Tartalomjegyzék
- Refinanszírozásra való jogosultság
- Refinanszírozási lehetőségek
- 1. Kérjen hitelmódosítást
- 2. Nyisson meg egy új HELOC-ot
- 3. Szerezzen új lakáshoz kötvényhitelt
- 4. Új első jelzálog refinanszírozása
- Alsó vonal
Amikor otthoni hitelkeretet (HELOC) vesz ki, először lehívási periódussal rendelkezik, amely általában 10 évig tart. Ez idő alatt igény szerint kölcsönt vehet igénybe, és alacsony, csak kamatos kifizetéseket végezhet azzal, amit kölcsönvett. Sok háztulajdonos csak ezt csinálja.
A lehívási időszak vége után azonban már nem vehet fel kölcsönzést a sorából, és meg kell kezdenie a teljes amortizált kamat és tőkefizetést. Ez a második szakasz a törlesztési időszak, azaz általában 20 év. Ez azt jelenti, hogy havi kifizetései jelentősen magasabbak lehetnek, mint a sorsolás időszakában voltak, és sok háztulajdonos fizetési sokkot szenved.
A fizetési sokk problémájának megoldásának egyik módja a HELOC refinanszírozása, és többféleképpen meg lehet csinálni. Ez a cikk elmagyarázza, hogyan kvalifikálódhat, milyen lehetőségei vannak, és mindegyik előnye és hátránya.
A HELOC refinanszírozására való jogosultság
A HELOC refinanszírozása hasonló az első jelzálog felvételéhez vagy refinanszírozásához. A jövedelem, a költségek, az adósságok és a vagyon alapján kell minősítést nyernie, ami azt jelenti, hogy olyan dokumentumokat kell benyújtani, mint a fizetési nyilatkozatok, a W-2 nyomtatványok, az adóbevallások, a jelzáloglevelek, a személyi igazolvány, a biztosítás igazolása és minden egyéb olyan dokumentum, amelyet a biztosító szerint szükséges.
A legalacsonyabb kamatlábak eléréséhez "nagyon jó" és "kivételes" FICO pontszámmal kell rendelkeznie: valahol a 740-850 tartományban. Ön akár 620-as pontszámra is jogosulttá válhat, de a kiváló pontszámmal rendelkezők kamatának kétszeresét több mint kétszer fizeti meg, és nehezebben találhat hitelezőt, aki veled dolgozik.
Ugyanakkor elegendő tőkével kell rendelkeznie otthonában az új hitel felvétele után, hogy megfeleljen a hitelezőnek a kölcsön-érték arányra vonatkozó iránymutatásaihoz - ez egy százalék, amelyet úgy számítanak ki, hogy elosztja a kölcsönök teljes összegét az ingatlan értékével. Néhány hitelező engedi a kiváló hitelképességű háztulajdonosoknak, hogy otthonuk értékének akár 100% -át is kölcsönt vehessék fel, de szokásos, ha csak 80–90% -ot tudnak kölcsönözni. Íme egy példa ennek meghatározására:
- Ingatlan értéke: 300 000 dollárElső jelzálogkölcsön: 190 000 dollárHELOC egyenleg: 50 000 dollárÖsszes kölcsön: 240 000 dollárKombinált kölcsön értéke: 80% Lakástulajdonos saját tőkéje: 20%
Ebben az esetben, ha feltételezzük, hogy csak a meglévő HELOC egyenlegét kívánja újrafinanszírozni, és nem akar többet kölcsönözni, akkor képesnek kell lennie arra, hogy olyan hitelezőt találjon, aki veled fog együttműködni, főleg ha jó hitelképességgel rendelkezik. Továbbá, minél több tőke van, annál alacsonyabb lesz a kamatláb.
Opciók a HELOC refinanszírozásához
Az otthoni hitelkeret refinanszírozásához négyféle módon lehetséges. Itt vannak a lehetőségek, valamint az előnyeik és hátrányai:
1. Kérjen hitelmódosítást
Hogyan működik: Vegye fel a kapcsolatot a hitelezővel, és magyarázza el, hogy nehezen tud kifizetni a kifizetéseket, amikor a lehívási időszak véget ér. Kérdezze meg, hogy a hitelező együttműködhet-e veled a hitelfeltételek megváltoztatásán, oly módon, hogy a havi kifizetések megfizethetőek legyenek, tehát nem teheti meg az alapértelmezett fizetést. A Bank of America, például, rendelkezik háztartási támogatási programmal, amely hosszabb távra, alacsonyabb kamatlábat vagy mindkettőt nyújt a képesített háztulajdonosoknak, ha pénzügyi nehézségeket tapasztaltak, például jövedelemkiesést vagy válást.
Előnyök: A vízmódosítás lehet az egyetlen lehetőség, ha víz alatti.
Hátrányok: A hitelezők nem kötelesek módosítani a kölcsönt, így ez a lehetőség valószínűleg nem áll rendelkezésre. Ha igen, akkor be kell mutatnia, hogy vissza tudja fizetni a módosított kölcsönt. A hátrányos helyzetű háztulajdonosoknak nyújtott két támogatási program, a ház megfizethető második zálogjog módosító programja és az FHA rövid refinanszírozási programja 2016 végén abbahagyta az új pályázók bevonását.
2. Nyisson meg egy új HELOC-ot
Hogyan működik: Egy új lehívási periódust és új kamatfizetési visszafizetési periódust kezdve eldobja a kannát az úton.
