Tartalomjegyzék
- Mi az otthoni értékelés?
- Hogyan működnek a mai otthoni értékelések?
- Otthoni értékelési díjak
- Súgó a csúcsminőségű értékeléshez
- Mielőtt az értékelő megérkezik
- Ha jó értékelést szerez
- Második vélemény megszerzése
- Ha az értékelés alacsony
- Otthoni értékelések: A lényeg
Amikor újrafinanszírozza jelzálogát, minden a becslésen múlik. Ha otthona értéke olyan alacsony, hogy víz alatti vagy, nem tud refinanszírozni. Ha az értékelési értéke kevesebb mint 20% -ot tesz az otthoni saját tőkéjéhez, akkor elakad a magánbiztosítási jelzálogbiztosítás (PMI) fizetése vagy készpénz felvétele az asztalra, hogy készpénz-refinanszírozást végezzen. Sőt, lehet, hogy nem kapja meg a legalacsonyabb kamatlábat, mivel a hitelezők kockázatosabbnak tartják a kevesebb tőkével rendelkező hitelfelvevőket. Ha refinanszírozásra gondol, akkor meg kell értenie az értékelés alapvető szerepét a folyamatban.
Mi az otthoni értékelés?
Az értékelés egy engedéllyel rendelkező vagy hitelesített szakember véleménye a ház értékéről, amelyet érdektelen harmadik fél nyújt be. Az értékelő fizeti az otthoni értékelési szolgáltatás nyújtásáért, de nincs bőre a játékban, amikor megvizsgálja, hogy képesek-e újrafinanszírozni az általuk elért érték miatt. Egy refinanszírozási tranzakció során az értékelés megvédi a bankot azzal, hogy biztosítja, hogy nem adjon több hitelt a hitelfelvevőnek, mint az ingatlan megéri. Ha az ingatlan később bármilyen okból kizárásra kerül, a hitelező azt akarja, hogy újra eladhassa az ingatlant, és visszaszerezze pénzét.
Az értékelő 30 és 45 perc között látogatja meg otthonát, hogy megmérje annak méreteit, megvizsgálja annak kényelmét, és értékelje általános állapotát belülről és kívülről, fényképeket készítsen kívülről, a garázsról és minden belső helyiségről. Ezután megvizsgálják a tulajdonához hasonló ingatlanok nyilvántartását - ideális esetben a szomszédságában a közelmúltban eladott ingatlanokat. A házlátogatás és ezen nyilvántartások alapján az értékelő szakmai véleményt kap arról, hogy az ingatlanát mennyit eladná, ha a forgalomba hozza. A bank ezt az értéket használja - a jövedelmének, vagyonának és hitelképességének - mellett annak meghatározására, hogy mennyit kölcsönöz Önnek.
Kulcs elvihető
- A háztulajdonosnak, aki jelzálog refinanszírozását tervezi, először be kell szereznie egy értékelést, amely általában 300–500 dollárba kerül egy családi ház számára. Az értékelő, független szakember, alaposan megvizsgálja a házat - személyesen - és megvizsgálja a hasonló tulajdonságokat, mielőtt megbecsül egy értékelést. otthoni használatra.A ház festési munkájának frissítése, a rendetlenség felszámolása és a rejtett funkciók feltüntetése hozzájárulhat a magas értékelés esélyének növeléséhez.Ha az értékelés alacsony, akkor a készpénz-refinanszírozás segíthet elérni a 80% -ot a tőkeben és elkerülni magán jelzálogbiztosítás. Ha víz alatti vagy, akkor várnia kell az otthoni értékek emelkedését.
Az otthoni értékelés: a sikeres refinanszírozás kulcsa
Hogyan működnek a mai otthoni értékelések?
A refinanszírozási tranzakciók két típusa nem igényel értékelést - a Szövetségi Házigazgatóság korszerűsíti a refinanszírozást és a Veterans Administration kamatcsökkentési refinanszírozási kölcsönét. Az összes többi típusú refinanszírozási tranzakció értékelést igényel.
