Tartalomjegyzék
- Megfizethető jelzálog meghatározása
- Hitelező kritériumai
- A hitel pontszáma
- Az előleg kiszámítása
- Hogyan dönt a hitelezők?
- A háztulajdonosok személyes kritériumai
- Jelzálog előtti megfontolások
- A jelzálogon kívüli költségek
- Alsó vonal
A Zillow online ingatlancég szerint 2020-ban recesszió alakulhat ki a lakáspiacon. Azok, akik nem engedhetik meg maguknak a készpénzes tranzakciókat, nem kérdezik: "Megengedhetem-e magamnak a házat?" Ehelyett fel kellene kérdezniük: "Megengedhetem-e magamnak kölcsön pénzt kölcsön a házért?"
Kulcs elvihető
- A hüvelykujjszabály az, hogy megengedheti magának a jelzálogkölcsönt, amely a bruttó jövedelmének kétszeresét és kétszeresére növekszik. A jelzálog-kifizetések négy dologból állnak: tőke, kamat, adók és biztosítás, együttesen PITI néven. A front-end hányad az éves bruttó jövedelem százalékos aránya, amely a jelzálog kifizetésére irányul, és általában nem haladhatja meg a 28% -ot. A hátralévő hányad az éves bruttó jövedelem százalékos aránya, amely az adósságainak kifizetésére irányul, és általában nem haladhatja meg a 36% -ot.
Megfizethető jelzálog meghatározása
Általánosságban elmondható, hogy a leendő háztulajdonosok megengedhetik maguknak, hogy olyan ingatlanokat finanszírozzanak, amelyek bruttó jövedelmük kettő és két és félszerese közötti költségekkel járnak. E képlet szerint egy személy, aki évente 100 000 dollárt keres, 200 000 - 250 000 dollár összegű jelzálogkölcsönt engedhet meg magának. Ez a számítás azonban csak általános iránymutatás. Az Investopedia jelzálog kalkulátorával jobban becsülheti meg a havi jelzálogbefizetéseket.
Végül, amikor egy ingatlanról döntenek, még néhány tényezőt figyelembe kell vennie. Először is jó ötlet megérteni, hogy a hitelező szerint mit engedhet meg magának (és hogyan érte el ezt a becslést). Másodszor, nemcsak pénzügyeinek, hanem preferenciáinak és prioritásainak kiértékelésével meg kell határoznia néhány személyes kritériumot.
Jelzálogkölcsönök: Mennyit engedhet meg magának?
Hitelező kritériumai
Míg az egyes jelzálogkölcsön-hitelezők meghatározzák a megfizethetőség saját kritériumait, a ház megvásárlásának képessége - és az Ön által igényelt kölcsön nagysága és feltételei - nagymértékben a következő tényezőktől függ:
Bruttó jövedelem
Ez a jövedelemszint, amelyet a leendő háztulajdonos jövedelemadó elõtt termel. Ezt általában fizetésnek és bármely bónusz jövedelemnek tekintik, és magában foglalhatja a részmunkaidős jövedelmet, az önfoglalkoztatásból származó jövedelmet, a társadalombiztosítási juttatásokat, a rokkantságot, a tartásdíjakat és a gyermektartást. A bruttó jövedelem kulcsszerepet játszik a front-end arány meghatározásában.
Előtér-arány
Ez az arány az éves bruttó jövedelem százalékos aránya, amelyet a havi jelzálog kifizetésére lehet fordítani. A jelzálog-fizetés négy összetevőből áll (gyakran együttesen PITI-nek nevezik): tőke, kamat, adók és biztosítás (mind ingatlanbiztosítás, mind magánbiztosítási jelzálogbiztosítás, ha a jelzálog megköveteli). Egy jó ökölszabály, hogy a PITI nem haladhatja meg a bruttó jövedelmének 28% -át. Sok hitelező engedi azonban, hogy a hitelfelvevők meghaladják a 30% -ot, mások pedig még a hitelfelvevőket is meghaladják a 40% -ot.
Háttér-arány
Az adósság-jövedelem aránynak (DTI) néven is kiszámítja a bruttó jövedelem százalékos arányát, amely az adósság fedezéséhez szükséges. Az adósságok magukban foglalják a hitelkártyás fizetéseket, a gyermek után járó támogatásokat és az egyéb fennálló kölcsönöket (autó, hallgató stb.). Más szavakkal: ha havonta 2000 dollárt fizetsz költségekkel, és havonta 4000 dollárt keresel, akkor az arány 50% - a havi jövedelmének fele felhasználja az adósságot.
Itt vannak a rossz hír: Az 50% -os adósság / jövedelem arány nem fogja megteremteni az álom otthonát. A legtöbb hitelező azt javasolja, hogy a DTI ne haladja meg a bruttó jövedelmének 36% -át. A maximális havi adósság ezen arány alapján történő kiszámításához szorozza a bruttó jövedelmét 0, 36-tal és osztja a 12.-vel. Például, ha évente 100 000 dollárt keres, akkor a havi adósság maximális költsége nem haladhatja meg a 3000 dollárt. Minél alacsonyabb a DTI arány, annál jobb.
