztható: az FFO / AFFO növekedése és az ár-FFO vagy az ár-AFFO többszörösének növekedése
Nézzük meg az XYZ többszörösét. Megjegyzés: az ábrát az FFO-val osztva mutatjuk be, amely a valóságban az FFO-val osztott piaci kapitalizáció. Az XYZ piaci kapitalizációja (a részvények száma szorozva egy részvényenkénti árral) ebben a példában körülbelül 8 milliárd dollár.
Hogyan értelmezhetjük ezeket a szorzókat, eltekintve attól, hogy közvetlenül összehasonlíthatjuk az iparági társakkal? Hasonlóan a P / E szorzatokhoz, az ár-FFO vagy az ár-AFFO szorzó értelmezése nem pontos tudomány és a szorzatok a piaci körülményektől és az egyes REIT alágazatoktól függően változnak. És hasonlóan más részvénykategóriákhoz, el akarjuk kerülni a túlságosan magas multiplikációt.
A kifizetett osztalékok mellett az árnövekedés két forrásra osztható: FFO / AFFO növekedése és / vagy az értékelési szorzó növekedése (ár / FFO vagy ár / AFFO arány). Mindkét forrást együtt kell mérlegelnünk, ha a REIT-et kedvező FFO-növekedési kilátásokkal tekintjük, például ha az FFO 10% -kal növekszik és a 10.55x szorzót megtartják, akkor az ár 10% -kal növekszik. Ha azonban a többszörös 5% -ról 11x-re növekszik, akkor az árnövekedés körülbelül 15% lesz (10% FFO növekedés + 5% többszörös expanzió).
Egy hasznos gyakorlat elvégzi az ár-AFFO-szorzó viszonyt, azaz 1 ÷ = AFFO / ár . Ez körülbelül 7, 2% -kal ( 575, 7 ÷ 8000 dollár ) megegyezik az XYZ Lakossal, és "AFFO hozamnak" hívják. A REIT árának kiértékeléséhez összehasonlíthatjuk az AFFO hozamát:
1. a piac megengedett kapitalizációs rátája vagy "felső korlát"
2. a REIT FFO / AFFO növekedésének becslése.
A felső határérték egy általános szám, amely megmutatja a befektetőknek, hogy a piac mennyit fizet az ingatlanért. Például a 8% azt sugallja, hogy a befektetők általában az egyes ingatlanok nettó működési jövedelmének (NOI) 12, 5-szeresét ( 1–8% ) fizetik.
Tegyük fel, hogy a piac felső korlátja körülbelül 7%, és növekedési elvárásaink az XYZ FFO / AFFO-jára nézve hirtelen 5%. Tekintettel a 7, 2% -os AFFO kiszámított hozamra, valószínűleg jó befektetésre számítunk, mivel az ár ésszerű a piaci felső korláthoz viszonyítva (még valamivel magasabb, annál jobb). Ezenkívül a várható növekedésnek végül magasabb osztalékokra és árra is ki kell lépnie. Valójában, ha minden más befektető egyetért az értékelésünkkel, az XYZ ára sokkal magasabb lenne, mert e növekedési elvárások beépítéséhez magasabb szorzóra lenne szükség.
Alsó vonal
A REIT értékelése nagyobb egyértelműséget eredményez, ha a nettó jövedelem helyett a műveletekből származó pénzeszközöket vesszük figyelembe. A leendő befektetőknek kiszámítaniuk kell a műveletekből korrigált alapokat is (AFFO), amelyek levonják az ingatlanportfólió fenntartásához szükséges várható kiadásokat. Az AFFO kiváló eszköz a REIT osztalékfizetési képességének és növekedési kilátásainak mérésére.
