Mit jelent a műveletekből származó pénzeszközök?
Működési alapok (FFO) arra az értékre utalnak, amelyet az ingatlanbefektetési alapok (REIT) használnak a működésükből származó cash flow meghatározására.
Az FFO kiszámításához az értékcsökkenést és amortizációt hozzá kell adni a bevételekhez, majd le kell vonni az esetleges értékesítési nyereségeket. Időnként részvényenként jegyzik. Az egy részvényre jutó FFO-arányt az egy részvényre jutó eredmény (EPS) helyett kell használni a REIT-ek és más hasonló befektetési alapok értékelésekor.
Operatív alapok (FFO)
A műveletekből származó alapok megértése (FFO)
Az FFO a REIT által generált készpénz mértéke; az ingatlan társaságok az FFO-t működési teljesítmény-referenciaértékként használják. Az ingatlan-befektetési alapok nemzeti szövetsége (NAREIT) eredetileg úttörőként jelentette ezt a számot, amely nem GAAP-intézkedés.
Az FFO képlete:
FFO = nettó jövedelem + értékcsökkenés + amortizáció - ingatlanértékesítés nyeresége.
Az FFO számítás összes elemét a REIT eredménykimutatása tartalmazza. Ha például a REIT értékcsökkenése 20 000 dollár, ingatlan értékesítésének nyeresége 40 000 dollár, és nettó nyeresége 100 000 dollár, akkor az FFO 80 000 dollár lenne. Minden REIT-nek meg kell mutatnia FFO-számításait a nyilvános pénzügyi kimutatásokban. Az intézkedést általában lábjegyzetként teszik közzé az eredménykimutatásban.
Az FFO-t nem szabad összetéveszteni a REIT tevékenységéből származó cash flow-val, amelyet a cég cash flow-kimutatásában mutatnak be, ehelyett azt a nettó készpénz és ekvivalens összegét mérik, amely a cégbe áramlik a rendes, folyamatban lévő üzleti tevékenységekből. Az FFO-t nem szabad a cash flow alternatívájaként tekinteni, mint a likviditás mérőszámát.
Miért az FFO a REIT teljesítményének jó mérőszáma?
Az FFO kompenzálja azokat a költségszámítási módszereket, amelyek pontatlanul közölhetik a REIT valódi teljesítményét. A GAAP könyvelése megköveteli, hogy minden REIT értékcsökkentse befektetési célú ingatlanát idővel, a standard értékcsökkenési módszerek egyikének felhasználásával. Számos befektetési célú ingatlan értéke azonban idővel növekszik, így az értékcsökkenés pontatlan a REIT értékének leírásakor. Az értékcsökkenést és az amortizációt vissza kell adni a nettó jövedelemhez a kérdés összeegyeztetése érdekében.
Az FFO levonja az ingatlanértékesítésből származó esetleges nyereségeket is, mivel az ilyen típusú értékesítéseket nem kell megismételni. A REIT-eknek az adóköteles jövedelem 90% -át osztalék formájában kell kifizetniük. Az ingatlanértékesítésből származó nyereség nem növeli a REIT adóköteles jövedelmét, ezért nem szabad belefoglalni az érték és a teljesítmény mérésébe.
Mint már említettük, a cégek esetenként részvényenkénti FFO-kat nyújtanak EPS-adatuk kiegészítéseként a fent említett okok miatt. Hasonlóképpen, sok elemző és befektető úgy értékeli a REIT ár-FFO arányát, mint az ár-nyereség arány kiegészítését.
A műveletekből származó igazított alapok
Az ingatlan-elemzők egyre inkább kiszámítják a REIT műveletekből korrigált forrásait (AFFO). Ez a számítás elvégzi a REIT FFO-ját, és kivonja az összes ismétlődő kiadást, amelyet aktiválnak, majd amortizálnak, valamint a bérleti díjak egyenes vonalát. Ezek az ismétlődő beruházási kiadások tartalmazhatnak olyan karbantartási költségeket, mint a festési projektek vagy a tetőcsere. Az AFFO a REIT bevételi potenciáljának pontosabb becsléseként vonult.
Az AFFO intézkedést úgy fejlesztették ki, hogy jobb mérést biztosítson a REIT készpénzéből vagy osztalékfizetéséből. Az AFFO-n kívül ezt az alternatív intézkedést néha elosztásra rendelkezésre álló forrásoknak vagy elosztásra rendelkezésre álló készpénznek is nevezik.
Példa a REIT FFO-jára
A népszerű bevásárlóközpont, a REIT Simon Property Group 2017. évi 4 milliárd dolláros eredménykimutatásában jelentette a működési forrásokat, 6% -kal magasabb, mint 2016-ban. A cég nettó jövedelme időközben 2, 2 milliárd dollárt tett ki. Az FFO-hoz való bejutáshoz a cég hozzátette körülbelül 1, 8 milliárd dolláros értékcsökkenést és amortizációt, és további kisebb adatokkal korrigálta - ideértve 5, 3 millió dolláros csökkentést az előnyben részesített osztalékok és kifizetések kifizetésére, valamint az értékcsökkenés és amortizáció nem ellenőrző részének részét, amely eredményeként további 17, 1 millió dolláros csökkentéssel. Simon emellett egy részvényenkénti FFO hígított értéket jelentett 11, 21 dollárral szemben, szemben a hígított EPS értékkel, amely 6, 24 dollár volt.