A hitel pontszáma
Ha a megfizethető érme egyik oldala jövedelem, akkor a másik oldal a kockázat. A jelzálogkölcsön-hitelezők kidolgoztak egy képletet a leendő háztulajdonosok kockázati szintjének meghatározására. A képlet változó, de általában a kérelmező hitelképességének felhasználásával határozzák meg. Az alacsony hitelképességű pályázók arra számíthatnak, hogy magasabb kamatlábat fizetnek, amelyet éves százaléknak (APR) is neveznek.
20%
A ház beszerzési árának az előleghez szükséges összege, amely lehetővé teszi, hogy elkerülje a magánbiztosítási jelzálogbiztosítást
Az előleg kiszámítása
Az előleg az az összeg, amelyet a vevő megengedheti magának, hogy a lakóhelyén zsebéből kifizesse készpénz vagy likvid eszközök felhasználásával. A lakásvásárlási ár legalább 20% -ának előleget általában a hitelezők igénylik (és ez a minimum, hogy elkerüljék a magánbiztosítási jelzálogbiztosítást), de sok hitelező engedi a vásárlóknak, hogy lényegesen alacsonyabb százalékban vásárolják meg a házat. Nyilvánvaló, hogy minél többet tehet le, annál kevesebb finanszírozásra van szüksége, és annál jobban néz ki a bank.
Például, ha egy leendő háztulajdonos megengedheti magának, hogy 10% -ot fizessen egy 100 000 dolláros otthonért, az előleg 10 000 dollár, ami azt jelenti, hogy a háztulajdonosnak 90 000 dollárt kell finanszíroznia.
A finanszírozás összegén túl a hitelezők tudni akarják, hány évre van szükség a jelzálogkölcsönre. A rövid lejáratú jelzálog havi fizetése magasabb, ám valószínűleg olcsóbb a hitel futamideje alatt.
Hogyan dönt a hitelezők?
Sok különféle tényező befolyásolja a jelzálogkölcsön-hitelezőnek a háztulajdonosok megfizethetőségéről szóló döntését, de alapvetően jövedelemre, adósságra, eszközökre és kötelezettségekre vezethető vissza. Néha azt gondoljuk, hogy jelzálogkölcsön-kérelmeinket egy olyan személy ítéli meg, aki objektív kritériumok helyett inkább bélérzetet használ, ám valójában akkor is, ha a jelzálogkölcsön-hitelezőjén rossz nap volt, biztos lehet benne, hogy a folyamat nagy része receptikus.
A hitelező meg akarja tudni, hogy mekkora jövedelmet keres fel a kérelmező, hány igényt támaszt a jövedelemre, és hogy milyen lehetőségek rejlenek mind a jövőben - egyszóval mindent, ami veszélyeztetheti a fizetés megtérülési képességét. A jövedelem, az előleg és a havi költségek általában a finanszírozás alapvető feltételei, míg a hitelezési előzmények és a pontszám maguk határozzák meg a finanszírozás kamatlábát.
A háztulajdonosok személyes kritériumai
A hitelező azt mondhatja neked, hogy engedheti meg magának egy hatalmas birtokot, de valóban? Ne feledje, hogy a hitelező kritériumai nagyrészt a bruttó bérekre vonatkoznak. A bruttó fizetés használatának problémája egyszerű: Ön a fizetés 30% -át veszi figyelembe, de mi van az adókkal, a FICA levonásokkal és az egészségbiztosítási díjakkal? Még ha visszatérítést kap is az adóbevallásból, ez most nem segít - és mennyit fog visszatéríteni?
Ezért van néhány pénzügyi szakértő úgy, hogy realisztikusabb a nettó jövedelme (más néven az otthoni fizetés) szempontjából gondolkodni, és hogy nettó jövedelmének legfeljebb 25% -át szabad felhasználnia a jelzálogkölcsön-kifizetésre. Ellenkező esetben, bár valószínűleg képes lesz havonta fizetni a jelzálogkölcsönt, „házszegény” lehet.
A ház megfizetésének és fenntartásának költségei a jövedelemnek olyan nagy százalékát tehetik ki - messze és meghaladják a nominális felhasználási arányt -, hogy nem lesz elég pénze más diszkrecionális költségek vagy fennálló tartozások fedezésére vagy megtakarításra. nyugdíjba vagy akár egy esős napra. Az a döntés, hogy házszegények-e vagy sem, nagyrészt személyes döntés; A jelzálog jóváhagyása nem azt jelenti, hogy valóban megengedheti magának a kifizetéseket.
Ne tegye magát abban a helyzetben, hogy „házszegény” legyen, annyira annyit fizet a jelzálogért, hogy nincs elegendő pénze a diszkrecionális költségek fedezésére vagy a nyugdíjba történő megtakarításra.
Jelzálog előtti megfontolások
A hitelező kritériumai mellett fontolja meg a következő kérdéseket, amikor fontolóra veszi a jelzálogkölcsön-fizetési képességét.
