Stephen Schwarzman nem tett nagyra azáltal, hogy kicsit fogadott. Karrierjét nagy esélyek kockázatával határozta meg. Jelenleg a The Blackstone Group elnöke és vezérigazgatója, sok ilyen nagy fogadást részletezte a közelmúltban készített önéletrajzában, a mit vesz . Az Abington Gimnázium osztályvezetőjeként töltött napjaitól kezdve a megalázó folyamatig, amikor 1985-ben megpróbálták a Blackstone-t Pete Petersonnal elindítani, Schwarzman életét úgy határozta meg, hogy minden fordulóban nagyra megy.
A Blackstone azóta elterjedt, és magában foglalja a magántőke, a fedezeti alapok, a hitel, az infrastruktúra és az élettudományokra összpontosító befektetési vállalkozásokat is, de a cég számos legnagyobb fogadása az ingatlanügyletekre terjed ki. Valójában a Blackstone az egyik legnagyobb ingatlanbefektető a világon, 545 milliárd dollárjának körülbelül egynegyedével befektetve az ágazatba.
A Blackstone mögött volt a történelem egyik legnagyobb ingatlanügylete, ideértve a Hilton Properties 2007. júliusi megvásárlását és a New York-i Stuyvesant Town 2015. évi vásárlását 5, 5 milliárd dollárért.
Beszéltem Schwarzmannel az önéletrajzának elindításáról a karrierjéről és a befektetési tájra vonatkozó véleményéről - különösen az ingatlanügyekről.
Ezüst: A Blackstone az évek során nagy tételeket tett az ingatlanügyletekre, és most a világ egyik legnagyobb ingatlantulajdonosai és befektetői, és ma a befektetési portfólió legnagyobb része. Melyek az alapvető szabályai a nagyszerű ingatlanlehetőségek azonosításához? Mit keresel?
Schwarzman: Az ingatlan egy egyszerű üzlet. Van néhány szabályunk.
- Megvásároljuk a meglévő lehetőségeket, amelyeket javíthatunk. Nem fejlesztünk. A fejlesztésnek sokkal nagyobb a kockázata, mint egy meglévő épület vásárlásával. Tetszik a konzervativizmus, ha valami meglévőt vásárolunk. Másodszor csak olyan dolgokat vásárolunk, amelyeket javíthatunk. Nem érdekli, hogy csak egy cash flow-t vásároljunk. Valami jobbat akarunk tenni. Miután jobbá tette, tovább értékesítheti. Harmadszor, tematikus befektető vagyunk. Az ingatlanokon belül az ingatlanok különböző eszközosztályokat mutatnak, az irodaépületektől és a lakásoktól a bevásárlóközpontokig és raktárakig. A különböző eszközosztályok eltérő alapokkal rendelkeznek a gazdasági ciklus különböző pontjain, valamint a technológiai zavarok lehetőségén. Például eladtuk az összes bevásárlóközpontot és mindent a kiskereskedelemben, amikor láttuk, hogy az Amazon 2010-ben fejlesztette ezt a hatalmas lendületet, és úgy döntöttünk, hogy még nagyobb raktárvásárlóvá válik. A raktárak az elmúlt öt évben nagy teljesítményű eszközkategória voltak a kiskereskedelemben. Számos kiskereskedőnek, nem csak az Amazonnak, kellett átváltania online képességre. Raktárakra van szükség az áruk tárolásához annak érdekében, hogy az ügyfelekhez szállíthassák. Ez egy egész területhez vezetett bennünket, ahol hatalmas kitettségünk van, ahol a bérleti díjak kétszeresére (vagy annál többre) emelkednek, mint bármely más eszközosztályban. Az ingatlanot globális lehetőségnek tekintjük. Egy bizonyos ponton a földrajzi területen nincs annyi tőke. Például sokat vásároltunk Skandináviában, ami nagyon jónak bizonyult. A végső szabály a pótlási költségeket vizsgálja. Nagyon fontos annak biztosítása, hogy jóval alatta maradjon, amikor valamit vásárol.
Amikor befejeztük az ingatlanjavítási feladatunkat, eladjuk. Van egy kis mantrájuk, az úgynevezett „Vásárold meg, javítsd ki, adj el”.
Ezüst: Hol lát ingatlanpiaci lehetőségeket a következő évtizedben?
Schwarzman: Tíz év elteltével… az ingatlanban az a tendencia, hogy az emberek külvárosi városokba költöznek. Ez a tendencia a városi lakások számára jó hely lesz. Ez meg fogja változtatni a földrajzi helyzetét. Ha Ön amerikai befektető, akkor elfogultsággal kell járnia az alacsony adókulcsok és a könnyebb munkakörnyezet szempontjából. Ha 10 évre nézel, akkor valódi eltolódások történnek, amelyeket már láthatunk az emberek északról délre történő migrációjában. Az emberek elmozdulnak a magas adókról az alacsony adókkal rendelkező államokra, például Florida, Texas vagy Észak-Karolina, ahol szárazföldön dolgozhatnak.
Régebben volt az az eset, amikor az emberek munkát kaptak, a munka alapján választották meg a helyüket. Most sok fiatalabb ember keresi a helyet, és reméli, hogy munkát talál. Ha a megfelelő helyre mennek, a munkahelyek megkeresik őket.
Az ingatlanokban vannak világvárosok, amelyek tudásalapú városok. Ezek Seattle, San Francisco, Austin, akár New York és London. Indiai városokat talál, mint például Mumbai, Chennai, Bangalore… Ha olyan iparágakat talál, amelyekről tudod, hogy robbanásszerű növekedés várható, és követik őket szerte a világon, amikor 10 évre nézel, ezek nagyon jók lesznek. Vannak speciális esetek a biotechnológiában és a kutatásban is, amelyek gyorsan felgyorsulnak. Mi vagyunk a biopharma nedves laboratóriumainak legnagyobb tulajdonosai. Ez egy másik ilyen trend.
Ezüst: A Blackstone 2007-ben a Hilton ingatlanvásárlása nagyszerű hívásnak bizonyult. De a Hilton már megalapozott márka volt, nagy lábnyommal. Gondolja, hogy a szállodai üzlet továbbra is okos hely lesz a következő vagy két évtizedben történő befektetéshez?
Schwarzman: A jólét növekedésével minél több ember utazik. Ennek katalizátornak kell lennie az utazási vállalkozással összefüggő dolgok elvégzésében, legyen az átjáró város vagy más népszerű hely. Ezeknek jó eredménnyel kell rendelkezniük.