Előnyök: Időt vesz igénybe pénzügyi helyzetének javítására, ha küzdenek a vége miatt, és nem akarják megfizetni a meglévő kölcsönt.
Hátrányok: Önnek valamikor vissza kell fizetnie a kölcsönt. Minél hosszabb ideig halasztja el a visszafizetést, annál nagyobb kamatot fog tartozni, és annál magasabb lesz a teljes amortizált tőke és kamatfizetés minden hónapban. Az új lehívási időszak megadása megkönnyíti a hitelfelvétel folytatását. Ha újrafinanszírozást végez, mert aggódik a meglévő HELOC visszafizetése miatt, akkor utoljára meg kell tennie adósságát.
Mint már látta, nehéz tudni, hogy mekkora lesz az összes hitelfelvételi költség vagy a havi befizetés egy HELOC-lal, mert itt kissé kölcsönt keres, és a kamatláb ingadozhat. Továbbá, amikor elindul az új HELOC visszafizetési periódusa, a kamatlábak magasabbak lehetnek, mint manapság, így a havi kifizetések még nagyobbok lesznek.
(További információ: Mi a teendő, ha nem tudsz visszafizetni otthoni hiteleket.)
3. Szerezzen új lakáshoz kötvényhitelt
Hogyan működik: A változó kamatozású HELOC egyenlegét fix kamatozású lakáscélú kölcsönké alakítja. 20 vagy 30 évig is eltarthat az egyenleg kifizetése.
Előnyök: A folyamatos hitelfelvétel ciklusát azzal fejezi be, hogy egyösszegű összeget vesz ki a HELOC kifizetéséhez, és rögzített kamatlábat kap, stabil havi kifizetésekkel. Győződjön meg róla, hogy ismeri a hosszú távú hitelfelvételi költségeket, és vegye figyelembe ezeket a háztartás hosszú távú pénzügyi tervébe.
Hátrányok: Egyes hitelezők abbahagyták a lakáscélú kölcsönök nyújtását, így a vásárláshoz több erőfeszítésre lesz szükség, mint amennyire a HELOC megtalálásához. Ennek ellenére rendelkezésre állnak, különösen akkor, ha hajlandó túlmutatni a legnagyobb bankokon - amit egyébként meg kell tennie, mert a nagy pénzintézetek nem feltétlenül rendelkeznek a legjobb kamatlábbal vagy a leginkább kompetens ügyfélszolgálattal. Ne feledje továbbá, hogy minél hosszabb a hitel futamideje, annál alacsonyabbak lesznek a havi kifizetések, de minél több kamatot fog fizetni.
4. Refinanszírozás új első jelzálogba
Hogyan működik: Ahelyett, hogy refinanszírozná a HELOC-ot, refinanszírozza mind a HELOC-ot, mind az első jelzálogát egy kölcsönbe: egy új első jelzálogot.
Előnyök: Lehetséges a legalacsonyabb elérhető kamatlábak. Az első jelzálog kamatlábai általában alacsonyabbak, mint a lakáscélú hitelek kamatlábai, mert ha nem teljesítené házai kifizetéseit, akkor az első jelzálogkölcsön-hitelezőnek meg kellett volna fedeznie a kizárt ház eladásából származó bevételt. Egy olyan piacon, ahol a HELOC-ok és a háztartási hitelek kamatlába 5, 90%, illetve 5, 57%, a 30 éves és a 15 éves fix első jelzálogkölcsönök kamatlába lehet. 4, 73% és 4, 16%. Feltételezve, hogy fix kamatozású első jelzálogkölcsön-refinanszírozást hajt végre, az egyenlő havi kifizetések stabilitását is megszerezheti, és a teljes hitelfelvételi költségeket előre ismerheti, ugyanúgy, mint a fentiekben tárgyalt lakáscélú hitel esetén.
Hátrányok: Az első jelzálogkölcsön felvétele jelentősen magasabb zárási költségeket jelenthet, mint amit egy új HELOC vagy lakáscélú kölcsön refinanszírozásával járna.
Alsó vonal
Előfordulhat, hogy megfizethetőbb havi kifizetéseket hajt végre a HELOC-on hitelmódosítás révén, új HELOC-ra történő refinanszírozással, lakáscélú kölcsön refinanszírozásával vagy új első jelzáloggal történő refinanszírozással. Fedezze fel lehetőségeit több hitelezőnél, hogy megnézze, melyik lehetőség nyújtja a legjobb kombinációt a rövid távú megfizethetőségnek, valamint a lehető legalacsonyabb hosszú távú költségeknek és a bezárási költségeknek.
(A kapcsolódó olvasmányhoz lásd: Hogyan működik egy HELOC fix kamatozású opció, Lakásingatlan-kölcsönök és HELOC-ok, Az otthoni tőke megérintésének okosabb módja, Az otthoni tőkehitel refinanszírozása: Útmutató az útmutatóhoz, 5 ok, amiért nem használja otthonát Saját tőke hitelkeret, újrafinanszírozás vs. lakáscélú hitel, lakáscélú hitel vagy hitelkeret kiválasztása, levonható-e az otthoni saját tőkéje (HELOC) adó?, Rossz hitel? Még mindig kaphat otthoni saját tőkét, jelzálogkölcsönt vs. lakáscélú kölcsön: Hogy különböznek egymástól, mit tegyek, ha nem tudsz visszafizetni lakáscélú kölcsönt)
