Mi a feltételezési záradék?
A feltételezési záradék egy jelzálogkölcsön-szerződés olyan rendelkezése, amely lehetővé teszi a ház eladójának, hogy a meglévő jelzálogkölcsönért viseli a felelősséget az ingatlan vevőjére. Más szavakkal, az új háztulajdonos vállalja a meglévő jelzálogkölcsönt. Az új vevőnek általában meg kell felelnie a hitel- és egyéb képesítéseknek.
BREAKING DOWN feltételezési záradék
Ha egy meglévő jelzálog kamatlába alacsonyabb, mint a jelenlegi piaci kamatláb, egy feltételezési záradék vonzó értékesítési pontvá válik. Ezenkívül a vevő elkerülheti a sok bezárási költséget, bár jellemzően vannak bizonyos díjak az ügyletben. Néhány költség magában foglalja a címkeresést, a bélyegzőket és az adókat.
A legtöbb háztulajdonos számára a feltételezési záradék elmélete elméleti, mivel a hagyományos jelzálogkölcsönök általában tiltják ezt a gyakorlatot. A bankok rosszallják a gyakorlatot, mert jelzálogkönyveket írnak az eredeti hitelfelvevő, nem pedig egy későbbi ismeretlen vevő hitelképessége alapján. Az új tulajdonos visszafizetési képessége nehéz lehet értékelni, és a bank vonakodhat vállalni a kockázatot. Sőt, még ha egy bank is jóváhagyná egy új hitelfelvevő hitelképességét, akkor elveszíti a vadonatúj jelzálogkölcsönökkel járó előleg és zárási költségeket. Továbbá valószínű, hogy a jelenlegi piaci kamatlábak magasabbak, mint az eredeti bankjegy kamatlábai.
Mivel a bankoknak ritkán fűződik a feltevések megengedése, a legtöbb jelzálogkölcsönbe beletartozik az eladásra esedékes záradék, amely előírja a fennmaradó összeg visszafizetését az ingatlan eladásakor. A bank addig nem ír alá zálogjogát, amíg a jelzálog vissza nem fizet, és ez lényegében lehetetlenné teszi az eladást.
A feltételezési záradékok azonban általánosak a Szövetségi Házigazgatás (FHA), a Veterans Administration (VA) és az Egyesült Államok Mezőgazdasági Minisztériumának (USDA) kormány által támogatott jelzálogkölcsönökben. Az új tulajdonosnak továbbra is meg kell felelnie a hitel- és jogosultsági követelményeknek. Ezek a kormány által támogatott jelzálogkölcsönök teszik ki az összes amerikai jelzálog közel 20% -át.
Hogyan működik egy feltételezési záradék?
Képzelje el, hogy valaki egy olyan eladó jelzálogát akarja vállalni, aki 30 éves, 240 000 dolláros jelzálogkölcsönt vesz fel 3, 5 százalékkal, amely után öt évig fizetést teljesített. A fennmaradó összeg, a kamatokkal együtt, körülbelül 323 300 dollár, és az eredeti feljegyzés 25 évig marad. Tegyük fel, hogy a jelenlegi piaci kamatláb 4%. Ha az új vevő 30 éves rögzített kamatozású jelzálogkölcsönt venne ugyanazon a 240 000 dolláros hitelért, akkor az egyenlegét kamatokkal az idő végén kb. 412 500 dollárra esedékes volna. Ezenkívül az új vevőnek átalányösszegű előleget kell benyújtania a finanszírozó intézményhez.
Ha feltételezi az eladó meglévő jelzálogkölcsönét, a vevő kb. 89 000 dollárt takarít meg a kölcsön futamideje alatt. Ezenkívül öt évnél kevesebb fizetési kötelezettség van a feltételezési záradékkal járó kölcsön esetén. Bármilyen átalányösszeget fizetnének az eladónak, hogy ellensúlyozzák az általuk otthon felépített tőkét. Ezenkívül a vevő több ezer dollárt fog kerülni a költségek lezárásában.
