Kérdezzen bármilyen ingatlanszakértőtől a kereskedelmi ingatlanba történő befektetés előnyeiről, és valószínűleg monológot indít arról, hogy ezek az ingatlanok jobbak-e, mint a lakóingatlanok. A kereskedelmi ingatlantulajdonosok szeretik a kiegészítő pénzáramlást, a kedvező méretgazdaságosságot, a viszonylag nyitott játékteret, a jó, megfizethető ingatlankezelők bőséges piacát és a kereskedelmi ingatlanok nagyobb megtérülését.
De hogyan értékeli a legjobb tulajdonságokat? És mi választja el a nagy akciókat a szemétktől?
A legtöbb ingatlanhoz hasonlóan a siker egy jó tervvel kezdődik. Ez egy, amely segít értékelni egy jó kereskedelmi ingatlanügyletet.
Tudja meg, mit tud a bennfentesek
Ahhoz, hogy játékos legyen a kereskedelmi ingatlanban, tanuljon úgy gondolkodni, mint egy profi. Például, tudd, hogy a kereskedelmi ingatlanokat másként értékelik, mint a lakóingatlanokat. A kereskedelmi ingatlanból származó jövedelem közvetlenül kapcsolódik a felhasználható négyzetmérethez. Az egyedi otthonok esetében nem ez a helyzet. Látni fogja a nagyobb cash flow-t is a kereskedelmi ingatlanokkal. A matematika egyszerű: több jövedelmet fog keresni például többcsaládos lakásokban, mint egy családi házban. Tudja azt is, hogy a kereskedelmi ingatlanok bérleti szerződései hosszabbak, mint az egycsaládi lakásokban. Ez előkészíti az utat a nagyobb cash flow-hoz. Végül, ha szigorúbb hitelkörnyezetben él, ügyeljen arra, hogy kopogjon a készpénzzel. A kereskedelmi ingatlan hitelezői legalább 30% -ot szeretnének látni, mielőtt zöld fényt adnak a hitelnek.
Térkép készítsen egy cselekvési tervet
A paraméterek beállítása kiemelt prioritás a kereskedelmi ingatlanügyletekben. Például kérdezze meg magától, mennyit engedheti meg magának a fizetést, majd vásároljon jelzálogkölcsönzőt, hogy megértse, mennyit fog fizetni a jelzálog élettartama alatt. Az olyan eszközök használata, mint a jelzálogkölcsön-számológépek elősegítheti, hogy helyes becsléseket készítsen otthona összköltségéről.
További feltehető kérdései a következők: Mennyit várnak el az üzlettel? Ki a legfontosabb szereplő? Hány bérlő van már a fedélzeten és fizet bérleti díjat? Mennyi bérleti hely szükséges?
Tanulja meg a jó üzlet felismerését
A legfontosabb ingatlanszakértők sokat tudnak, amikor meglátják. Mi a titok? Először is van kilépési stratégiájuk - a legjobb ajánlatok azok, amelyekből tudod, hogy távolodhat. Segít egy éles, földtulajdonos figyelmének felfedezésében - mindig keresnie kell a javítást igénylő károkat, tudnia kell, hogyan kell felbecsülni a kockázatot, és ügyeljen arra, hogy feltörje a számológépet annak biztosítása érdekében, hogy az ingatlan megfelel-e pénzügyi céljainak.
Ismerkedjen meg a legfontosabb kereskedelmi ingatlanmérnökökkel
Az ingatlan értékeléséhez használt általános kulcsmérők a következők:
Nettó működési jövedelem (NOI)
A kereskedelmi ingatlan NOI-ját úgy számítják ki, hogy felbecsülik az ingatlan első évi bruttó működési jövedelmét, majd levonják az első év működési költségeit. Szeretne pozitív NOI-t kapni.
Cap Rate
Az ingatlantulajdonságok „felső korlátja” - vagyis tőkésítési aránya - a jövedelemtermelő ingatlanok értékének kiszámításához szolgál. Például egy öt vagy több egységből álló apartmankomplexum, kereskedelmi irodaépületek és kisebb szabadalmi bevásárlóközpontok egyaránt jó jelölések a felső korlát meghatározására. A felső korlátot a jövőbeni nyereség vagy a cash flow nettó jelenértékének becslésére használják; ezt a folyamatot is nevezik a jövedelem kapitalizációjának.
Készpénz a készpénzben
A kereskedelmi ingatlanbefektetők, akik finanszírozásukra támaszkodnak ingatlanjaik megvásárlásához, gyakran betartják a készpénz-készpénz formulát, hogy összehasonlítsák a versengő ingatlanok első évi teljesítményét. A készpénz-készpénz figyelembe veszi azt a tényt, hogy a szóban forgó befektető nem igényel 100% készpénzt az ingatlan megvásárlásához, hanem azt a tényt is, hogy a befektető nem fogja megtartani az összes NOI-t, mert valamilyen ebből jelzálog-kifizetések teljesítésére. A készpénz felfedése érdekében az ingatlanbefektetőknek meg kell határozniuk az ingatlan megvásárlásához szükséges befektetési összeget vagy kezdeti befektetését.
Keressen motivált eladókat
Mint minden üzlet, az ügyfelek ingatlant vezetnek. Az Ön feladata megtalálni őket - különösen azokat, akik készen állnak és szívesen eladnak a piaci érték alatt. Az a tény, hogy semmi sem történik, vagy éppen nem számít az ingatlanügyletekben, amíg nem találnak üzletet, amelyet általában motivált eladó kísér. Ez valakinek sürgető oka a piaci érték alatti eladás. Ha az eladó nem motivált, akkor nem lesz hajlandó tárgyalni.
Fedezze fel a környék "gazdálkodásának" képzőművészetét
Kiváló módszer a kereskedelmi ingatlan értékelésére, ha megvizsgálja a szomszédságát, ahol található, nyitott házakba lépve, beszélgetve a környék többi tulajdonosával és megüresedett állások keresésével.
A tulajdonságok értékeléséhez használjon "háromszoros" megközelítést
Legyen adaptív, ha nagyszerű ajánlatokat keres. Használja az internetet, olvassa el az apróhirdetéseket és béreljen madárkutyákat, hogy megtalálják a legjobb tulajdonságokat. Az ingatlanmadarak segíthetnek értékes befektetési ügyfelek megtalálásában áttételes díj ellenében.
Alsó vonal
Összességében a kereskedelmi ingatlanok megkeresése és értékelése nem csak a környékek gazdálkodásáról, a jó ár megszerzéséről vagy a füstjelzések küldéséről szól, hogy eladókat hozzon neked. A cselekvés középpontjában az alapvető emberi kommunikáció áll. A kapcsolatok kiépítéséről és az ingatlantulajdonosokkal való kapcsolatépítésről szól, így kényelmesebben érzik magukat a jó ajánlatokról és az Önnel folytatott üzletről.