A szövetségi rendeletek előírják, hogy a hitelezőknek és az értékelőknek hogyan kell viselkedniük az értékelési folyamat során. A lakhatási válság után a kormány növelni akarta az értékelők függetlenségét, hogy megakadályozzák a felfújt otthon értékén alapuló kölcsönnyújtást. A Dodd-Frank törvény és az igazságszolgáltatásról szóló törvény megköveteli, hogy az értékeléseket „függetlenül végezzék el, mentesek legyenek a nem megfelelő befolyástól és kényszerítő erőktől”.
Mivel a szövetségi értékelők függetlenségi követelményei az értékelő és a kölcsönszolgálati tisztviselők közötti elfogadható interakciók szűk körét határozzák meg, a hitelezők attól tartanak, hogy az értékelőkkel való kapcsolattartás úgy értelmezhető, hogy megsérti a törvényt, amikor megpróbálják befolyásolni az értékelő véleményét az értékelés befejezése előtt. A hitelezők tévesek az óvatosságnak, hogy elkerüljék a súlyos fegyelmi eljárást. A hiteltisztviselők és brókerek nem választhatják ki az értékelőt, a hitelfelvevőt sem. A hitelfelvevők nem nyújthatnak be olyan értékelést, amelyet egy másik hitelezőnél végeztek el, bár „mondhatják a banknak, hogy létezik másik értékelés, és a bank közvetlenül kérheti az értékelő jelentést a másik intézménytől”.
A hitelező gyakran rendeli az értékelést egy harmadik félnek, úgynevezett értékelési menedzsment társaságnak (AMC). "Az AMC használata nem követelmény, de ez az értékelő függetlenségének általános megközelítése" - mondja Joe Parsons, a kaliforniai Pinnacle Capital Mortgage vezető tanácsadója, regionális bankár és jelzálogkölcsön-ügynök.
Számos hitelező - különösen a kicsi, a helyi - közvetlen áttételi kapcsolatokkal rendelkezik egy kis értékelő testülettel, és nem használ AMC-t. Vagy a hitelezőnek lehet belső független értékelési osztálya. Az értékelőnek ismeretesnek kell lennie a területről (ún. Piaci kompetencia). Az értékelőktől elvárják, hogy kövessék a szakértői szervezet, az Értékelési Alapítvány által kiadott egységes szakmai értékelési gyakorlatot, bár ezek a standardok nem törvények.
Otthoni értékelési díjak
Az értékelési díjak államtól függően változnak, de az értékelőknek a területért szokásos és ésszerű díjakat kell fizetniük. Várható, hogy 300–500 dollárt fizet egy standard családi ház értékeléséért. "A bonyolultabb ingatlanok drágábbak, mivel az ellenőrzés több időt vesz igénybe" - mondja Erin Benton, a Decorum Valuation Services alelnöke, az Ellicott City, Md.
A díjat előzetesen be kell fizetnie az értékelés időpontjában, nem pedig a záráskor, mert függetlenül attól, hogy lezárja-e a kölcsönt, az értékelő mégis elvégezte a munkát. Noha a díj érdemesnek tűnik, ha lehetővé teszi a kívánt refinanszírozási feltételek beszerzését, pénz pazarlásnak tűnhet, ha az alacsony becslés azt jelenti, hogy nem tud refinanszírozni.
Mivel a hitelezők az átruházáskor nem tárgyalhatják meg az otthon értékét vagy a várható „célértéket” egy értékbecslővel, a háztulajdonosok nem tudnak megszerezni az értékelő ballpark-becslését arról, hogy otthona valószínűleg-e elég magasan értékelni, hogy újrafinanszírozhassa őket, mielőtt fizetnének a szolgáltatásért, amint az az új szabályok előtt meg tudta volna tenni. A legjobb esetben a közelmúltbeli hasonló értékesítéseket keressen olyan webhelyeken, mint a Zillow és a Redfin, de nyilvántartásaik hiányosak lehetnek.
Egy másik lehetőség az, hogy egy ingatlanügynököt kérjen összehasonlító piaci elemzés elvégzésére, és nyújtsa be a közelmúltbeli összehasonlítható értékesítések kinyomtatásait a Többszörös Listázási Szolgáltatóból - mondta Bruce Ailion, a RE / MAX Greater Atlanta ügynök. Kérdezzen szépen, mivel az ügynök szívességet fog tenni neked - ellentétben a lakás eladással, ő nem keres semmilyen jutalékot az Ön refinanszírozásával.
