Mi az összehasonlító piaci elemzés?
Összehasonlító piaci elemzés azon árak vizsgálata, amelyek mellett ugyanazon a területen hasonló ingatlanokat nemrégiben értékesítettek. Az ingatlanügynökök összehasonlító piaci elemzést végeznek ügyfeleik számára, hogy segítsen nekik meghatározni a listálandó árat ház eladásakor vagy az ajánlatot, amikor egy házat vásárolnak. Mivel egyetlen ingatlan sem azonos, az ügynökök módosítják az eladott ingatlanok és a megvásárolni vagy listázandó ingatlanok közötti különbségeket a tisztességes ajánlat vagy eladási ár meghatározása céljából. Alapvetően az összehasonlító piaci elemzés a hivatalos, szakmai értékelés kevésbé kifinomult változata.
Az összehasonlító piaci elemzés megértése
Egy összehasonlítható piaci elemzés magában foglalhatja a jelenleg felsorolt ingatlanokat is, különösen, ha nemrégiben nem adtak el hasonló ingatlanokat. A tőzsdei árak azonban csak azt jelzik, amit az eladó reméli, hogy megszerez az ingatlant, és nem feltétlenül tükrözik, amit valójában megéri.
Noha az összehasonlító piaci elemzés nem hivatalos értékelés, az ingatlanügynök nagyon sok hasonló gyakorlatot és módszert alkalmaz, amelyeket az értékelő használ az ingatlan ésszerű értékének elérésére. Ha a ház vagy az ingatlan olyan jellegzetes és / vagy egyedülálló, ha nem találhatók összehasonlítható ingatlanok, akkor a tulajdonos érdeke lehet, hogy hivatalos értékelőt béreljen fel az ingatlan értékelésére.
Példa összehasonlító piaci elemzésre
Vegyünk egy párot, aki azon gondolkodik, hogy ajánlatot tegyen egy négy hálószobás, három fürdőszobás, 2100 négyzetláb hosszú, egy családi házban egy negyed hektáros földterületen. A ház 300.000 dollár áron eladó. A pár ingatlanügynöke összehasonlító piaci elemzést végez, és három hasonló ingatlanot keres fel, amelyeket nemrégiben adtak el ugyanabban a felosztásban:
- Az első minden tekintetben megegyezik a tárgy tulajdonságával, azzal a különbséggel, hogy forgalmas úton található; nemrégiben 275 000 dollárért adták el. A második négy hálószobával, három fürdőszobával rendelkezik, és egy negyed hektáros földterületen helyezkedik el, de 2400 négyzetláb, mivel tartalmaz egy átvilágított verandát is; 315 000 dollárért adták el. A harmadiknak négy hálószobája van, egy negyed hektáros földterületen helyezkedik el és 2100 négyzetláb, de csak két fürdőszobával rendelkezik, amelyek mindegyike elavult; 265 000 dollárért eladta.
Íme az a tipikus lépés, amelyet az ingatlanügynök követhet az összehasonlító piaci elemzés elvégzéséhez:
1. Értékelje a környék minőségét
Az első lépés a környező környék minőségének felmérése, és van néhány jó online eszköz, amelyek ezt megkönnyítik, mint valaha.
A Google Street View lehet a legjobb eszköz a környék kutatására. Itt van, amit keres:
- Szép blokkok a kevésbé vonzó blokkokkal szembenA közelség olyan kényelmi létesítményekhez, mint például a strandok, parkok, iskolák stb.A közel van a kellemetlen helyekhez, például a szeméttelepekhez, autópályákhoz, ipari létesítményekhez stb.
A Google képei azonban elavulttá válhatnak, tehát nem helyettesíti a környéken való átutazást.
2. Ha lehetséges, értékelje az eredeti listát
Gondosan olvassa át a képeket és a leírást, hogy értékelje az otthon életkorát és állapotát, a legújabb fejlesztéseket és az előző marketingstratégiával kapcsolatos lehetséges problémákat.
3. Ellenőrizze az ingatlanérték becsléseit
Az ingatlanérték becslése segít felmérni az ügyfél otthonának várható piaci értékét, és megadhatja a kiindulási pontot az ingatlan négyzetlábára eső költség kiszámításához. Ezek a becslések azonban pontatlanok lehetnek, és nem veszik figyelembe a helyi piac egyedi aspektusait.
