A halasztott kamat az a kamatmennyiség, amely hozzáadódik a kölcsön fő egyenlegéhez, ha a kölcsön szerződéses feltételei lehetővé teszik az esedékes kamatnál alacsonyabb ütemezett kifizetést. Ha a hitel tőkéje halasztott kamat miatt növekszik, akkor negatív amortizációnak nevezzük. Például az állítható kamatozású jelzálogkölcsönök, úgynevezett fizetési opció ARM-ek, és a fix kamatozású jelzálogkölcsönök halasztható kamatjellemzővel, magukban foglalják a havi kifizetések kockázatát, hogy a jelzálog időtartama alatt valamikor növekedjen.
Halasztott érdekek lebontása
A halasztott kamat az a kamat, amely kölcsön felhalmozódott, de nem került kifizetésre. A kamat akkor halmozódik fel, ha a hitelfizetés nem elég nagy az esedékes kamat fedezésére.
A halasztott kamat története
A 2008. évi jelzálogválság előtt az olyan programok, mint például az ARM-ek fizetési opciója, lehetővé tették a hitelfelvevőknek, hogy válasszák ki a havi fizetésüket. A jelzálogkölcsönzők választhattak egy 30 vagy 15 éves kifizetést, csak kamatot fizető kamatot, amely fedezi a kamatot, de nem csökkenti a tőke egyenlegét, vagy egy minimális fizetést, amely még a fizetendő kamatot sem fedezi. A minimális befizetés és az esedékes kamat közötti különbség a halasztott kamat vagy negatív amortizáció volt, amelyet hozzáadtak a hitel egyenlegéhez.
Tegyük fel például, hogy egy jelzálogkölcsönző egy 100 000 dolláros fizetési lehetőséget kapott az ARM-nek 6% -os kamatláb mellett. A hitelfelvevő négy havi fizetési mód közül választhat: teljes mértékben amortizáló, 3099 éves, 599, 55 USD összegű fix befizetést; 843, 86 USD teljes mértékben amortizáló 15 éves kifizetés; 500 USD kamatfizetés; vagy legalább 321, 64 USD összeget. A minimális kifizetés azt jelenti, hogy a havi 178, 36 USD halasztott kamatot havonta hozzáadják a hitel egyenlegéhez. Öt év elteltével a halasztott kamatú hitel egyenlege átdolgozásra kerül, ami azt jelenti, hogy a szükséges befizetés eléggé növekszik ahhoz, hogy a kölcsön 25 év alatt megfizessen. A befizetés oly magas lesz, hogy a jelzálogkölcsön-visszafizetõ nem tudja visszafizetni a kölcsönt, és záradékkal jár. Ez az egyik oka annak, hogy egyes államokban tiltják a halasztott kamatozású kölcsönöket, és a szövetségi kormány ragadozónak tekintik azokat.
Negatív amortizáció
Halasztott kamatozású jelzálogkölcsön vagy ARM fizetési opció esetén a jelzálogkölcsönnek lehet fizetési határértéke, és a kamatláb emelkedhet. Mivel a különbséget az egyenleghez adják, ahelyett, hogy csökkentenék a kölcsön tartozását, az adósság növekszik.
Ez kihívásokkal teli helyzetet jelenthet, különösen akkor, ha a jelzáloghitel eladni akarja a házat. A halasztott kamat azt eredményezheti, hogy a hitelfelvevő fejjel lefelé fordul a jelzálogkölcsönben, vagyis többet eshet el, mint amennyit a ház értékesítéséből kaphat.
