Tartalomjegyzék
- A jelzáloggyártó vonal
- A befektetők hatása a jelzálog kamatlábakra
- Rögzített kamatozású jelzálogkölcsönök
- A Fed szerepe
- Állítható kamatozású jelzálogkölcsönök - ARM
- A változások előrejelzése
- Alsó vonal
A jelzálogkölcsönöknek két elsődleges formája van - rögzített kamatozású és állítható kamatláb -, néhány hibrid kombinációval és többszörös derivatívákkal együtt. A kamatlábak és a jövőbeni kamatlábakat meghatározó gazdasági befolyások alapvető ismerete segíthet a pénzügyi szempontból megalapozott jelzálogjog-döntések meghozatalában. Az ilyen döntések között szerepel a választás a fix kamatozású jelzálogkölcsön vagy a beállítható kamatozású jelzálogkölcsön (ARM) között, vagy annak eldöntése, hogy refinanszírozni kell-e egy állítható kamatú jelzálogból.
A jelzáloggyártó vonal
A jelzálogipar három elsődleges részből áll vagy üzletből áll: a jelzálog-kezdeményező, az aggregáló és a befektető.
A hitelező a jelzálog-kezdeményező. A hitelezők többféle formában jelennek meg, a hitelszövetkezetektől és a bankoktól a jelzálogkölcsönökig. A jelzálog-kezdeményezők kölcsönöket vezetnek be és hoznak forgalomba a fogyasztók számára. Hiteleket adnak el. Versenyeznek egymással az általuk kínált kamatlábak, díjak és szolgáltatási szintek alapján. Az általuk felszámított kamatlábak és díjak határozzák meg haszonkulcsukat. A legtöbb jelzálogkölcsön-kibocsátó nem „portfólióhiteleket” jelent (vagyis azt, hogy nem tartják meg a hiteleszközt). Ehelyett a jelzálogot eladják a másodlagos jelzálogpiacra. A fogyasztók által felszámított kamatlábakat haszonkulcsuk és az az ár határozza meg, amellyel a jelzálogot eladhatják a másodlagos jelzálogpiacra.
Az aggregátor újonnan származó jelzálogkölcsönöket vásárol más intézményektől. A másodlagos jelzálogpiac részét képezik. A legtöbb aggregáló is jelzálogkölcsön-kezdeményező. Az aggregálók sok hasonló jelzálogkölcsönt összevonnak, hogy jelzáloggal fedezett értékpapírokat (MBS) hozzanak létre - ezt az eljárást értékpapírosításnak nevezik. A jelzáloggal fedezett értékpapír olyan kötvény, amelyet egy jelzálog mögöttes alapja fedez. A jelzáloggal fedezett értékpapírokat eladják a befektetőknek. Az az ár, amelyen a jelzáloggal fedezett értékpapírok eladhatók a befektetők számára, meghatározza azt az árat, amelyet az aggregálók fizetnek az egyéb hitelezőktől származó új jelzálogkölcsönökért, valamint a kamatlábakat, amelyeket a fogyasztóknak kínálnak saját jelzálogkölcsön-származásuk esetén.
A jelzáloggal fedezett értékpapírokban sok befektető van: nyugdíjalapok, befektetési alapok, bankok, fedezeti alapok, külföldi kormányok, biztosítótársaságok, valamint Freddie Mac és Fannie Mae (kormány által támogatott vállalkozások). Mivel a befektetők megpróbálják a hozamot maximalizálni, gyakran relatív érték elemzést végeznek a jelzáloggal fedezett értékpapírok és más fix kamatozású befektetések, például vállalati kötvények között. Mint minden pénzügyi értékpapír esetében, a jelzáloggal fedezett értékpapírok befektetői igénye határozza meg az árat, amelyet ezekért az értékpapírokért fizetnek.
A befektetők hatása a jelzálog kamatlábakra
A jelzáloggal fedezett értékpapír-befektetők nagymértékben meghatározzák a fogyasztóknak kínált jelzálogköltségeket. A fentiek szerint a jelzálog-előállítási vonal jelzáloggal fedezett biztosíték formájában ér véget, amelyet egy befektető vásárolt meg. A szabad piac határozza meg a piaci elszámolási árakat, amelyeket a befektetők fizetnek a jelzáloggal fedezett értékpapírokért. Ezek az árak visszatérnek a jelzálogiparon keresztül, hogy meghatározzák azokat a kamatlábakat, amelyeket a ház megvásárlásakor kínálnak fel.
