Tartalomjegyzék
- Mi az a PMI?
- A PMI költsége
- PMI fizetése
- A PMI lefedettségének törlése
- Automatikus PMI megszüntetés
- A PMI végleges megszűnése
- Otthoni érték és PMI
- Hagyományos kölcsönök PMI nélkül
- Előleg fizetési követelmények
- Piggyback jelzálogkölcsönök és PMI
- FHA jelzálogbiztosítási díj
- Az FHA MIP törlése
- Alsó vonal
Mítosz, hogy a jelzálogkölcsön megszerzéséhez le kell vonnia a ház vételárának 20% -át. A hitelezők számos hitelprogramot kínálnak alacsonyabb előlegekkel, hogy megfeleljenek a különféle költségvetéseknek és vevők igényeinek. Ha azonban ezt az utat választja, akkor számíthat a magán jelzálogbiztosításra (PMI). Ez a hozzáadott költség növeli a havi jelzálog-kifizetések költségeit, és összességében drágábbá teszi a kölcsönt. Ez azonban szinte elkerülhetetlen, ha nem rendelkezik legalább 20% -os előlegfizetéssel.
Magán Jelzálogbiztosítás (PMI)
Mi az a PMI?
A PMI olyan típusú jelzálogbiztosítás, amelyet általában a vásárlóknak kell fizetniük a hagyományos kölcsönért, amikor előlegfizetést teljesítenek, amely kevesebb, mint a ház vételárának 20% -a. Sok hitelező alacsony fizetési programokat kínál, amelyek lehetővé teszik, hogy csak 3% -ot tegyen le. Ennek a rugalmasságnak a költsége a PMI, amely védi a hitelező befektetését abban az esetben, ha nem fizeti vissza jelzálogát, az úgynevezett alapértelmezett. Más szavakkal: a PMI a hitelezőt biztosítja, nem te.
A PMI segítséget nyújt a hitelezőknek több pénzük behajtásában alapértelmezés szerint. A hitelezők a vételár 20% alatti előlegek fedezetét igénylik azért, mert kisebb részesedéssel rendelkezik otthonában. A jelzálogkölcsönök több pénzt kölcsönöznek neked, ezért ennél többet veszítenek, ha a tulajdonosi kezdeti években elmulasztja a késedelmet. A Szövetségi Házigazgatás által biztosított kölcsönökre vagy az FHA kölcsönökre szintén jelzálogbiztosítás szükséges, de az iránymutatások eltérnek a hagyományos kölcsönökhöz nyújtott irányelvektől (ezt később fedezzük meg).
A PMI költsége
Freddie Mac szerint, egy kormány által szponzorált vállalkozás, amely jelzálogkölcsönöket vásárol és ad el a másodlagos jelzálogpiacon, általában havonta 40–80 USD fizet minden kölcsönkért 100 000 dollárért. Ne feledje, hogy ez az összeg a hitelképességi pontszáma és a hitel-érték arány alapján változhat - az az összeg, amelyet a jelzálogkölcsönnél kölcsönvett az otthon értékéhez viszonyítva.
Az elmúlt években megengedte, hogy levonja a PMI költségeit a szövetségi adóiból. A 2017. évre és a jövőre nézve a Kongresszus úgy döntött, hogy nem újítja meg ezt a rendelkezést, így már nem vonhatja le a PMI-kifizetéseket az éves adóiból. (Valójában később csak a 2017. évre állították vissza a levonást. 2018-tól kezdődően már eltűnt.)
PMI fizetése
Kétféleképpen fizethet a PMI-ért: egy egyszeri, előzetes prémium, amelyet záró záró vagy havi díjakban fizetnek. Sok esetben a hitelezők havi prémiumként számolják be a PMI-t a havi jelzálog-fizetésbe. Amikor megkapja a hitelbecslést és a nyilvánosságra hozatali dokumentumokat, a PMI összegét az egyes dokumentumok első oldalán a Kivetített kifizetések szakaszban részletezik.
Egy másik lehetőség az, hogy a PMI-t fizetik, mint az egyik bezárási költséget. A hitelbecslésnél és a záró közzétételi űrlapon megtalálja ezt a prémiumot a 2. oldalon, a B szakaszban. Ennek a lehetőségnek a hátránya azonban, hogy valószínűleg nem kapja meg ezt az összeget a jelzálogkölcsön áthelyezése vagy újrafinanszírozása esetén. Bizonyos esetekben előzetes és havi díjakat is fizethet.
A PMI lefedettségének törlése
A jó hír az, hogy nem fizet a PMI-t a hagyományos kölcsön teljes időtartama alatt.