Súgó a csúcsminőségű értékeléshez
Az érték, amelyet az értékelő ad otthona számára, nagymértékben függ az összehasonlítható ingatlanok legutóbbi eladási áraitól, de tévedsz, ha úgy gondolja, hogy nem tehet semmit annak érdekében, hogy otthona a lehető legmagasabb ponton érkezzen be.
Ailion szerint az otthoni értékelés felmérése hasonló az első randevúra való felvételre. Noha fogalma sincs arról, hogy tetszik-e vagy értékelni fog partnere, a jól ápolt lényegesen javítja esélyét arra, hogy vonzónak tekintsék. "Tehát ez az értékelésnél van" - mondja. „Ingatlanának tisztának, tisztanak, szennyezetlennek és könnyen ellenőrizhetőnek kell lennie. Minden háziállatot el kell helyezni és maszkolni kell. Nem akarja, hogy az értékelőt rohanják kijutni.
Így írja le Ralph J. Vaccari hivatalos lakossági értékelője, a Vaccari & Associates elnöke, Marblehead (Massachusetts) a munkához való hozzáállását: „Általában nem számít, ha a gyep nincs kaszálva, vagy a ház rendetlenség. Fontos azonban felhívni a figyelmet arra, hogy egy piszkos vagy gondolatlan otthon növeli a kopás megjelenését a normálnál nagyobb mértékben, és ez a helyzet valójában befolyásolhatja az értéket."
Vaccari szerint az értékelő a következőkkel foglalkozik:
- Külső és belső állapotTelefonszám összesenFunkcionális funkcionalitás, beleértve a belső helyiség kialakítását és elrendezését, valamint a funkcionális elavulástKonyhák és fürdők, ablakok, tető és ház otthoni (fűtési, elektromos és vízvezeték) rendszereinek javítása az elmúlt 15 évben, amelyek az otthont jobban felépítik a mai napig működőképes és a mai szabványok szerint élhetőkA ház rendszereinek feltételei és koraKülső kényelmi szolgáltatások, például garázsok, fedélzetek és tornácokLocationElenaktív jellemzők, például egy külső megjelenés, amely nem egyeztethető össze a többi környéken
Jó ötlet rámutatni olyan tulajdonságokra, amelyek nem feltétlenül azonnal nyilvánvalóak, és amelyek potenciálisan hozzájárulhatnak az értékelõ véleményének megítéléséhez - mondja Parsons.
Mielőtt az értékelő megérkezik
Az otthon felkészítése értékelő látogatásra azonban különbözik attól, hogy egy leendő vásárló számára felkészítse. "Amikor egy potenciális vásárlónak nyitja meg otthonát, érzelmi reakciókat szeretne kiváltani" - mondja Parsons. „Eladóként azt akarja, hogy a vevő el tudja képzelni, milyen boldogok és kényelmesek lesznek ott. Az ilyen szubjektív megfontolások nem vonatkoznak az értékelésre. ”
Vaccari hozzáteszi, hogy a háztulajdonos nem végez olyan változtatást, mint például a régi szőnyeg lerakasztása keményfa padló felfedésére, hogy értékelést készítsen, mint az eladó számára. De a házfesték felfrissítése, belül és kívül egyaránt segíthet, akárcsak a rendetlenség megszüntetése, így teljes hozzáférést biztosítva a ház minden területéhez, beleértve az alagsort is. Végül, mondja Ailion: "Ha az adóbevallás helytelen, mutassa rá."
Egyébként - mondja Vaccari - az értékelő felelőssége felfedezni a problémákat és feltenni a szükséges kérdéseket.
Ha jó értékelést szerez
Gratula! Fontos lépést tett a jelzálog refinanszírozásában. Ideje áttekinteni a következő lépések sorozatát a kölcsönfelügyelővel. Ha kedvező értékelést kapott, használjon olyan eszközt, mint a Fogyasztói Pénzügyi Védelmi Iroda jelzálogkalkulátora, hogy megvizsgálja az Ön értékének megfelelő otthon refinanszírozott jelzálogának kamatlábait. Ezekkel a számokkal felfegyverkezve adhat némi alkuerőt, amikor találkozik a hitelezővel.
