Tartalomjegyzék
- 1. Halál otthon
- 2. Szomszédsági zavarok
- 3. Veszélyek
- 4. A HOA-információk
- 5. Javítás
- 6. Vízkárosodás
- 7. Hiányzó elemek
- 8. Egyéb lehetséges közzétételek
- Hogyan kell nyilvánosságra hozni
- Alsó vonal
Itt fontos védelem van a háztulajdonosok számára: Amikor a tulajdonosok ingatlanokat adnak el, nyilvánosságra kell hozniuk az ingatlan állapotáról olyan információkat, amelyek negatívan befolyásolhatják az ingatlan értékét. Ha szándékosan elrejti az ilyen információkat, bíróság elé állíthatják őket csalással szemben, a per ellenük benyújtott perekkel szemben. Az ingatlan „jelenlegi” formájában történő eladása nem mentesíti őket e nyilvánosságra hozataloktól.
Ezek a szabályok mindenkit érintnek, aki otthont árusít, de különösen valószínű, hogy érinti a lakástulajdonosokat, akik gyakran rossz állapotú ingatlanokkal foglalkoznak. Ezen túlmenően az információk nyilvánosságra hozatalával kapcsolatos törvényekben állami különbségek vannak kis különbségek. Ismerje meg az állam speciális törvényeit az állami ingatlan- és a helyi tervezési osztály részéről a szükséges közzétételekről. A közzéteendő információk típusának ismerete segíthet az ingatlanvásárlás során; ha eladsz, megmentheti Önt a perekkel szemben. Íme, hogy ezek a szabályok hogyan befolyásolják a vásárlókat és az eladókat.
Kulcs elvihető
- Az ingatlanértékesítőktől jogilag kötelesek feltárni az állapotáról olyan információkat, amelyek negatívan befolyásolhatják annak értékét.Még ha az állam nem követeli meg egy adott probléma nyilvánosságra hozatalát, akkor az eladóknak esetlegesen nyilvánosságra kell hozniuk, hogy elkerüljék a potenciális vásárlóval kapcsolatos problémákat.Információ közzé kell tenni az erőszakos bűncselekmény miatti halált, az olyan szomszédsági zavarokat, mint a zaj vagy szagok, veszélyek, vízkárosodások és az otthoni javítások.Az állam törvényei eltérőek, ezért feltétlenül kérdezze meg ingatlanügyvédét a követelményekről, ahol élsz.
1. Halál otthon
Néhány vásárlónak aggályai vagy babonái merhetnek fel olyan ház megvásárlásával kapcsolatban, amelyben valaki meghalt, ezért fontos tudni, hogy az állam az eladók számára előírja-e az otthon korábbi halálának nyilvánosságra hozatalát.
"Minden állam kismértékben eltérő közzétételi követelményeket fog előírni" - mondta Jim Olenbush, a texasi ingatlanközvetítő. "Például Texasban nem szabad nyilvánosságra hozni a természeti okokból bekövetkező halálesetet, öngyilkosságokat vagy az ingatlanhoz kapcsolódó baleseteket."
Mindazonáltal „az eladónak nyilvánosságra kell hoznia az ingatlan állapotával vagy erőszakos bűncselekményekkel kapcsolatos halálesetet” - mondja Olenbush. Ha például egy korábbi utas gyermeke elsüllyedt az uszodában, mert például a medencénél nem volt a megfelelő biztonsági kerítés, akkor az eladónak még a biztonsági kérdés orvoslása után is fel kell fednie a halált, ha megfelelő medenceszekrényt telepít. Vannak olyan körülmények, amikor az eladóknak nem kell nyilvánosságra hozniuk az ingatlan halálát.
"Nincs olyan állam, amelyben természetes személyek halálának nyilvánosságra hozatali kötelezettsége van" - mondta Matthew Reischer ügyvéd, a LegalAdvice.com vezérigazgatója. „Néhány állam azonban kötelességet ír elő olyan megbélyegzett otthonra vagy lakásra, amelyben öngyilkosság vagy gyilkosság történt. Egyes államok még olyan messzire mennek, hogy igenlő kötelességet írjanak elő az eladónak, ha tudják, hogy ingatlanukat kísértetjárta a halottak. ”
Még akkor is, ha nem szükséges nyilvánosságra hozni - például Grúzia nem követeli meg az embergyilkosság vagy öngyilkosság nyilvánosságra hozatalát - az eladók tévedhetnek, amikor a vevőnek értesítést jelentenek az ingatlan haláláról. "Ha az eladó aggódik a felelősség miatt, akkor a legjobb tanács az, ha előre lép, és mindent előzetesen nyilvánosságra hoz, még akkor is, ha ezt a törvény nem követeli meg" - mondja Olenbush. "A vásárlók mindig a szomszédokról fognak hallani a dolgokról, és a meglepetés arra késztetheti őket, hogy visszalépjenek a vételi szerződésből, vagy azon gondolkodjanak, hogy mi az, amit az eladó nem mond el nekik."