A szövetségi háztulajdonosok védelméről szóló törvény a PMI egyik módszerét szünteti meg:
- hitelfelvevő által kezdeményezett PMI törlés automatikus PMI megszüntetés végleges PMI megszüntetés
A PMI törlését kérheti, ha a hitel / érték arányt - a hitel egyenlegét elosztva a ház piaci értékével - a ház eredeti becsült értékének 80% -a alá esik (vagy hamarabb, ha otthonod értéke addig felértékelődött). A hitelezők felsorolják ezt az ütemezett dátumot a PMI nyilvánosságra hozatali űrlapján, amelyet valószínűleg megkaptak a záró dokumentumok részeként.
A PMI visszavonásához a következőket kell tennie:
- Írja be írásban kérését.Legyen naprakész a havi jelzálog-kifizetéseknél. Pozitív fizetési előzményekkel rendelkezik (legfeljebb egy olyan fizetés, amely 12 hónapos időszakban 30 nappal késett, vagy csak egy olyan fizetés, amely egy 60 napos késéssel 24 hónapban -hónapos időszak, Fannie Mae és Freddie Mac szerint. Ellenőrizze, nincs-e junior zálogjog (például egy második jelzálog).
Automatikus PMI megszüntetés
A PMI befejezésének egy másik módja az automatikus PMI megszüntetés, amely arra a várható dátumra lép be, hogy a fennmaradó jelzálog-egyenleg eléri a 78% -os LTV-t. A törvény szerint a hitelezőknek erre az időpontra automatikusan vissza kell vonniuk a PMI-t. Ugyanazok a feltételek érvényesülnek a hitelfelvevők által kezdeményezett PMI törlésre is (időben történő fizetési előzmények és zálogjogok nélkül). Ha késedelmes fizetéseket hajtott végre, a hitelező nem törli a PMI-t, amíg a kifizetések nem válnak aktuálisvá.
A PMI végleges megszűnése
Végül van valami, amit úgy hívnak, hogy a végső PMI-lezárás. Ebben az esetben a hitelezőnek automatikusan le kell állítania a PMI-t egy hónappal azután, hogy a kölcsön futamideje elérte a törlesztési ütemterv középpontját - még akkor is, ha nem érte el a 78% -os LTV-t.
Például, ha van egy 30 éves fix hitel, a középpont a 15 éves jel után lesz. A kvalifikációhoz ismét aktuálisnak kell lennie a kifizetésein. Az ilyen típusú PMI-törlés általában a speciális jellemzőkkel bíró hitelekre vonatkozik, például légiközlekedési kifizetésekre, csak kamatlábú időszakra vagy tőketoleranciára.
Otthoni érték és PMI
A PMI visszavonására való jogosultságát az is befolyásolja, hogy otthonának értéke idővel felértékelődött-e vagy leértékelődött-e. Ha növekszik, a vártnál hamarabb törölheti a PMI-t; ha csökken, akkor a vártnál hosszabb ideig vár a PMI visszavonására.
A PMI megszüntetése előtt a hitelező brókerár vélemény alapján határozza meg otthona jelenlegi piaci értékét (ezt egy ingatlanügynök végzi, aki otthonát a szomszédságában lévő hasonló házak értéke alapján értékeli), érték tanúsítással vagy más típusú ingatlanértékelés
Ha otthoni értéke piaci visszaesés miatt esett vissza, akkor a hitelező valószínűleg elutasítja a PMI törlési kérelmét, kivéve ha otthoni értéke új becslésen alapul, és a fennmaradó hitel egyenlegét befizeti az új becsült érték 80% -os LTV-jére.
Másrészt otthoni értéke a vártnál gyorsabban növekedhet, akár piaci körülmények miatt, akár azért, mert már átalakították, vagyis korán elérheti a 80% -os LTV küszöböt. Ebben az esetben korábban kérheti a PMI törlését, és a hitelező megrendelést készít a ház aktuális értékének megerősítésére. (Megjegyzés: Ön a felelős az ingatlanbecslésért, amely 300 és 400 dollárba kerül. Ez az összeg az otthon méretétől és helyétől függően változhat.)
Hagyományos kölcsönök PMI nélkül
Néhány hitelező saját hagyományos hiteltermékeit kínálja PMI nélkül; azonban hajlamosak magasabb kamatlábakat felszámolni, hogy megvédjék magukat, ha nem teljesíti a kölcsönt. Hosszú távon ez többé-kevésbé költséges lehet, mint a PMI fizetése, attól függően, hogy mennyi ideig marad otthon, vagy meddig tart fenn ugyanazt a jelzálogkölcsönt.
