A kombinált hitel / érték arány (CLTV) egy olyan számítás, amelyet a jelzálog- és hitelezési szakemberek használnak annak meghatározására, hogy a háztulajdonosoknak a zálogjogok megterhelik-e a háztartás összes ingatlanát. A CLTV arányt úgy határozzuk meg, hogy összeadjuk az összes fennálló hitel egyenlegét, és elosztjuk az ingatlan aktuális piaci értékével. Például egy olyan ingatlan esetében, amelynek első jelzálogköltsége 300 000 dollár, második jelzálog egyenlege 100 000 dollár, és értéke 500 000 dollár, a CLTV aránya 80%.
A hitelezők a CLTV arányt és néhány más számítást, például az adósság / jövedelem arányt és a szokásos hitel / érték arányt (LTV) használják fel, hogy felmérjék a kölcsön kölcsönvevőhöz történő kiterjesztésének kockázatát. A CLTV arány eltér a szokásos LTV aránytól, mivel az utóbbi csak egy hitel egyenlegét hasonlítja össze az ingatlan értékével. A fenti példában az ingatlan LTV aránya 60%, amelyet úgy kapunk, hogy csak az első jelzálog egyenlegét osztjuk el az ingatlan értékével.
Sok közgazdász többek között a 2000-es évek végén az Egyesült Államokat sújtó kizárási válságnak tulajdonította a laza CLTV szabványokat. Az 1990-es évektől kezdve, és különösen a 2000-es évek elején és közepén, a háztulajdonosok előlegfizetés helyett gyakran vásároltak második jelzálogkölcsönt a vásárláskor. A hitelezők, a lelkesen, hogy ne veszítsék el az ügyfelek üzleti vállalkozásait a versenytársak számára, a megnövekedett kockázat ellenére beleegyeztek ilyen feltételekbe.
Az 1990-es évek végétől a 2000-es évek közepéig terjedő ingatlanbuborék előtt a szokásos gyakorlat az volt, hogy a háztulajdonosok az előlegek legalább 20% -át teljesítették előlegként. A legtöbb hitelező tartotta az ügyfeleket ezen paraméterek mellett, az LTV 80% -ra történő korlátozásával. Amikor a buborék felmelegedni kezdett, ugyanezek a vállalatok sokan lépéseket tettek annak érdekében, hogy az ügyfelek 20% -ot csökkentsék. Egyes hitelezők felvetették az LTV-felső korlátot, vagy teljesen lemondtak tőle, 5% -ot vagy annál kevesebb előleget nyújtó jelzálogkölcsönöket kínálva, míg mások tartották az LTV-követelményeket, de a CLTV felső korlátját gyakran 100% -ra emelték. Ez a manőver lehetővé tette az ügyfelek számára, hogy második jelzálogkölcsönt vállaljanak a 20% -os előlegek finanszírozására.
A 2008-ban kezdődő kizárási tüske hangsúlyozta, hogy a CLTV miért fontos. A játék tiszteletben tartása, mint például egy 100 000 dolláros kezdeti pénzkiadás egy 500 000 dolláros házért, erőteljes ösztönzést nyújt a háztulajdonosnak a jelzálogkölcsönök kifizetéseinek fenntartására. Ha a bank kizárja, akkor nemcsak elveszíti otthonát, hanem a halom készpénzt is, amelyet befizetett. Az ingatlanban való tőkekövetelmény a hitelezőket is elszigeteli az ingatlanárak csökkenésétől. Ha egy ingatlan értéke 500 000 USD, és a zálogjogok összege 400 000 USD, akkor az ingatlan értékének akár 20% -át elveszítheti anélkül, hogy egy zálogjog-tulajdonos rövid lejáratú kifizetést kapna egy kizárási aukción.
