Mi a költség megközelítés?
A költségstratégia egy olyan ingatlanértékelési módszer, amely azt feltételezi, hogy az ár, amelyet a vevőnek fizetnie kell egy ingatlanért, megegyezzen az egyenértékű épület felépítésének költségével. A költség megközelítés értékelésekor az ingatlan piaci ára megegyezik a földköltséggel, plusz az építési költségek, levonva az értékcsökkenést. Ez akkor adja meg a legpontosabb piaci értéket, amikor az ingatlan új.
A költségmegközelítés megértése
A költség megközelítés az ingatlanok három értékelési módszerének egyike; a többi a jövedelem megközelítés és az összehasonlítható megközelítés.
Ahelyett, hogy azokra az árakra összpontosítana, amelyek hasonlóak a környéken található hasonló házakban vagy az ingatlan jövedelemszerzési képességére, ez a módszer az ingatlanértéket értékeli úgy, hogy kiszámítja, hogy az épület mennyibe kerülne ma, ha megsemmisülne, és ki kellene cserélni. Azt is befolyásolja, hogy mennyit ér a föld, és levonásokat von le minden értékvesztésről, más néven értékcsökkenés.
Ennek a megközelítésnek az a logikája, hogy nincs értelme a vásárlóknak, hogy többet fizetjenek az ingatlanért, mint amennyit a nulláról történő építés költsége lenne.
A költség megközelítés két fő típusa létezik:
- Reprodukciós módszer: Ez a megközelítés úgy véli, hogy az ingatlan másolata elkészült, és figyelmet fordít az eredeti anyagok másolására. Csere módszer. Ebben az esetben feltételezzük, hogy az új szerkezet ugyanazzal a funkcióval rendelkezik, mint az újabb anyagok, a jelenlegi építési módszerek és a frissített terv felhasználásával.
Az összes becslés összegyűjtése után a költség megközelítést a következő módon kell kiszámítani: Pótlási vagy reprodukciós költség - értékcsökkenés + földérték = az ingatlan értéke.
Kulcs elvihető
- A költségstratégia értékelési módja azt az árat javasolja, amelyet a vevőnek fizetnie kell egy ingatlanért, és megegyezzen az egyenértékű szerkezet felépítésének költségével. Az ingatlan piaci ára megegyezik a földköltséggel, plusz az építési költségek, levonva az értékcsökkenést. A költségstratégiát kevésbé megbízhatónak tekintik, mint más ingatlanértékelési módszereket, de bizonyos esetekben hasznos lehet.
A költségmegközelítés előnyei és hátrányai
A költség megközelítést általában kevésbé megbízhatónak tekintik, mint a jövedelem és az összehasonlítható módszertan. Bizonyos feltételezéseket igényel, beleértve magától értetődőnek azt is, hogy elegendő földterület áll-e rendelkezésre a vevő számára ahhoz, hogy azonos ingatlanot felépítsen.
Ezenkívül, ha nem áll rendelkezésre összehasonlítható üres földterület, akkor meg kell becsülni az értéket, ami a becslés kevésbé pontos. A hasonló építőanyagok hiánya csökkenti az értékelés pontosságát és növeli a szubjektivitás teret. A régebbi ingatlanok értékcsökkenésének kiszámítása szintén nem egyszerű és könnyen mérhető.
E korlátozások ellenére vannak olyan esetek, amikor a költségmegoldás hasznos lehet, sőt szükséges is. Az ingatlan különféle alkotóelemeinek külön-külön történő értékelése különösen akkor hasznos, ha olyan ingatlanokkal foglalkozunk, amelyek újak vagy eltérnek a többiektől.
Példák a költségmegközelítésre
Különleges felhasználási tulajdonságok
Szükség van költség-megközelítésre, és néha az egyetlen módja az exkluzív felhasználású épületek, például könyvtárak, iskolák vagy templomok értékének meghatározására. Ezek az erőforrások kevés jövedelmet generálnak, és ezeket gyakran nem forgalmazzák, ami érvényteleníti a jövedelmet és az összehasonlítható megközelítéseket.
Új építés
Az új építésnél is gyakran alkalmazzák a költségstratégiát. Az építőipari hitelezőknek költség-megközelítésre van szükségük, mivel a piaci vagy jövedelmi érték a projekt szabványaitól és a befejezéstől függ. A projekteket az építkezés különböző szakaszaiban újraértékelik, hogy lehetővé váljon a források felszabadítása a befejezés következő szakaszához.
Biztosítás
A biztosítási értékelések inkább a költség megközelítést alkalmazzák, mivel csak a fejlesztések értéke biztosított és a föld értékét elkülönítik az ingatlan teljes értékétől. Az értékcsökkenési érték és a teljes helyettesítési vagy reprodukciós érték közötti választás a meghatározó tényező az értékelés során.
Kereskedelmi ingatlan
Végül, a költségek megközelítésére alkalmanként hivatkoznak a kereskedelmi ingatlanok - például irodaépületek, kiskereskedelmi üzletek és szállodák - értékelésekor. A jövedelem-megközelítés az itt alkalmazott fő módszer, bár költség-megközelítés alkalmazható akkor, amikor a tervezés, az építés, a funkcionális hasznosság vagy az anyagminőség egyedi kiigazításokat igényel.
Fontos
Ha a költség megközelítés a piaci árakon alacsonyabb szintre kerül, ez jelezheti a túlmelegedett piacot. Ezzel szemben a piaci árazás feletti rendszeres értékelések vásárlási lehetőséget jelezhetnek.
Különleges megfontolások
A legtöbb lakossági értékelés nem használja a költség megközelítést. Ehelyett az értékesítési összehasonlítások általában az ilyen típusú ingatlanok piaci értékelését vezérlik.
Kivételt képez az az eset, ha az ingatlan a szomszédságában alul vagy kissé javult. Ebben az esetben a fejlesztések értékének pontos becslése növeli az érték meghatározásának pontosságát, amely csak az összehasonlítható megközelítés alkalmazásával lehetséges.