Ez az, ahol a jelzálogkölcsön-összehasonlítás segíthet. Nézze meg a nem PMI-hitelekhez kínált kamatlábakat, szemben a PMI-hitelekkel. Számítsa ki a kettő közötti különbséget, hogy megtudja, mennyit fizet többet egy hitelért PMI nélkül. Ez az összeg kevesebb, mint a PMI-kifizetések, amelyeket teljesítesz, amíg el nem éri a 80% -os LTV-arányt a törléshez? Ne feledje, hogy az otthoni értékek emelkedhetnek vagy eshetnek, ami befolyásolja a PMI fizetésének idejét.
Előleg fizetési követelmények
A lakás vételárának 20% -ának leengedése kiküszöböli a PMI-t, amely ideális módszer a továbblépéshez, ha megengedheti magának. Amellett, hogy rendszeresen takarít meg előlegként, fontolja meg olcsóbb otthon vásárlását is.
A konzervatívabb ház vadászati költségvetés csökkenti a 20% -os előleg fizetéséhez szükséges összeget.
Piggyback jelzálogkölcsönök és PMI
Egyes hitelezők a PMI elkerülése érdekében második „hátulról” jelzálogkölcsönt javasolnak. Ez hozzájárulhat a kezdeti jelzálogköltségek csökkentéséhez, ahelyett, hogy a PMI-t fizetnék. Így működik: Ön kihozza az első jelzálogkölcsönt a ház vételárának nagy részéért (levonva az előleg összegét). Ezután vesz egy második, sokkal kisebb jelzálogkölcsönt a ház megmaradó részéért, levonva az első jelzálogot és az előleg összegeit. Ennek eredményeként elkerüli a PMI-t, és kevesebb összeget fizet be, mint az első jelzálog költsége a PMI-vel.
Ugyanakkor a második jelzálog általában magasabb kamatlábat visel, mint az első jelzálog. A második jelzálogkölcsöntől való megszabadulás egyetlen módja az, hogy a kölcsönt teljes mértékben fizeti ki, vagy újrafinanszírozza (az első jelzáloggal együtt) új önálló jelzáloggá, valószínűleg akkor, amikor az LTV eléri a 80% -ot (a PMI elkerülése érdekében). Ezek a hitelek azonban költségesek lehetnek, különösen akkor, ha a kamatlábak növekednek attól az időponttól kezdve, amikor a kezdeti kölcsönt felveszik, és amikor mindkét kölcsönt refinanszírozni fogják egy jelzálogkölcsönbe. Ne felejtsük el, hogy ismét fizetnie kell a bezárási költségeket, hogy mindkét kölcsönt refinanszírozza egy kölcsönbe.
(További információ: Hogyan lehet megszabadulni a magánbiztosítási jelzálogbiztosításról .)
FHA jelzálogbiztosítási díj
A hitelezők minden FHA-kölcsönhez jelzálogbiztosítást igényelnek, amelyet két részből fizetnek: előzetes jelzálogbiztosítási díjat vagy UFMIP-t, valamint egy éves jelzálogbiztosítási díjat vagy éves MIP-t. Mindkét költség fel van tüntetve a kölcsönbecslés és a közzététel becslésének első oldalán.
Az előzetes biztosítási díj
Az előzetes jelzálogbiztosítási díj (UFMIP) a kölcsön összegének 1, 75% -a. Fizethet az előzetes záráskor, vagy betekerhető a jelzálogba. Ha úgy dönt, hogy az UFMIP-t beilleszti a jelzálogba, akkor a havi befizetések magasabbak lesznek, és az összes hitelköltség növekedni fog.
Az éves prémium
Az UFMIP-en kívül éves MIP-t fizet, amelyet egyenlő havi részletekre osztanak, és bekerülnek a jelzálogbefizetésekbe. A hitel futamidejétől és méretétől függően a kölcsön összegének 0, 45% és 1, 05% -át fizeti meg.
Az FHA MIP törlése
Alsó vonal
A jelzálogkölcsön-igénylés során alaposan vizsgálja meg a hitelbecsléseket, hogy összehasonlítsa, mennyit fog fizetni a kölcsönért a PMI-vel. Olyan kölcsön, amely nem igényli PMI-t, de magasabb kamatlábbal jár. Néhány kivétellel a PMI-t nehéz elkerülni, ha alacsony előlegű kölcsönre van szüksége, de az alagút végén világosság van: Ön nem fizet a PMI-t a hitel futamideje alatt. (A kapcsolódó olvasmányhoz lásd: „Hogyan kerüljük el a magánbiztosítási jelzálogbiztosítás fizetését - PMI”)