Jövedelem
Két jövedelemre támaszkodik csak a számlák fizetésére? Stabil a munkád? Könnyen megtalál egy másik pozíciót, amely azonos vagy annál jobb bért fizet, ha elveszíti jelenlegi állását? Ha a havi költségvetés teljesítése minden meghirdetett fillértől függ, akkor még egy kis csökkentés is katasztrófa lehet.
Költségek
A háttér-mutató kiszámítása magában foglalja a jelenlegi adósságköltségek nagy részét, de mi van a többi kiadással, amelyet még nem generáltál? Vannak olyan gyerekeid, akik valamikor egyetemre járnak? Tervezi egy új autó, teherautó vagy hajó vásárlását? Családja élvezi egy éves vakációt?
életmód
Hajlandó megváltoztatni az életmódját, hogy megkapja a kívánt házat? Ha kevesebb bevásárlóközpontba történő beutazás és a költségvetés kissé szűkítése nem zavarja, akkor magasabb háttér-aránnyal járhat. Ha nem tudja módosítani vagy ha már van jelentős hitelkártya-egyenlege, érdemes biztonságban játszani, és konzervatívabb megközelítést alkalmazhat a ház vadászata során.
Személyiség
Két embernek nincs azonos személyisége, jövedelemtől függetlenül. Vannak, akik éjjel egészségesen aludhatnak, tudva, hogy a következő 30 évben havonta 5000 dollárral tartoznak, míg mások a felét meghaladó összegű kifizetéssel félnek. A ház újrafinanszírozásának lehetősége az új autóval történő kifizetések megkönnyítése érdekében bolondítana egyes embereket, másoktól pedig nem aggódva.
Legyen őszinte a pénzügyi kockázat szintje iránt, amellyel kényelmesen él.
A jelzálogon kívüli költségek
Noha a jelzálog minden bizonnyal a háztulajdonos legnagyobb pénzügyi felelőssége, számos további költség merül fel, amelyek közül néhány még a jelzálogkölcsön kifizetése után sem merül fel. Az intelligens vásárlóknak jó lenne a következő elemeket szem előtt tartani:
Karbantartás
Még ha új otthont is épít, az nem marad örökké új, és nem maradnak olyan drága nagy készülékek sem, mint például kályhák, mosogatógépek és hűtőszekrények. Ugyanez vonatkozik az otthoni tetőre, kemencére, meghajtóra, szőnyegre, sőt a falra festett festékre is. Ha házban szegény van, amikor elvégzi az első jelzálogkölcsön-fizetést, akkor nehéz helyzetbe kerülhet akkor, ha pénzügyei nem javultak addig, amíg otthonának jelentős javításra szorul.
segédprogramok
A hő, az áram, a víz, a szennyvíz, a szemetes eltávolítása, a kábeltelevízió és a telefonos szolgáltatások mind pénzbe kerülnek. Ezeket a költségeket nem tartalmazzák a front-end arányban, és nem számítják a back-end arányban. Ennek ellenére elkerülhetetlenek a legtöbb háztulajdonos számára.
Egyesületdíjak
Számos kapu környéke vagy tervezett közösség értékeli a havi vagy éves társulási díjakat. Időnként ezek a díjak kevesebb, mint 100 dollár; Más esetekben havonta több száz dollár. Egyes közösségekben ezek közé tartozik a gyepkarbantartás, a hóeltakarítás, a közösségi medence és egyéb szolgáltatások.
Néhány díjat csak a közösség működtetésének adminisztrációs költségeire használnak fel. Fontos megjegyezni, hogy bár egyre több hitelező foglalja magába az egyesülési díjakat a front-end arányban, ezek a díjak idővel valószínűleg növekednek.
Bútorok és dekoráció
Haladjon át a szinte bármilyen új otthoni közösségnél, miután a nap lement, és valószínűleg észlel néhány belső fényt, amelyek hatalmas, üres szobákat világítanak, amelyeket csak akkor láthat, mert ezeknek a nagy, szép házaknak nincs ablak burkolója. Ez nem a legújabb dekorációs trend. Ez egy család eredménye, amely az összes pénzét a házra költötte, és most már nem engedheti meg magának a függönyöket vagy a bútorokat. Mielőtt új házat vásárol, alaposan áttekintheti a szükséges bútorozott szobák számát és az ablakok számát, amelyek fedelét megköveteli.
Alsó vonal
A ház költsége az egyetlen legnagyobb személyes költség, amellyel a legtöbb ember valaha szembesül. Mielőtt ilyen hatalmas adósságot felvesz, szánjon időt a matematika elvégzésére. A számok futtatása után mérlegelje személyes helyzetét, és gondoljon az életmódjáról - nem csak most, hanem a következő kettőbe.
Lehet, hogy az álomház minden, amit nagyon kedvező áron akartál, de érdemes-e túllépni magát és családját? Jelzáloggal nemcsak a házat, hanem az egész életét is? A hitelező segít otthon vásárlásában, de Ön az, aki el kell döntenie, hogy valójában megengedheti-e magának.