4. Készítsen előzetes CMA-t
Készítsen egy nagyszerű ötletet otthona értékéről azáltal, hogy értékeli a térségben eladott, lejárt, aktív és függőben lévő listákat, amelyek tulajdonságai, mérete és kényelme összehasonlítható az Ön adataival. Az összehasonlítható tulajdonságok, amelyeket be kell építeni a CMA-ba, a következők:
- Azok az eladott vagy lejárt házak, amelyek folyamatban vannak, vagy amelyek az elmúlt hat hónapban bekerültek a listába. Az eladott listák pontosan megmondják, hogy a környéken milyen házak adtak el a közelmúltban, és ez az elsődleges módja a CMA értékének felmérésére. A lejárt listák szerint az árképzés a piac nem hajlandó viselni. A függőben lévő eladásokkal kapcsolatos listák jó képet adhatnak arról, hogy jelenleg milyen házak értékesítik hasonló házakban. A jelenlegi listák megmutatják, milyen a versenyed. Értékelje azokat az otthonokat, amelyekben azonos számú hálószoba és fürdőszoba található. A ház hálószobáinak és fürdõinek száma az egyik legfontosabb kritérium a ház értékelése szempontjából. Például a két hálószobás házak általában kevésbé kívánatosak, mint a három vagy annál többek. Hasonlóképpen, azokban a házakban, amelyekben csak egy fürdőszoba van vagy nincs fürdőszoba, gyakran alacsonyabb a viszonteladási érték, mint azokban, ahol több. Értékelje otthonát, amely körülbelül 300 négyzetláb távolságra van a sajátjától. Ha egy 2000 négyzetláb hosszú otthont lát, nézzen 1700 és 2300 négyzetláb közötti otthonokra. Általában több hálószoba magasabb árat jelent, de a szögletes felvétel szinte ugyanolyan fontos. Értékelje meg a szomszédságban található otthonakat. Nehéz lehet kitalálni, hogy pontosan melyik otthoni „szomszédság” található, ha nem fallal körülvett közösség. Ezért fontos, hogy először online értékelje a környéket. Értékelje az azonos vagy hasonló iskolazónában lévő otthonakat. Az iskolai körzetek különösen fontosak a nagyobb városokban, ahol minden körzetben nagyon sok iskola található. Az utca egyik oldalán lévő házak kiváló iskolai övezetben lehetnek, míg a másik oldalon otthoni lakásokban részt vevő hallgatók alacsonyabb színvonalú iskolákban imazhetnek. Az iskolák által az otthon értékében mutatkozó különbség nagyon jelentős lehet. Értékelje a hasonló tételű házat. Általában véve egy 10 hektáros földterületű otthon többet ér, mint egy hektáronként összehasonlítható otthon. Értékelje a hasonló korú otthonokat. A vadonatúj otthonokat általában magasabbra értékelik, mint az idősebb otthonokat, de néhány idősebb ház, különösen az antik házak vagy a század közepén modern otthonok, kialakításuk miatt prémiumot jelenthetnek az új építésnél. Értékelje a hasonló tulajdonságokkal rendelkező házakat. Például, ha az otthoni föld alatti medencével rendelkezik, vagy egy kapu közelében található, ahol egy klubház található, próbáljon meg más hasonló funkciókkal rendelkező listát találni. Hasonlóképpen, ha az otthon óceánparti ingatlanon helyezkedik el, akkor összehasonlítva más óceánparti házakkal sokkal jobb eredményeket fog elérni, mint összehasonlítva a víztől néhány háztömbnyire lévő házakkal.
5. Szerezzen összehasonlítható listák átlagárát
Vegye ki a kiválasztott összehasonlítható házak eladási árait, és ossza meg minden egyes négyzetméter alapján, hogy kiszámítsa az egyes összehasonlítható otthonok négyzetlábárait. Ezután keresse meg az összehasonlítható házak négyzetláb átlagát, és szorozza meg az eladni kívánt ház pontos négyzetméterével.
6. Értékelje személyesen a házat.
Kutatásai alapján el kell látnia egy ballpark-elképzelést arról, hogy mit érdemel a ház, így képesnek kell lennie arra, hogy megválaszolja a háztulajdonos által az ingatlan értékével kapcsolatos kérdéseket. Ingatlan meglátogatásakor vegye figyelembe a következő tényezőket: állapot, kiegészítések és fejlesztések, szükséges fejlesztések, külső és tereprendezés és egyéb szolgáltatások. Az átfogó CMA létrehozásához egyesítse az összehasonlítható listák előzetes adatait a látogatás során gyűjtött információkkal.