2. Szomszédsági zavarok
A kellemetlenség az ingatlanon kívüli forrásból származó zaj vagy szag, amely irritálhatja az ingatlan lakóit. Észak-Carolina megköveteli az eladótól, hogy tegye közzé az ingatlanot befolyásoló kereskedelmi, ipari vagy katonai forrásokból származó zajokat, szagokat, füstöt vagy egyéb kellemetlenségeket. Michigan megköveteli az eladótól, hogy tegye közzé gazdaságokat, mezőgazdasági műveleteket, hulladéklerakókat, repülőtereket, lövöldözőket és egyéb kellemetlenségeket a közelben, de Pennsylvania a vevő feladata, hogy meghatározza a mezőgazdasági zavarok jelenlétét. Ezek a szabályok mindössze három államra vonatkoznak; győződjön meg róla, hogy tudja, mi az állam törvénye a szomszédsági zavarokkal kapcsolatos információkkal kapcsolatban.
3. Veszélyek
Ha az otthont fokozottan veszélyezteti a természeti katasztrófa, vagy ismert vagy potenciális környezetszennyezés léphet fel, akkor ezt fel kell kérnie a vásárló számára.
A texasi törvény előírja az eladók számára, hogy tegyék nyilvánosságra a veszélyes vagy mérgező hulladékok, azbeszt, karbamid-formaldehid szigetelés, radon-gáz, ólom-alapú festék és a helyiségek korábbi használatának metamfetamin előállítására való felhasználását. Missouri is megköveteli az otthoni korábbi met laboratóriumi nyilvánosságra hozatalát, de a szomszédos Kansas, mint a legtöbb állam, nem.
A New York-i ingatlanok állapotának nyilvánosságra hozataláról szóló törvény előírja, hogy az eladók értesítsék a vásárlókat arról, hogy az ingatlan ártéri, vizes vagy mezőgazdasági kerületben található-e; hogy volt-e valaha hulladéklerakó; ha az épületben valaha is vannak üzemanyag-tároló tartályok a föld felett vagy a föld alatt; hogy a szerkezet azbesztből származik-e; ha van ólomvezeték; megvizsgálták-e az otthoni radont; és hogy az üzemanyagból, olajból, veszélyes vagy mérgező anyagból kiömlött vagy szivárog-e az ingatlan.
Az államok megkövetelhetik továbbá az aknák süllyedésének, föld alatti gödörök, települések, csúszó, felfordulás vagy egyéb földstabilitási hibák nyilvánosságra hozatalát. A kaliforniai természetes veszélyekről szóló közzétételi törvény előírja az eladók számára, hogy tegyék közzé, hogy az ingatlan szeizmikus veszélyzónában van-e, és ezért földrengés után cseppfolyósításnak vagy földcsuszamlásnak vethetők alá.
Noha a legtöbb nyilvánosságra hozatali követelményt az államok szabályozzák, a szövetségi kormány ezt meghatalmazza: az a nyilvánosságra hozatal, hogy az ólom alapú festék minden 1978 előtt épített ingatlanon jelen lehet.
4. Információk a háztulajdonosok szövetségéről
Ha az otthont háztulajdonosok szövetsége (HOA) irányítja, akkor ezt nyilvánosságra kell hoznia. Azt is tudnia kell a HOA pénzügyi helyzetéről, és ezeket az információkat meg kell adnia a vevőnek, hogy tájékozott döntést hozhasson a vásárlásáról.
„Az a vevő, akit ismerek, társasházban vásárolt, az eladó tévesen elfelejtette a vevőnek eljuttatni a tárgyalási jegyzőkönyveket az elmúlt 12 hónapban. 30 000 dollárt becsült ingatlanjavításért. Később a vevő beperelte az eladót, mert nem tette közzé ezeket a fontos megjegyzéseket. ”
5. Javítás
Mit javítottál, és miért? A vásárlóknak ismerniük kell az otthoni javítási történeteket, hogy otthonuk ellenőrével külön figyelmet szenteljenek a problémás területeknek, és tisztában legyenek a lehetséges jövőbeli problémákkal. A texasi törvény például megköveteli az eladótól, hogy tegye közzé korábbi szerkezeti vagy tetőjavítási munkálatait; hulladéklerakók, települések, talajmozgás vagy hibavonalak; és a falak, a tető, a kerítések, az alapzat, a padlók, a járdák hibái vagy meghibásodásai, valamint minden egyéb jelenlegi vagy korábbi probléma, amely befolyásolja az otthon szerkezeti integritását. Előfordulhat, hogy közzé kell tennie az elektromos vagy vízvezeték-javításokat és minden egyéb olyan problémát, amelyekről tudni szeretne, ha házat vásárol és ott él.
