Mi a jövedelem-megközelítés?
A jövedelem-megközelítés, amelyet néha jövedelem-kapitalizációs megközelítésnek is neveznek, egyfajta ingatlanértékelési módszer, amely lehetővé teszi a befektetők számára, hogy az ingatlan értékét az ingatlan által generált jövedelem alapján becsüljék meg. Arra használják, ha felveszik a beszedett bérleti díj nettó működési jövedelmét (NOI), és elosztják azt az aktiválási mutatóval.
Jövedelem megközelítés
Hogyan működik a jövedelem-megközelítés?
A jövedelem-megközelítést általában jövedelemtermelő ingatlanoknál alkalmazzák, és az ingatlanértékelés három népszerű megközelítésének egyike. A többi a költség megközelítés és az összehasonlító megközelítés. Az ingatlanértékelés jövedelem-megközelítése hasonló a pénzügyi diszkontált cash flow-hoz (DCF). A jövedelem-megközelítés a tőkésítési ráta alapján diszkontálja a bérleti díjak jövőbeli értékét.
Amikor a jövedelem-megközelítést használja a bérleti ingatlan megvásárlásához, a befektető figyelembe veszi a keletkező jövedelem összegét és más tényezőket annak meghatározásához, hogy az ingatlan mennyit adhat el a jelenlegi piaci feltételek mellett. Annak meghatározása mellett, hogy a befektető profitálhat-e a bérleti vagyonból, a hitelező meg akarja ismerni a visszafizetés lehetséges kockázatát, ha jelzálogkölcsönt ad ki a befektetõ számára.
Az ingatlanértékelés három módszeréből a jövedelem-megközelítést tekintik a leginkább érintettnek és nehéznek.
Különleges megfontolások
Ha a jövedelem-megközelítést használja bérleti ingatlan megvásárlásához, a befektetőnek figyelembe kell vennie az ingatlan állapotát is. A lehetséges nagy javítások, amelyekre szükség lehet, jelentősen csökkentik a jövőbeli nyereségeket.
Ezen felül a befektetőnek mérlegelnie kell, hogy az ingatlan mennyire hatékonyan működik. A bérbeadó például a bérlők számára kedvezményt adhat a bérlőknek az udvari munkák elvégzéséért vagy más felelősségért cserébe. Az egyes bérlők talán olyan gazdasági nehézségekkel néznek szembe, amelyeknek a következő néhány hónapban meg kellene fordulniuk, és a bérbeadó nem akarja őket kilakoltatni. Ha a behajtott bér nem haladja meg a folyó költségeket, akkor a befektető valószínűleg nem vásárolja meg az ingatlant.
A jövedelem-megközelítésnél a felső korlátnak és a becsült értéknek fordított összefüggése van - a felső korlát csökkentése növeli a becsült értéket
A befektetőnek azt is meg kell győződnie, hogy átlagosan hány befektetési jegy egy adott időpontban üres. Ha nem kap teljes bérleti díjat minden egységtől, az befolyásolja a befektető ingatlanból származó jövedelmét. Ez különösen akkor fontos, ha egy ingatlan nagy javításra szorul, és sok egység üres, ami alacsony kihasználtságot sugall. Ha a befektetési jegyeket rendszeresen nem töltik meg, akkor a bérleti díj alacsonyabb lesz, mint amennyire lehetett, és az ingatlan megvásárlása nem lehet a befektető érdeke.
Kulcs elvihető
- A jövedelem-megközelítés olyan ingatlanértékelési módszer, amely az ingatlan által generált jövedelmet használja a valós érték becslésére. Ezt úgy számítják ki, hogy a nettó működési jövedelmet elosztják az aktiválási mutatóval. A jövedelem-megközelítés során a vevőnek különös figyelmet kell fordítania az ingatlan állapotára, a működési hatékonyságra és az üresedésre.
Példa a jövedelem-megközelítésre
A jövedelem-megközelítéssel a befektető összehasonlító termékek piaci értékesítését használja az kapitalizációs ráta kiválasztásához. Például, amikor egy adott megyében négy egységet tartalmazó lakást értékel, a befektető figyelembe veszi az ugyanazon megyében található hasonló ingatlanok közelmúltbeli eladási árait. Az kapitalizációs ráta kiszámítása után a befektető megoszthatja a bérleti ingatlan NOI-jét ezen a kamatlábon. Például egy olyan ingatlan, amelynek nettó működési jövedelme (NOI) 700 000 dollár, és a választott tőkésítési ráta 8%, 8, 75 millió dollárt ér.