Rögzített kamatozású jelzálogkölcsönök
A fix kamatozású jelzálog kamatlábát a jelzálog élettartamára rögzítik. Ugyanakkor átlagosan a 30 éves fix kamatozású jelzálogkölcsönök élettartama rövidebb, mivel az ügyfelek a jelzálogkölcsönöket mozgatják vagy refinanszírozják. A hüvelykujjszabály volt az, hogy a háztulajdonosok átlagosan hét évig maradtak otthonukban. A Nemzeti Lakásépítők Szövetsége azonban 2018 januárjában számolt be arról, hogy ez 12-13 évre változott.
A jelzáloggal fedezett értékpapír-árak szorosan korrelálnak az amerikai kincstárjegyek áraival. Ez azt jelenti, hogy a jelzáloggal fedezett értékpapír ára, amelyet 30 éves jelzálog fedezi, az amerikai államkincstár ötéves kötvényének vagy az amerikai államkincstár 10 éves kötvényének árfolyamával változik, amelynek időtartama ismert pénzügyi tőke. A gyakorlatban a 30 éves jelzálog futamideje közelebb áll az ötéves kötvényhez, de a piac inkább a 10 éves kötvényt használja referenciaértékként. Ez azt is jelenti, hogy a fogyasztóknak kínált 30 éves fix kamatozású jelzálogkölcsönök kamatlábainak felfelé vagy lefelé kell mozogniuk az amerikai államkincstár 10 éves kötvényének hozama mellett. A kötvény hozama a kötvény kamatlábának és árának függvénye.
A gazdasági várakozások határozzák meg az amerikai államkötvények árfolyamát és hozamát. A kötvény legrosszabb ellensége az infláció, amely rontja a jövőbeni kötvényfizetések - mind a kuponfizetések, mind a tőke visszafizetésének - értékét. Ezért, amikor magas az infláció vagy várhatóan emelkedik, a kötvények árai esnek, ami azt jelenti, hogy hozamuk növekszik - a kötvény ára és hozama között fordított kapcsolat van.
A Fed szerepe
A Federal Reserve nagy szerepet játszik az inflációs várakozásokban. Ennek oka az, hogy a kötvénypiac azon észlelése, hogy a Federal Reserve mennyire képes rövid távú kamatlábak kezelésével ellenőrizni az inflációt, meghatározza a hosszabb lejáratú kamatlábakat, például az Egyesült Államok államkincstárának 10 éves kötvényeinek hozamát. Más szavakkal: a Federal Reserve a jelenlegi rövid távú kamatlábakat határozza meg, amelyeket a piac úgy értelmez, hogy meghatározza a hosszú távú kamatlábakat, mint például az amerikai államkincstár 10 éves kötvényének hozama.
Ne felejtse el, hogy a 30 éves jelzálogkölcsönök kamatlába szorosan korrelál az amerikai államkincstár 10 éves kötvényének hozamával. Ha megpróbálja előre jelezni, hogy a 30 éves fix kamatozású jelzálog kamatlábak mit fognak tenni a jövőben, akkor figyelje meg és értse meg az amerikai államkincstár 10 éves kötvényének (vagy az ötéves bankjegy) hozamait, és kövesse nyomon a piacot mondva a Federal Reserve monetáris politikájáról.
Állítható kamatozású jelzálogkölcsönök - ARM
Az állítható kamatú jelzálog kamatlába havonta, hathavonta, évente vagy ritkábban változhat, a jelzálog feltételeitől függően. A kamatláb egy indexértékből és egy különbözetből áll. Ez a teljes mértékben indexált kamatláb. Ezt általában egy százalékpont nyolcadjára kerekítik. Az index értéke változó, míg a különbözetet a jelzálog élettartamára rögzítik. Például, ha a jelenlegi indexérték 6, 83% és a különbözet 3%, akkor a százalékpont legközelebbi nyolcadjára való kerekítés esetén a teljes indexált kamatláb 9, 83% lesz. Ha az index 6, 1% -ra esne, akkor a teljes mértékben indexált kamatláb 9, 1% lenne.