6. Vízkárosodás
Ha a víz oda kerül, ahol nem szabad, akkor károsíthatja a személyes vagyont, alááshatja a ház szerkezetét, és akár egészségi veszélyt is okozhat, ha ösztönzi a penész növekedését. Az eladóknak nyilvánosságra kell hozniuk a múltbeli vagy jelenlegi szivárgásokat vagy vízkárosodásokat. Michigan például megköveteli az eladótól, hogy nyújtsa be az alagsorban vagy feltérképező helyiségben található víz, a tetőszivárgások, az árvizek által okozott súlyos károk, a vízvezeték-rendszer típusa (pl. Horganyzott, réz, egyéb) és az összes ismert vízvezeték-problémát.
"Számos kockázatot jelentenek egy ház bezárása, ahol valamilyen munkát kell végezni az ingatlanon, amely a bejáratás során nem volt nyilvánvaló, különösen télen vagy száraz varázslat alatt" - mondja Bill Price, az illinoisi üzleti ügyvéd. „Télen a tető, amely szivárog, vagy nagyon régi övsömör, lehet, hogy a vevő vagy a házellenőr nem tudja ellenőrizni. Hasonlóképpen, a száraz varázslat elrejtheti a szivárgó alagsor problémáit. ”Ilyen helyzetekben ellenőrizze, hogy az állam törvényei mennyire védelmet nyújtanak az olyan információk nyilvánosságra hozatalától, amelyek ismerete nem lenne lehetséges.
7. Hiányzó elemek
Időnként a háztulajdonosok annyira gondolkodnak, hogy valószínűleg nem veszik észre, hogy egy otthonnak hiányzik egy alapvető eleme, amíg be nem költöznek. Néhány állam közzétételi törvényei megkísérlik megakadályozni ezt a problémát. Texas és Michigan például megköveteli az eladótól, hogy tegye közzé, hogy az ingatlanhoz hosszú-e az árucikkek listája, ideértve a konyhai eszközöket, a központi légkondicionálót és a fűtést, az eső ereszcsatornakat, a kipufogóventilátorokat és a vízmelegítőket.
8. Egyéb lehetséges közzétételek
A vásárlóknak tudniuk kell, hogy az otthon különleges történelmi negyedben van-e, mert ez befolyásolja a javítások és átalakítások képességét, és e tevékenységek költségeit is növelheti.
A texasi törvény előírja az eladók számára, hogy tegyék nyilvánosságra az aktív termeket vagy más fát pusztító rovarokat, a termeszek vagy a fatörzs károsodásait, amelyek javítását igénylik, a korábbi termeszekárosodásokat és a korábbi termeszek kezelését. A Michigan és az észak-karolinai törvény előírja az eladók számára, hogy tegyék nyilvánosságra a fertőzés minden történetét. Vegye figyelembe az állami törvényeket, hogy megtudja, adjon-e információt minden kártevőről.
Lehet, hogy nyilvánosságra kell hoznia a vízelvezetéssel vagy osztályozással, az övezetek kialakításával, a folyamatban lévő peres eljárásokkal, az engedély nélküli változtatásokkal, a határokkal kapcsolatos vitákkal és a szegélyekkel kapcsolatos problémákat is.
Hogyan kell nyilvánosságra hozni
Egyes államok, mint például Michigan és Észak-Karolina, az eladótól megkövetelik egy speciális közzétételi űrlap használatát. Ha nincs meghatározott űrlap, akkor az állami megyében vagy az ingatlanügynökségnél vagy az állami ingatlanügynökök szövetségén általában van egy ajánlott űrlap, amelyet használhat. A forma lehet többé-kevésbé átfogó, mint amit az állami törvény előír. Ha az űrlap nem elég átfogó az Ön helyzetéhez, akkor töltse ki azt a további tételek listáját, amelyeket közzé kíván tenni. Az eladónak minden információt írásban közölnie kell a vevővel, és mind a vevőnek, mind az eladónak alá kell írnia és kelteznie kell a dokumentumot. Feltétlenül nézze át az ingatlanügyvédnél azt, hogy mit kell közzétennie, és hogyan kell megfogalmazni.
Alsó vonal
Még akkor is, ha a térségben nem szükséges különleges nyilvánosságra hozatal, az eladók, akik házukkal kapcsolatos olyan információval rendelkeznek, amely a vásárlót boldogtalanná teheti, egyébként azt is közzéteszik. A leendő vásárlókkal szembeni őszinteség erkölcsi okai és a perek költségeinek és nehézségeinek elkerülése mellett az egyéneknek jó hírnevét is meg kell védeniük. Azoknak az eladóknak, akiknek aggályaik merülnek fel arról, hogy helyesen közölték-e az ingatlan állapotát, lépjenek kapcsolatba az államuk ügyvédjével.