Második vélemény megszerzése
Időnként az értékelő értéke nem csak alacsonyabb, mint amit szeretne, hanem alacsonyabb, mint gondolná otthonát. "Az értékelés csak egy ember véleménye" - mondja Ailion. "Noha ez képzett és oktatott vélemény, mint minden szakmában, vannak jó és rossz szakemberek."
Figyelembe véve a folyamatot szabályozó szigorú szövetségi rendeleteket, tehet-e valamit az alacsony értékelésnél? „Ha a háztulajdonos nem kedveli az értékelés értékét, fellebbezést küldhetnek a hitelezőnek vagy az AMC-nek, de az esélye, hogy az értékelő véleményét megváltoztassa, nagyon csekély, hacsak a háztulajdonosnak nincs túlnyomó bizonyítéka, hogy az érték ki ”- mondja Benton.
Fellebbezése csak akkor lesz sikeres, ha bebizonyítja, hogy az értékelő jelentős hibát követett el, például tévesen sorolta fel a térképet vagy a helyiséget; fontos létesítmények, például medence vagy gyógyfürdő figyelmen kívül hagyása; vagy figyelmen kívül hagyja az összehasonlítható értékesítést, amely magasabb értéket támaszthat alá, miközben a „cseresznye szedése” kevésbé megfelelő összehasonlíthatót jelent, amely alacsonyabb értéket jelezne - mondja Parsons.
Ön is igénybe veheti az ügyet - mondja Ailion -, rámutatva, hogy a használt összehasonlítható termékek egy alacsonyabb osztályú iskolakörzetben vagy egy alacsonyabbrendű alkörzetben voltak, ahol nincs háztulajdonos kapcsolatban az úszómedencékkel és teniszpályákkal, hogy az összes összehasonlítható anyagi helyzetben van vagy ingatlan van tulajdonában lévő értékesítés, vagy hogy más negatív externáliák befolyásolják az értéket, például egy forgalmas utcán vannak. „Magyarázza el, miért különböznek egymástól és nem egyenlõek a tiéddel. Bizonyítania kell, hogy valami hibás a kiválasztott összehasonlítókkal ”- mondja Ailion.
Opciói, ha alacsony az értékelés
Ha az értékelés kevesebb, mint 80% -os tőkét eredményez, akkor készpénz-utófinanszírozást végezhet, anélkül, hogy a záró időpontban annyi pénzt ad hozzá, hogy elérje ezt a varázslatos 80% -os hitel / érték arányt, és elkerülje a PMI-t.
Dönthet úgy is, hogy most PMI-t fizet. Ha az otthoni értékek tovább emelkednek, akkor összehasonlítható értékesítést nyújthat a jelzálog-szolgáltatónak, és kérheti tőle a PMI eltávolítását, még akkor is, ha még nem fizetett be tőke nagy részét. Ha azonban az értékelés kiderül, hogy víz alatti vagy, akkor csak annyit tehet, hogy várja meg, hogy a piac javuljon, hacsak nem jogosult egy olyan programra, mint például a Fannie Mae vagy az FMERR magas LTV refinanszírozási opciója (Freddie Mac Enhanced Relief refinanszírozás). A HARP (otthoni megfizethető refinanszírozási program), amely kormányzati segítséget nyújtott a víz alatti háztulajdonosoknak, 2018 végén lejárt.
Otthoni értékelések: A lényeg
Ha megérti, hogyan működik az értékelési folyamat, akkor a lehető legjobb esélyt kap arra, hogy az értékelő a lehető legmagasabb értéket rendelje el az ingatlanához. Az értékelések nem mindig azokon az értékekkel érkeznek, amelyeket a hitelfelvevők remélnek, és emberi folyamat, szubjektivitás és tévedés lehetőségével. Magas értékelést fellebbezhet, de csak erőteljes adatokkal fog sikerrel járni, hogy biztonsági másolatot készítsen.