Az állítható kamatú jelzálog kamatlába indexhez van kötve. Számos különböző jelzálog-indexet használnak a különböző állítható kamatozású jelzálogkölcsönökhöz, amelyek mindegyikét valamely aktív kereskedelemhez kötött pénzügyi biztosíték, banki kölcsön vagy banki betét kamatlába alapján állítják össze. Az összes különféle jelzálog-index nagymértékben korrelál egymással. Más szavakkal, ugyanabba az irányba, felfelé vagy lefelé mozognak, ahogy a gazdasági feltételek megváltoznak.
A legtöbb jelzálog-indexet rövid távú indexeknek tekintik. A „rövid lejáratú” vagy a „lejárat” az értékpapírok, kölcsönök vagy betétek lejáratát jelenti, amelyeket az index felépítéséhez használtak. Általában minden olyan értékpapírt, kölcsönt vagy betétet, amelynek futamideje legfeljebb egy év, rövid lejáratúnak tekintik. A legtöbb rövid lejáratú kamatláb, beleértve a jelzálog-indexek készítéséhez használtkat is, szorosan korrelál a szövetségi alapok kamatlábával.
A változások előrejelzése
Ha megpróbálja előre jelezni a kamatlábak változásait az állítható kamatozású jelzálogkölcsönökön, akkor nézd meg a hozamgörbe alakját. A hozamgörbe három hónaptól 30 évig terjedő amerikai államkötvény-hozamok hozamait mutatja.
Ha a görbe alakja sík vagy lefelé mutat, ez azt jelenti, hogy a piac azt várja el, hogy a Szövetségi Tartalék fenntartja a rövid lejáratú kamatlábakat, vagy alacsonyabban mozgatja azokat. Amikor a görbe alakja felfelé emelkedő, a piac azt várja el, hogy a Federal Reserve a rövid lejáratú kamatlábakat magasabbra lépteti.
A görbe meredeksége mindkét irányban azt jelzi, hogy a piac mennyire számít a Szövetségi Tartaléknak a rövid távú kamatlábak emelésére vagy csökkentésére. A Fed Fund határidős ügyfelek ára szintén jelzi a jövőbeni rövid távú kamatlábak piaci várakozásait.
Alsó vonal
A jelenlegi és jövőbeli rögzített és állítható kamatú jelzálogkamatlábak befolyásolása segíthet pénzügyi szempontból megalapozott jelzálog-döntések meghozatalában. Például tájékoztathatja döntését a rögzített kamatozású jelzálogkölcsön helyett a beállítható kamatozású jelzálogkölcsönről, és segíthet abban, hogy eldöntse, mikor van értelme az állítható kamatú jelzálogkölcsönből történő refinanszírozásnak.
Ne higgye el mindent, amit a tévében hall. Nem mindig „megfelelő idő a refinanszírozásra az állítható kamatú jelzálogból, mielőtt a kamatláb tovább emelkedik”. A kamatlábak tovább haladhatnak előre haladva - vagy csökkenhetnek. Tudja meg, mit mond a hozamgörbe.
- (További információ: Hogyan működnek a kamatlábak a jelzálognál, Nézze meg a jelenlegi jelzálogmértékeket, Hogyan működik a kamatlábak a jelzálogkölcsönön, A jelzálogkölcsön-felépítés megértése, Jelzálogpontok: mi értelme? Jelzálogkölcsönök: Rögzített kamatláb vs. állítható kamatláb, Rögzített vagy változó kamatozású jelzálog: melyik a jobb most ?, a legjobb jelzálogkamatok megkeresése, jó jelzálogkamatláb? zárja be !, a legfontosabb tényezők, amelyek befolyásolják a jelzálog kamatlábakat, előre jelzik a jelzálogköltségeket: vásárlás, eladás vagy refi?, állítható Jelzálogköltség: Mi történik, ha emelkedik a kamatlábak, fontosabb-e a ház ára vagy a kamatláb ?, Vásárlás a jelzálog kamatlábakról)
